Что такое «зонирование» участка и зачем оно нужно?



В настоящей статье мы рассмотрим важнейшую для определения перспективности вложений инвестиций в тот или иной земельный участок тему – тему территориального зонирования. С этим термином в той или иной степени сталкивался каждый, кто профессионально занимается строительством. Для тех же, кто только примеривается к перспективам инвестирования денежных средств в тот или иной земельный участок, поясним, что вопрос территориальной зоны, к которой относится выбранный земельный участок необходимо выяснять в первую очередь, наряду с категорией и видом разрешенного использования земельного участка, потому что от нее будет в том числе зависеть то, что в конечном итоге на земельном участке можно будет построить.

Территориальные зоны земельных участковЕсли коротко, тот территория каждого населенного пункта (во всяком случае населенного пункта, который обозначается термином «город» или «поселок») в графическом виде может быть представлена как цветная схема, и от того в какой цвет «покрашена» та или иная территория и зависят параметры и возможности использования земельных участков – составных частей этой территории. Возможности собственника или арендатора конкретного земельного участка по землепользованию и застройке определяются в соответствии с территориальной зоной, к которой относится земельный участок. А ее можно узнать из документов территориального планирования, например, в Нижнем Новгороде разработан и действует генеральный план города Нижнего Новгорода, как раз и содержащий информацию по планировке территории.

Что все это значит на практике? Это значит, что задумываясь о приобретении на правах аренды или собственности земельного участка, необходимо хорошо понимать, что возможности использования и застройки этого участка зависят от следующих основных параметров:

  1. территориальной зоны, к которой относится земельный участок;
  2. ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия — в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зоне охраны объектов культурного наследия;
  3. ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям — в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений;
  4. возможных иных ограничений (включая существование возможных сервитутов, например и ли водоохранных зон).


На карте градостроительного зонирования территории Нижнего Новгорода выделены следующие виды территориальных зон:

  • Центральные общественно-деловые и коммерческие зоны
  • Специальные обслуживающие и деловые зоны для объектов с большими земельными участками
  • Жилые зоны
  • Зоны специального назначения
  • Градостроительные регламенты. Производственные и коммунальные зоны
  • Градостроительные регламенты. Природно-рекреационные зоны
  • Сельскохозяйственные зоны.


Как этим знанием можно распорядиться? Выбрав интересующий земельный участок, необходимо уточнить в какой зоне он расположен. После этого следует поинтересоваться какие именно объекты в указанной зоне можно располагать. У каждого участка есть три основных вида использования:
1) основной вид который, может использоваться всегда;
2) условно разрешенный вид использования, требующий получения разрешения, которое принимается по результатам специального согласования, проводимого, в том числе с применением процедур публичных слушаний;
3) вспомогательный вид разрешенного использования, допустимый только в качестве дополнительного по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемый совместно с ними.

Соответственно, для каждой территориальной зоны, выделенной на карте градостроительного зонирования, устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.

Важный момент: собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, иных объектов недвижимости, имеют право по своему усмотрению выбирать и менять вид (виды) использования недвижимости, разрешенные как основные и вспомогательные для соответствующих территориальных зон при условии обязательного соблюдения требований законодательства в отношении обеспечения безопасности.

Пример: существует выбранный Вами для покупки земельный участок, вы знаете, где он находится. Дальнейшая задача – узнать к какой территориальной зоне участок относится и как его можно использовать. Допустим, Вы уточняете, что участок относится к зоне ПК-1, это «Зона производственно-коммунальных объектов I — II класса вредности». Мы понимаем, что в зоне ПК-1 можно размещать промышленные объекты 1 и 2 класса вредности, деятельность которых связана с высокими уровнями шума, загрязнения, интенсивным движением большегрузного и железнодорожного транспорта. Наша дальнейшая задача выяснить какие конкретно объекты мы можем там размещать в любом случае, а какие только по согласованию (которое не всегда можно получить). Ищем информацию дальше и выясняем, что к основным видам использования в этой зоне относятся, в том числе:

— промышленные и коммунально-складские предприятия I — II класса вредности, требующие большегрузного или железнодорожного транспорта;

— объекты складского назначения различного профиля;

— офисы, конторы;

— гаражи боксового типа, многоэтажные, подземные и наземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке;

— станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия.

Допустим, мы хотели построить на выбранном участке – АЗС (авто-заправочную станцию). К сожалению, полученная информация пока сильно нам не помогла, соответственно, мы должны продолжить поиск дальше. Выясняем, что авто-заправочные станции есть в перечне объектов, допустимых к размещению в данной зоне, но только в качестве объектов в условно-разрешенном виде использования. Что нам это дает? Это дает возможность для объективного понимания того, что если мы хотим твердо и безоговорочно строить на выбранном участке АЗС и только АЗС, полученной информации недостаточно, чтобы оценить целесообразность инвестиций в выбранный земельный участок. Потому что нам еще необходимо будет понять, какие временные и финансовые ресурсы потребуются для того, чтобы получить разрешение на строительство АЗС на данном участке и возможно ли это в принципе. Только после получения этой детальной информации, можно будет говорить о принятии взвешенного решения о покупке или аренде того или иного земельного участка.

Если Вам требуется уточнить к какой территориальной зоне относится выбранный земельный участок и что именно Вы можете на нем располагать –  заказывайте эту информацию on-line, просто написав письмо на наш электронный адрес.
Rating: 5.0. From 1 vote.
Please wait...

Комментарии


Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш e-mail не будет опубликован.

*


Если Вам предстоит решение юридических вопросов, подпишитесь на нашу рассылку и получайте материалы по интересующей Вас тематике

* обязательные поля
* Ваш e-mail: * Ваше имя:

Наш телефон +7 950 — 363 — 4444

Подтверждение подписки придет на указанный e-mail

Rating: 4.0. From 4 votes.
Please wait...