Горячая телефонная линия «Земельные участки — споры по границам»

В редакции еженедельника «Полезная площадь» состоялась «горячая» телефонная линия на тему: «Споры по границам земельных участков». Большинство вопросов касалось проблем про определении границ участков многоквартирных домов.

БТИ границами не занимается


— Что делать, если при строительстве соседнего дома захватили часть территории нашего домовладения? И — что делать, если граница определена неверно? Наш дом построен в 1988 году, получил технический паспорт от БТИ, в котором определены границы землепользования. А когда прошло межевание и дом поставили на кадастровый учет, в кадастровом паспорте границы нашего дома определены неверно: на нашу территорию залез соседний многоквартирный дом.

— Во-первых, сразу хочу развеять устоявшийся миф о том, что БТИ (бюро технической инвентаризации) раньше устанавливало границы участков. Нет, не устанавливало, а рисовало по факту. Причем если раньше координаты устанавливались весьма приблизительно, то сейчас они замеряются с четырех спутников. На практике спутниковые координаты никогда не попадают в границы ранее учтенных участков. Поэтому об исторически сложившихся границах можно забыть.

По действующему Жилищному кодексу и Земельному кодексу, земельный участок под многоквартирным домом формируется в границах, достаточных для того, чтобы обеспечивать нужны многоквартирного дома. Под слово «достаточно» наши органы местного самоуправления могут подвести практически любой участок. Единственный шанс для вас — выражать несогласие на публичных слушаниях, делать собственное межевание территории под многоквартирным домом и идти в суд, апеллируя к тому, что желание собственников должно превалировать над желаниями органов местного самоуправления. В исковом заявлении вам нужно оспаривать проект межевания квартала. Потому что границы земельных участков устанавливаются именно этим документом, который утверждается главой местного самоуправления.

Оговорюсь, что эта схема на практике обычно работает в сторону уменьшения земельных участков. Могу вспомнить единичные случаи, когда действия органов местного самоуправления признавались незаконными и принимались решения в сторону увеличения земельных участков. Поэтому, если нынешние границы земельного участка не ограничивают ваших прав: если на нем нет теплотрасс, если нет наложения по границам, если участок достаточен для того, чтобы на нем уместилось благоустройство многоквартирного дома, то, боюсь, шансов у вас мало.

— А если рядом есть свободный незастроенный участок, можно наш участок увеличить за счет него?

— Вы можете взять прилегающий участок в аренду, например, под детскую площадку. Но то, что он не застроен, не означает, что он не включен в планы под застройку. Свободных площадок в городе мало.

Советую вам также обратиться в архивы. Если земельный участок под ваш многоквартирный дом выделялся именно в таких границах, как вы помните, то тогда есть шанс поспорить с администрацией в суде.

Порядок действий таков. Сначала вам нужно подать заявление в органы местного самоуправления о том, что вы участвовали в общественных слушаниях, но к вам не прислушались, что территория благоустройства вашего дома была такой-то, именно она необходима и достаточна для обслуживания многоквартирного дома. После этого в месячный срок вам должны ответить. А, получив ответ, вы можете идти в суд с оспариванием действий или бездействия органов местного самоуправления.

Участок урезали два раза

-Меня выбрали старшим по дому, я стал разбираться с бумагами и выяснил, что участок под нашим домом уменьшали два раза. Сначала при межевании квартала, а потом еще раз. Когда слушания были, я заявлял, мне отвечали: подождите, разберемся, ответим. Я ждал два года, ничего не ответили. Потом через прокуратуру это дело разбирали, сказали, что кусок земли нам положен, пообещали, что все будет исправлено. Дождались: сейчас участок при нашем доме обрезали по самое некуда. Я участвовал в общественных слушаниях, замечания писал, но в департаменте архитектуры все это было проигнорировано. Каков порядок обжалования действий администрации?

— Сначала надо понять, правомерно или неправомерно сформировали ваш земельный участок. Земельный кодекс, Жилищный кодекс и связанные с ними законодательства говорят о том, что под многоквартирным домом формируется земельный участок, достаточный для обслуживания многоквартирного дома. Размер достаточности определяет либо орган местного самоуправления по формуле, мне не известной, либо собственник многоквартирного дома. Если вы считаете, что ваш участок сформирован неправомерно, вы должны написать заявление в орган местного самоуправления с требованием внести изменения в план межевания квартала. Вам, вероятнее всего, откажут. После этого вы можете обжаловать это решение в суде.

