Что такое «красная линия» в строительстве?

 

DSCF0073

Влияние расположения «красных линий» на права на земельный участок и возможности его застройки. Комментирует Покровская Анна.

 В последние годы в обиход тех, кто оформляет права на земельный участок или рассматривает возможность застройки земельного участка плотно вошел термин «красные линии».

Что это.

В соответствии с пп. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) под красными линиями понимаются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. В свою очередь, к территории общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары (пп. 12 ст. 1 ГрК РФ). Красные линии входят в состав документов планировки территории (гл. 5 ГрК РФ), а также отображаются на содержащихся в генеральных планах картах (схемах) существующих и планируемых границ зон и территорий города. Кроме того, местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий (абз. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, далее — ЗК РФ). Красные линии определяются не только на основании норм ГрК РФ, но и на основании Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, утвержденной Постановлением Госстроя РФ от 06.04.1998 N 18-30, которая действует в части, не противоречащей ГрК РФ. В силу п. 3.4 данной Инструкции красные линии обязательны для всех субъектов градостроительной деятельности, участвующих в процессе проектирования и последующего освоения и застройки территорий городов и других поселений. Кроме того, соблюдение красных линий обязательно при межевании и инвентаризации застроенных или подлежащих застройке земель в границах города или другого поселения, при оформлении документов гражданами и юридическими лицами на право собственности, владения, пользования и распоряжения земельными участками и другими объектами недвижимости. Красные линии входят в состав документов по планировке территории, в том числе в состав правил землепользования и застройки в части определения территориальных зон, а также в состав генеральных планов, совмещенных с проектами планировки территории. При отсутствии правил землепользования и застройки или генерального плана красные линии утверждаются нормативным правовым актом муниципального образования. Следовательно, этот план должен быть опубликован.

Как «красные линии» влияют на судьбу земельного участка.

С учетом вышесказанного, объект недвижимости не должен выходить за пределы красных линий и соответственно не должен пересекать их. В противном случае он окажется на территории общего пользования, а в силу п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования не подлежат приватизации. Вследствие этого собственник здания, строения, сооружения не вправе будет приватизировать земельный участок, на котором расположено такое здание (строение или сооружение). Практика показывает, что земельный участок можно попробовать получить в аренду, но не в собственность. Причем обжаловать такое решение органа местного самоуправления не имеет смысла в силу сложившейся судебной практики.

Необходимость учета расположения «красных линий» при строительстве.

Размещение объектов капитального строительства в границах красных линий не допускается. Контролируется это довольно просто, так как одним из документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство, является схема планировочной организации земельного участка. На этой схеме всегда указываются границы и расположение красных линий относительно земельного участка, а также расположения проектируемого объекта.

Важный момент.

Возможность для корректировки расположения красных линий в принципе существует. Однако процедура это довольно дорогостоящая и ее результат целиком зависит от органов государственной или муниципальной власти. Однако можно обратить внимание на следующее: документ об утверждении красных линий является нормативно-правовым актом и должен быть официально опубликован, включая картографические материалы. Однако, на практике имеют место случаи, когда происходит «частичная» публикация подобных нормативных правовых актов: публикуется только текст, а карты и чертежи либо не публикуются вовсе, либо публикуются спустя длительный промежуток времени и (или) не в полном объеме. И вот здесь уже есть возможность для обжалования. Так как судебная практика исходит из того, что опубликование плана красных линий без картографического материала или неполное опубликование такого материала является ненадлежащим опубликованием соответствующего нормативного правового акта, поскольку такое опубликование необоснованно ограничивает широкий круг лиц в возможности свободного ознакомления с местоположением красных линий.

Если Вы столкнулись с вопросом расположения красных линий, задайте свой вопрос по телефону 8-950-363-4444 или адресу электронной почты public@precedent-nn.ru и мы подберем для Вашей ситуации наилучшее решение.  

Rating: 4.3. From 4 votes.
Please wait...

Комментарии

Хочу оформить гараж в ГСК в собственность и приватизировать землю под ним, но дело в том что это гараж моего деда и кроме кадастрового паспорта (2008г.), у него больше нет никаких документов!а все остальные соседи у же оформили в собственность гаражи и оформляют приватизацию на землю!так вот, председатель мне сказал что чтобы мне это все сделать мне это обойдётся в пол Миллиона а они типо отдали за все документы 160тыс, и вообще там в ГСК поборы какие то идут(узнала от соседей)! Можно ли узнать правда это так дорого стоит? И с чего мне вообще начать?аренда земли заканчивается в 2018 году!и вся земля находится в муниципалитете города! Спасибо

