Малоэтажное строительство и загородная недвижимость — Горячая телефонная линия

Как правильно построить и зарегистрировать дом

Е.В. Никоненкова«Строительство индивидуальных жилых домов и оформление права собственности на построенные объекты: юридические аспекты» — «горячая» телефонная линия на эту тему прошла в редакции еженедельника «Полезная площадь». На вопросы нижегородцев ответила Елена Никоненкова, заместитель директора юридической компании «Прецедент».

— Могу ли я построить дом на приусадебном участке в деревне?

— Какая категория земли записана в кадастровом паспорте?

— Земли населенных пунктов.

— Тогда на участке вы можете построить жилой дом и сменить разрешенное использование земельного участка. Либо построить дачный дом и оставить прежнее назначение земельного участка.

Порядок действий должен быть таков: вам следует обратиться в управление архитектуры, подать заявление о смене разрешенного использования земли и заявление о получении разрешения на строительство жилого дома в упрощенном порядке. При этом необходимы будут документы, подтверждающие собственность на землю, а также эскизный проект будущего дома.

— А как решить вопрос с подведением коммуникаций?

— Если они не были ранее подведены, то нужно заключить договор с ресурсоснабжающими организациями, и те минимальные мощности, которые нужны для жилого дома, вам выделят.

— Как получить земельный участок под ИЖС, с чего начать?

— Для начала следует определиться, где вы хотите построить индивидуальный жилой дом. Если в черте города Нижнего Новгорода, или любого другого населенного пункта, то необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением о предоставлении подобранного вами конкретного участка. Чтобы уточнить, является ли приглянувшийся участок свободным, необходимо обратиться в местное управление архитектуры с вопросами о том, кто является правообладателем данного участка, каковы его границы, есть ли обременения на данный участок.

Хочу отметить, что в черте Нижнего и ближайших крупных городах свободных участков практически не осталось. А вся оставшаяся незастроенная земля принадлежат муниципалитету. И она постепенно размежевывается и выставляется на торги: предлагается либо в аренду, либо в выкуп в собственность. Информацию о торгах и аукционах можно получить на сайте администрации конкретного города. И, исходя из предлагаемых лотов, что-то себе подобрать.

Что касается ситуации по земельным участкам в более отдаленных населенных пунктах, поселках и деревнях, то свободной земли там больше. Информацию о подобных участках можно получить в местном сельсовете. Если разрешенное использование земли иное, чем под ИЖС, то его можно будет сменить.

— На землях какого назначения, помимо ИЖС, можно построить жилой дом?

— Частный жилой дом можно построить на землях сельхозназначения, если они примыкают к границам населенного пункта или имеют разрешенное использование для дачного строительства. На землях иного назначения строить жилые дома нельзя.

Строить похожие на жилые дома строения, например, дачные домики или турбазы, можно на землях, предназначенных для садоводства, землях лесного фонда, и иных категорий. Но эти строения будут нежилыми.

— Я выбрал участок, обратился в администрацию. Каковы дальнейшие действия?

— После выбора земельного участка и обращения в местную администрацию, производится межевание, устанавливаются на местности границы, отчет передается в орган местного самоуправления. Далее земля подлежит оценке. После этого объявляется о проведении торгов по продаже данного земельного участка. Либо по продаже права его аренды.

В торгах принимают участие все желающие. Лицо, выигравшее торги, выплачивает выкупную сумму и получает право на строительство на данном земельном участке индивидуального жилого дома.

Для этого необходимо заказать градостроительный план, на котором будут нанесены «красные линии» коммуникаций, а также топографическую съемку, сделать эскизный проект будущего дома. Кстати, индивидуальный жилой дом не требует такой развернутой проектной документации, как многоквартирный жилой дом или коммерческое здание. Эскизный проект в данном случае — это картинка, которая показывает дом с разных сторон и содержит заключение проектировщика о соблюдении СНИПов при расположении данной конструкции.

Далее нужно заключить договора с ресурсоснабжающими организациями, либо получить предварительные технические условия на возможность подключения канализации, электричества, водопровода и иных необходимых коммуникаций. Теперь можно приступать к строительным работам.

