Что нужно знать о правах третьих лиц при покупке квартиры?

Что такое право бессрочного проживания и чем это грозит?

По-прежнему самое большое число сделок с жилой недвижимостью совершается именно на вторичном рынке. А это значит, что у квартиры уже был первоначальный собственник, часто и не один.

  • Как узнать историю жильцов квартиры и необходимо ли это, чтобы избежать проблем в будущем?
  • Что такое право постоянного бессрочного проживания в квартире?
  • Кто имеет такое право?
  • Что говорит судебная практика о возможном «вселении» фактически посторонних людей в приобретенную на вторичном рынке квартиру?

На эти и другие вопросы специально для издания «Полезная Площадь» ответил юрист компании «Прецедент» Евгений Соколов.

 

1. Как с юридической точки зрения формулируется право на бессрочное проживание. Чем оно ограничивается? Какие категории жильцов имеют право на бессрочное проживание?

Фактически на данный момент определение таких прав в законодательстве четко не закреплено. Однако Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» иные специальные федеральные законы, и судебная практика, содержат формулировку право пользования жилым помещением. Поэтому, в данном контексте стоит говорить о праве «пользования жилым помещением».

В зависимости от способов возникновения данного права предусматриваются различные правомочия лица им наделенного. Однако по общему правилу лицо, обладающее таким правом, не наделяется возможностью распоряжения имуществом, т.е. не может его продать подарить, сдать в аренду и т.д.

Правом постоянного пользования жилым помещением обладают следующие основные категории лиц:

1.Лица в добровольном порядке отказавшиеся от приватизации в пользу другого лица.

2.Отказополучатели, пользующиеся жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу.

3. Получатели ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

2. Есть неприватизированная квартира, в ней прописаны трое. Один убывает( сидит или уехал на заработки) двое квартиру приватизируют и продают. Третий возвращается. Что делать людям уже купившим квартиру – пошаговая стратегия. Как точно будет называться формулировка, с которой новые собственники выйдут в суд?  Могут ли они потребовать выселения прибывшего, и какова вероятность, что суд встанет на сторону новых жильцов?

 

В соответствии с положениями статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», убывшее лицо в данном случае сохраняет право пользования жилым помещением при его приватизации, и также сохраняет свое право при переходе права собственности на него к третьему лицу.

Поэтому выселить его в данном случае будет крайне затруднительно, т.к. его право основано на законе. Т.е., это значит, что новые собственники обязаны, будут предоставить ему пригодное для проживания помещение в пользование, в рамках указанной квартиры.

По нашему мнению самый удачный способ защитить свои права, при этом, не ввязываясь в споры с продавцами/указанным лицом, признать договор незаключенным и вернуть деньги за квартиру.

Основанием для этого может служить ст. 558 ГК РФ, которая  устанавливает, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, в договоре купли-продажи квартиры должны быть поименованы лица, зарегистрированные в данной квартире с указанием их прав. Если данных условий договор не содержал, то общая воля сторон на совершение сделки не была достигнута с необходимой степенью определенности, то есть процесс заключения договора в указанном случае не завершен (даже в том случае если договор подписан). . На основании изложенного можно в судебном порядке признать данный договор незаключенным, и взыскать неосновательное обогащение в виде суммы уплаченной за квартиру.

 

3. Важно ли — сидел человек или просто уезжал куда-то? Имеет ли вернувшийся равные права в обоих случаях?

В данном случае не важно, по какой причине он отсутствует, в соответствии с законодательством он имеет право пользования квартирой.

4. Имеет ли значение, подписал ли убывший в свое время отказ от приватизации или не подписал?  Если имеет, то —  какое?

Согласно ст. 2 закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация может проводиться только с согласия всех лиц имеющих право на приватизацию данных жилых помещений. Таким образом, без согласия убывшего лица приватизация была невозможна.

 

5. Может ли человек восстановить свое исключительное право постоянного бессрочного проживания в проданной квартире, в приватизации которой он добровольно отказался когда-то? Даже если он не зарегистрирован и не проживает в ней?

В случае если гражданин добровольно отказался от приватизации значит, после оформления квартиры в частную собственность он сохранил свое право пользования квартирой. В данном случае его право пользования сохраняется и в случае продажи квартиры третьему лицу даже если он там не проживает и уже не зарегистрирован. Следовательно, такой человек может в любой момент предъявить свои права на проживание в квартире. И если они не будут удовлетворены добровольно, то он может вселиться в квартиру принудительно, на основании судебного решения.

6. Законным ли будет воспрепятствование вселению вернувшегося из  отлучки со стороны новых собственников, по крайней мере, до конца судебного разбирательства? Можно ли так сделать и если да, то на основании каких законодательных актов?

С нашей точки, зрения до предъявления достоверных доказательств того, что данное лицо обладает правом пользования жилым помещением впускать его никуда не стоит. Должным образом достоверно подтвердить данный факт можно лишь в судебном заседании, поэтому до вынесения решения по делу считаем, что нет оснований для того чтобы впускать данное лицо.

По нашему мнению такие действия не будут признаны злоупотреблением правом, поскольку мы купили квартиру свободную от прав третьих лиц, и сомневаться в этом оснований не имеется, при этом впускать в свою собственность незнакомых лиц, никаких оснований нет.