Меня интересует, на каком основании вы считаете, что земельный участок размежеван неправомерно?

— Чиновница предъявляла в прокуратуре чертеж, где подтверждалось, что наш участок маленький и к нему надо добавить кусочек. На чертеже было нарисовано, сколько земли было сначала. Чиновница обещала, что моя просьба будет учтена и участок увеличат.

— Вы свою просьбу осуществляли в письменном виде, и ответ вам был дан тоже в письменном виде? Тогда обжалуйте в суде бездействие органов местного самоуправления.

Тем более, если есть некие пояснения органов местного самоуправления о том, что участок сформирован неверно. Только нужно соблюсти сроки. Если после получения последнего ответа от администрации прошло больше 3-х месяцев, тогда вам нужно написать еще один запрос в департамент архитектуры администрации Нижнего Новгорода. Месяц ждите, после этого идите в суд с обжалованием действия или бездействия органов самоуправления. Если вам ответят, обжалуйте действия, если не ответят — обжалуйте бездействие. У вас есть предыдущий запрос, есть пояснения чиновника, есть ваше представление о том, как должен быть сформирован участок. Требуйте внесения изменений в проект межевания квартала.

Как увеличить компенсацию при расселении

— Мы живем в старом доме, который сейчас готовится под снос. В свое время под строительство нашего дома был выделен участок, потом его разделили на два. Мы участвовали в межевании в 1989 году, но нам отказали в установлении и уточнении границ на том основании, что по нашему месту будет проходить дорога и, следовательно, мы находимся на землях общего пользования. Сегодня на части нашего участка построен многоквартирный дом. Я обращалась в разные инстанции, но без толку. Администрация решила перемежевать участок, при этом сократив его в 4 раза, пыталась поставить на кадастровый учет, но кадастровая палата администрации отказала. Потому что на тот момент проект межевания был уже утвержден, и в нем наш участок учтен с другой площадью.

Как нам оформить границы в соответствии с современным законодательством?

— Я так понимаю, что границы, которые уже сформированы и в которых участок стоит на учете, были уже поправлены? Т.е. у вас есть наложение границ с рядом стоящим многоквартирным домом?

— Да, новый дом поставили на кадастровый учет с современными границами, а наш стоит как ранее учтенный, без границ.

— Единственный шанс для вас — изменить эти границы. Понятно, что многоквартирный дом вы уже не подвинете, он построен. Поэтому можете произвести свои обмеры и внести корректировку в тот участок, который стоит на кадастровом учете.

— Т.е. мы сами, своими собственными руками?

— Да, по законодательству, участок под многоквартирным домом, если границы его сформированы, переходит в собственность к собственникам квартир многоквартирного дома. Поэтом участок — уже ваша собственность.

— Но зачем же нам, если нас будут расселять, заведомо урезать себе площадь, чтобы получить меньшую компенсацию? У нас есть другой вариант. В нашем же квартале рядом есть свободный участок земли. И, если изменить границы, то, в принципе, получается примерно та же площадь, какая у нас сейчас есть. Все равно контур границ не определен в кадастровой палате, и можно изменить конфигурацию, оставив туже самую площадь. Может такое быть?

— Если для вашего участка четкие границы с характерным точками не установлены, то вы вполне можете включить свободную землю в ваш ранее сформированный земельный участок. Если только земля действительно является свободной, чтобы не получилось наложения границ. Вы, кстати, можете начать технический обмер границ, и межевщик вам скажет, есть наложение границ или нет.

Когда мы работали с проектировщиками по проекту межевания, то смотрели такую возможность. И такое изменение границ нам подсказали именно проектировщики. Но администрация отказалась пойти нам навстречу.

— Вы можете провести общее собрание собственников, либо, если у вас есть ТСЖ, провести общее собрание членов ТСЖ. Изучите в Жилищном кодексе порядок проведения этих собраний. И, если проводите их с надлежащим кворумом, при положительном голосовании межуйте участок в тех границах, которые вас устраивают.

logo_ppl

No votes yet.
Please wait...

Комментарии


Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш e-mail не будет опубликован.

*


Если Вам предстоит решение юридических вопросов, подпишитесь на нашу рассылку и получайте материалы по интересующей Вас тематике

* обязательные поля
* Ваш e-mail: * Ваше имя:

Наш телефон +7 950 — 363 — 4444

Подтверждение подписки придет на указанный e-mail

Rating: 4.0. From 4 votes.
Please wait...