После завершения строительных работ данный объект капитального строительства подлежит государственной регистрации в упрощенном порядке. А до регистрации необходимо поставить его на кадастровый учет на основании документов о праве на собственность на данный земельный участок и разрешения на строительство.

— Участок мне предоставили в аренду. Дом я построил. Могу ли теперь выкупить землю под ним?

— После регистрации, если земельный участок находится на праве аренды, то владелец капитального строения, расположенного на этом участке, имеет право его выкупить, воспользовавшись исключительным правом приобретения земли под объектом недвижимости. Подробнее об этом можно прочитать в нашей статье: «Как приватизировать землю легко и без проблем«.

— Какие нормативные акты определяют порядок размещения строений и сооружений на земельном участке?

— Такие нормы установлены строительными нормами и правилами, сводом правил по проектированию, а также локальными нормативными актами. Первые два документа детально расписывают все возможные объекты, их расположение и характеристики, нормы и требования ко вновь построенным и реконструированным объектам на всех категориях земель.

СНИПы являются официальным документом, они опубликованы, на них ссылаются, в том числе, при вынесении решений судов. Свод правил по проектированию это, скорее, методическое руководство для проектировщиков, и суд не всегда принимает во внимание доводы, основанные на данном документе.

— Что такое «красные линии»? Как узнать, где они проходят?

— «Красными линиями», как правило, являются дороги, в основном – крупные, и зоны отчуждения вдоль этих дорог. Внутри границ «красных линий» запрещается возведение объектов капитального строительства.

Узнать, каким образом расположены «красные линии» можно, заказав топографическую съемку с нанесением этих линий в департаменте архитектуры или местной администрации.

— Можно ли составить проект дома самому?

— Я бы рекомендовала обратиться к специалисту-проектировщику, который бы составил такой проект. Ведь специалист найдет наиболее оптимальный вариант расположения сооружения на конкретном земельном участке, учтет, на каком расстоянии должен быть поставлен забор, посажены деревья, где должна располагаться выгребная яма, на каком расстоянии от жилого дома должны располагаться иные строения, чтобы они не нарушали права и интересы смежных земельных участков, и пр.

— На каком расстоянии от дома можно построить сарай?

— От жилого дома до иных строений и сооружений должно быть не менее трех метров. Это пожарные нормы и правила, которые должны соблюдаться.

Как ни прискорбно, в большинстве наших населенных пунктов пожарные нормы и правила соблюдаются редко. Например, каждый дом должен быть оборудован местом для подъезда пожарной машины. Встречается это крайне редко – дома, как правило, стоят впритык.

Что касается границ земельных участков, то должен быть отступ при расположении нежилых строений не менее 1 метра. А вот забор можно устанавливать по границе земельного участка, не обязательно отступать 1 метр. При этом нет норм, которые бы определяли, из каких материалов может быть сооружен забор. Зато имеются нормы по фасаду и высоте забора. Касаются они, в основном, архитектурных решений.

Существуют даже проектировочные нормы по расположению деревьев. Деревья и кустарники должны быть расположены на расстоянии от 1,5 до 3 метров от границы участка, в зависимости от вида насаждений.

— Как избежать споров по границам земельных участков?

— При получении разрешения на строительство необходимо собрать комплект документов. Основные из них: документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, документ относительно местоположения данного земельного участка и расположения на нем коммуникаций, «красных линий». Если гражданин не утруждается сбором необходимых документов, и его задача – вначале построиться, а потом уже подумать, насколько это законно, то последствия могут быть самыми печальными, вплоть до сноса дома. Нередко возникают в таком случае и споры по границам.

Приведу типичный пример. Гражданин обнаружил в черте города ничейный, на его взгляд, земельный участок, и построил на нем жилой дом. А данная земля, скорее всего, имеет собственника в лице, например, органа местного самоуправления. Получается, что данный гражданин нарушил чужие права. И только с согласия собственника земли возведенное строение может быть сохранено.