No votes yet.
Please wait...
Дарья
31-10-2016

    Дарья, здравствуйте! Очень сложно вот так в комментарии, имея лишь минимальную ифнормацию, обрисовать реальный план действий. Если земля находится у ГСК в аренде, то это уже неплохо. Получайте от председателя ГСК справку, что дед весь пай выплатил полностью и является членом ГСК с такого-то года. Если кадастровый паспорт на гараж уже оформлен, как Вы пишите, то необходимо еще достать копию договора аренды земельного участка. Ее можно попробовать получить у председателя ГСК, если не получится, то в муниципалитете, и все эти документы подать в Росреестр на регистрацию права собственности на гараж от имени деда (не забудте оформить доверенность от его имени, если сам дедушка регистрировать гараж не пйдет). Далее будем ждать ответ Росреестра, и в зависимости от ответа, можно будет внести в предложенный план какие-то коррективы.

    No votes yet.
    Please wait...
    BP&Partners
    21-11-2016

Подскажите пожалуйста. Я приобрела или вернее сказать инвестировала в строительство таунхауса в Итальянской деревни в пгт Черноморское в крыму. Покупала в прошлом году обещали прямой вид на море и первую линию, сейчас выясняется что перед нами будут строить шестиэтажные здание. Причем до моря , до пляжа 100 метров шестиэтажки вписывают в красную линию, а все инфраструктура бассейны какие то одноэтажные здания уже за линией в сторону моря. Разрешено ли такое строительство

Rating: 1.0. From 1 vote.
Please wait...
Ирина , Частное лицо
21-10-2016

    Ирина! Крым теперь — часть Российской Федерации, а в России иногда и юристам сложно четко определить что разрешено, а что нет. Бывает что и не разрешено, но вот по факту есть, например… Поэтому Вам необходимо начать с анализа своего договора и понять что там четко прописано в плане «вида», являлся ли он предметом договора или нет. Если «прямой вид на море» не прописан в предмете договора, то тогда все не очень хорошо. Но даже если и прописан, то защиты «права на вид», в отличей от англо-саксонской системы права, например, в России не предусмотрено, можно попытаться говорить лишь о какой-то денежной компенсации. Хорошей новостью является то, что многоэтажки могут еще и не построить, так как многие подобные проекты умирали еще на стадии разговоров…

    No votes yet.
    Please wait...
    BP&Partners
    21-11-2016

Здравствуйте,подскажите пожалуста.
Я преобрела участок по договору переуступки права аренды с фундаментом. Со стороны соседей 3 и 7 метров а со стороны красной линий 5 метров в соответствии с разрешением на строительство и градостроительным планом. В последствии строительства у меня возник вопрос могу ли я установить крыльцо спереди на расстоянии 4 метров от красной линии

Rating: 2.7. From 3 votes.
Please wait...
Елена
13-10-2016

    Здравствуйте! Если у Вас есть разрешение на строительство, то к нему прикладывается градостроительный план земельного участка, а в этом плане указано так называемое пятно застройки. Именно в границах указанного «пятна» Вы и можете строить.

    Rating: 3.0. From 3 votes.
    Please wait...
    BP&Partners
    17-10-2016

Здравствуйте, подскажите пожалуйста! Я приобрёл участок в г.Казани с маленьким, стареньким домом, не пригодным к жилью и подал документы на строительство нового дома.  Пришёл отказ, сказали что там будет строиться дорога, но когда, никто не знает.  У нас с супругой двое несовершеннолетних детей, скажите, какие меры можно предпринять, чтобы получить разрешение на строительство нового дома?

Rating: 3.3. From 3 votes.
Please wait...
Рамиль , частное лицо
9-8-2016

    Здравствуйте! Вы подавали заявление на разрешение на рекострукцию? Если да, то нужно смотреть на отказ администрации. Мы бы посоветовали заказать сначала градостроительный план земельного участка, в нем будет понятно «пятно застройки», то есть те границы, в которых в приниципе может быть расположен жилой дом, указаны возможные ограничения использования земельного участка. Если в градостроительном плане ограничений нет, высылайте нам для анализа отказ администрации, вместе со сканом градостроительного плана земельного участка, будем смотреть как лучше поступить в данной ситуации. Анализ в этом случае будет платным, так как потребует изучения документов и составит 1 000 рублей. С подробностями платной консультации можно ознакомиться по сслыке.

    Rating: 5.0. From 1 vote.
    Please wait...
    BP&Partners
    10-8-2016

Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш e-mail не будет опубликован.

*


Вопросы по теме

Если Вам предстоит решение юридических вопросов, подпишитесь на нашу рассылку и получайте материалы по интересующей Вас тематике

* обязательные поля
* Ваш e-mail: * Ваше имя:

Наш телефон +7 950 — 363 — 4444

Подтверждение подписки придет на указанный e-mail

Rating: 4.0. From 4 votes.
Please wait...