В качестве законодательного обоснования можно привести положения раздела 2 Гражданского кодекса РФ, который говорит нам о праве собственности. Фактически свои действия в данном случае необходимо обосновывать тем, что мы добросовестно приобрели право собственности на квартиру, что подтверждается свидетельством и договором купли-продажи, при этом в договоре указано, что квартира свободна от прав третьих лиц.


7. Какое наказание,  по каким статьям гражданского или уголовного кодекса могут понести старые владельцы, не предупредившие новых о жильце. Каковы, исходя из вашего опыта, суммы исков новых собственников к введшим их в заблуждение старым?? Может ли сумма иска перекрывать стоимость квартиры, если да, то в каких случаях?

В случае если, вам продали квартиру, на которую третье лицо сохраняет право пользования, и при этом данное лицо не было указано в договоре купли-продажи, можно будет на основании признания данного договора незаключенным взыскать с продавца неосновательное обогащение, в сумме уплаченной продавцу за квартиру.

При этом в соответствии со ст. 395 ГК РФ в качестве дополнительной ответственности также следует взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.

В качестве основания для привлечения к уголовной ответственности можно говорить о наличии факта мошенничества (ст. 159 УК РФ).

Данная статья предусматривает  штраф в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательные работы на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо ограничение свободы на срок до двух лет, либо принудительные работы на срок до двух лет, либо арест на срок до четырех месяцев, либо лишение свободы на срок до двух лет.

Однако считаем, что в данном случае необходимо будет затратить определенные усилия для того, чтобы доказать наличие состава преступления в соответствии со ст. 159 УК РФ.

8. Как обезопасить себя от подобных проблем при покупке квартиры? Как и где человеку, покупающему квартиру, можно узнать, что в ней никто отсутствующий не прописан, не имеет права собственности? Как узнать об отсутствующем «сидельце»? Куда обращаться – в полицию, в ГУФСИН?

1. Заказать выписку из ЕГРП, где указаны правообладатели, и обременения, распространяющиеся на помещение.

2. Обязательно включать в договор купли-продажи жилого помещения пункт, о том, что передаваемое жилое помещение свободно от прав третьих лиц.

3. Запрашивать у соответствующих организаций (ТСЖ, ДУК) выписки из домовой книги, и проверять, чтобы в данном помещении не было зарегистрировано третьих лиц.

4. Заказать сведения о наличии регистрационных записей о месте жительства (пребывания) в ФМС по Нижегородской области.

 

9. Несколько случаев из Вашего судебного опыта — события, люди. Как часто новые собственники выигрывают иск? Приходилось ли защищать права вернувшегося? Если да, то как это происходило.

 

Вот довольно типичный пример. К нам обратилась женщина, которая со своим мужем в 90-х годах жила в квартире и имела право пользования ей. Впоследствии она переехала в район крайнего севера работать по контракту на 7 лет. Вернувшись, она узнала, что ее муж приватизировал на себя квартиру.

Оценив ситуацию, мы вышли в суд с признанием незаконными действий по приватизации квартиры. Суд удовлетворил требование на основании того, что на момент приватизации у нее было право пользования указанной квартирой, однако при проведении процедуры ее отказ от приватизации не был предоставлен. Таким образом, мы восстановили право пользования указанной квартирой и в дальнейшем она оформили квартиру в долевую собственность с бывшим мужем с последующей продажей.
10. Бессрочное проживание по договору ренты или дарения – как прописываются возможности продажи? Пример: бабушка подарила внучке квартиру, оговорив свое проживание до смерти. Может ли внучка уже сейчас продать квартиру?  Если нет, но она, все же, это сделала — что предпринять бабушке

Договор дарения заключенный с условием, когда даритель будет иметь право пользования жилым помещением, является ничтожным, так как данный договор является безвозмездным и не предусматривает встречного предоставления.

При заключении договора пожизненной ренты в случае продажи квартиры бабушка сохранит свое право пользования квартирой, при этом данное условие должно быть прописано в договоре купли-продажи и новые собственники квартиры будут обязаны предоставить бабушке пригодное для проживания помещение.

В случае если квартира продана, и новые собственники не пускают бабушку, ей придется в судебном порядке защищать свои права.

11. Были ли в вашей судебной практике такие случаи? Если да – расскажите о нескольких.

В нашей практике было судебное разбирательство по наследственному делу, в рамках которого затрагивались право на пользование жилым помещением. При смерти деда, его сын и внук унаследовали квартиру. Внук отказался от приватизации, уехал на работу в другой город, сын приватизировал квартиру на себя и продал ее третьему лицу. К нам обратился внук за защитой своего права пользования указанной квартирой, так как по приезду он обнаружил, что квартира продана третьему лицу и его туда не пускают. После судебного заседания договор купли-продажи был признан незаключенным, так как в нем не было указано право внука на данную квартиру, а также было восстановлено его  право пользования квартирой.

 

Rating: 5.0. From 1 vote.
Please wait...

Комментарии


Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш e-mail не будет опубликован.

*


Задайте свой вопрос, воспользовавшись формой в правом нижнем углу, и получите ответ в течение 25 часов.

Пожалуйста, следите за правильностью указания e-mail адреса

Rating: 3.5. From 8 votes.
Please wait...