Споры по границам возникают и тогда, когда лицо, не определив по закону границы своего земельного участка, захватило чужую территорию. Даже расположение строения ближе, чем один метр по отношению к границам соседнего земельного участка, является нарушением СНИПов, и, соответственно, сосед вправе либо потребовать финансовую компенсацию, либо потребовать снести или перенести строение.

Также следует учитывать, что при расположении строений не должно быть нарушения прав и интересов соседей не только в части местоположения строений. Возможно, например, нарушение прав в части затемнения: вы посадили вдоль границ огромные ветвистые деревья, в результате на участок соседа не проникает солнечный свет. Это нарушение.

В моей практике был случай, когда снег с крыши падал на соседний участок, чем раздражал соседей. В результате суд обязал собственника переделать крышу, которую пришлось снабдить специальными устройствами, которые растапливали снег.

Как правило, затяжная война подобного плана между соседями переходит в суд, где они начинают выяснять нарушение строительных норм и правил и иных законодательных актов, препятствования в пользовании своим участком и пр. И суд, в итоге, выносит решение, которое предписывает перенос строений и т.п. Такие процессы длятся, как правило, долго и требуют финансовых расходов не только на юриста, но и на проведение строительно-технических экспертиз, на привлечение экспертов, получение разного рода документации и пр. Поэтому при строительстве жилого дома лучше не допускать подобных ситуаций, и заранее соблюсти требования законодательства, учитывая интересы соседей, чтобы споров в принципе не возникало.

Либо, если проблемы уже возникли, лучше найти компромисс, возможно, поступиться несколькими метрами, чем портить себе жизнь и спорить с соседями.

— Какие способы сохранения самовольного строения существуют?

— Сохранить самовольное строение можно двумя способами: узаконить через суд, либо заручиться поддержкой собственника земельного участка. Во втором случае собственник предоставит права на земельный участок: аренды или собственности. После чего данное строение можно будет официально зарегистрировать.

В общем, основным условием сохранения самовольного строения в ходе судебного процесса является урегулирование прав собственности на землю.

Позиция органов местного самоуправления, как наиболее частого ответчика в данном случае, чаще всего сводится к тому, что на земле муниципалитета нельзя сохранять самовольное строение. Поэтому, прежде, чем что-то строить надо хорошенько подумать, а сможете ли вы данное строение сохранить. Ведь снос будет также производиться за ваш счет.

Кстати, реконструкция жилого строения без соответствующего разрешения приведет к тому, что строение станет самовольной постройкой. Если права на земельный участок не оформлены, то возникнет аналогичная проблема по сохранению строения.

У нас в черте города самовольными строениями чаще всего являются гаражи. При этом у 80 процентов их владельцев имеются документы, выданные в советское время на легальных основаниях. В ту пору граждане обращались в местную администрацию, а она выдавала им решение экспертного совета при исполкоме о том, что гражданин может построить себе гараж. Но сейчас суды не признают решение экспертного совета документом, надлежащим образом подтверждающим выделение участка для строительства гаража.

— Каков порядок регистрации права собственности на построенный объект: в какие организации в каком порядке следует обращаться?

— Схема подготовки документов для регистрации выглядит следующим образом: вначале вы идете в БТИ, там вам готовят технический паспорт. Затем – в кадастровую палату, где объект недвижимости ставится на кадастровый учет и выдается кадастровый паспорт. И заключительный этап — это поход в Росреестр и регистрация права собственности. Подробнее с процедурой оформления прав собственности на уже построенный жилой дом можно ознакомиться в нашей специальной статье «Ввод жилого дома (ИЖС) в эксплуатацию«.

YouTube Трейлер

logo_ppl

 

No votes yet.
Please wait...

Комментарии


Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш e-mail не будет опубликован.

*


Если Вам предстоит решение юридических вопросов, подпишитесь на нашу рассылку и получайте материалы по интересующей Вас тематике

* обязательные поля
* Ваш e-mail: * Ваше имя:

Наш телефон +7 950 — 363 — 4444

Подтверждение подписки придет на указанный e-mail

Rating: 4.0. From 4 votes.
Please wait...