Новые правила совершения сделок с недвижимостью

Анна Покровская(Изменения в Гражданском Кодексе РФ)

Подготовила Покровская Анна, руководитель проекта «Precedent Consulting».

На протяжении всего периода 2013-2015  законодатели вносили изменения в Гражданский Кодекс РФ, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и Основы законодательства о нотариате, ряд которых затронет и сделки с недвижимостью. Рассмотрим одни из самых значимых.

1. Регистрируется не договор, регистрируется право на объект недвижимости. Наконец-то законодатель устранил правило, по которому регистрации подлежало и право и сама сделка (договор). С 1 марта 2013 года мы живем только по системе «регистрации прав». Что это дает нам в практическом применении? На мой взгляд, два существенных момента:

    • Во-первых, нет необходимости теперь включать в договор с недвижимым имуществом требование о действительности такого договора, только после его обязательной государственной регистрации, потому что, повторим, теперь договор не регистрируется, регистрируется лишь переход права на объект недвижимости.
    • Во-вторых, это  правило позволит легче доказывать действительность совершенной в реальности, но, по каким-либо причинам, не зарегистрированной сделки, что является положительной новостью для добросовестных сторон такой сделки.

(!)Исключения: из этого правила сделаны исключения. В частности, государственной регистрации по-прежнему подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

  • договор аренды земельного участка или объекта недвижимости, заключенный на срок более 1 года;
  • ипотека;
  • договор долевого участия;
  • сервитут;
  • залог недвижимости или земельного участка
  • а также ряд соглашения, касающихся перераспределения недвижимого имущества, например, соглашение о разделе.

 2.  Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, о котором ходило столько разговоров и домыслов, по-прежнему не является обязательным. Пункт третий статьи 8.1. Гражданского кодекса устанавливает необходимость нотариального удостоверения сделки, влекущей возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, что вообщем-то присутствовало в реальной жизни и до момента существования такого пункта. Однако в связи с внесением изменений в Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с 1 января 2016 года, полномочия нотариусов в области регистрации сделок с недвижимостью существенно расширились.

Напомним, что обязательное нотариальное удостоверение было установлено законом для следующих основных видов сделок с недвижимостью:

Новые правила совершения сделок с недвижимостью — договор об ипотеке (залоге недвижимости)

— договор ренты, пожизненного содержания с иждивением

— соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

— брачный договор (ст. 41 СК);

— завещание.

В дополнение к этому,

с 1 января 2016 года обязательному нотариальному вдостоверению подлежат:

  • Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу  (не участнику общей долевой собственности).

  • Сделки по продаже земельной доли.

  • Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

  • Соглашение о разделе имущества супругов.

3. Появился новый вид недвижимого имущества — единый недвижимый комплекс. Надо сказать, что это не первая законодательная инициатива в данной области. Идея ввести в оборот понятие «имущественного комплекса», бродила давно. Одно время она даже пыталась реализовываться в виде кондоминиумов и иных «емких» объектов недвижимости. Что даст новое понятие сейчас сложно сказать. Учитывая, что реальность для большинства, даже крупных предприятий, сводится к тому, что регистрировать и даже намеренно «дробить» отдельные объекты недвижимости и мелкие земельные участки более выгодно, чем объединять их в «комплекс», не факт, что единые недвижимые комплексы будут часто подлежать регистрации. В настоящее время по единым недвижимым  комплексом понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

4. Доверенность теперь не ограничена 3-годичным сроком действия. В связи с тем, что большинство сделок с недвижимостью проводятся по доверенностям (хотя бы на этапе сбора комплекта документов, необходимого для регистрации), законодательные изменения, которые коснулись оформления доверенностей, просто нельзя обойти стороной. Итак, что нужно знать  и помнить:

    • Доверенность теперь может быть выдана на любой срок, то есть правило 3-х лет более не действует; отныне максимальный срок действия доверенности -10 лет. От себя добавлю, что в связи с повышением ставок нотариусов по оформлению доверенностей, это, безусловно, положительная новость для тех, кто имеет длящиеся отношения с риэлтерской или юридической компанией, например, или просто уполномочивает на что-то своего родственника – существенная экономия может получиться.
    • Также появилось такое понятие как «безотзывная доверенность».

Теперь можно специально оговорить в доверенности, что она не может быть отменена до окончания срока, на который выдана, или может быть отменена только в предусмотренных в доверенности случаях. Для отдельных правоотношений – это прекрасное новшество, которым стоит активно пользоваться.

Разумеется, это не все изменения, затронувшие сферу недвижимости. Однако о других мы пока не говорим намеренно. Дело в том, что многое из того, что законодатель вводит, он сам же и корректирует, причем делает это молниеносно. Например, так произошло с вопросом отмены регистрации договора аренды, заключенным на срок больше года. Сначала такую регистрацию отменили, а потом буквально через несколько недель, ввели обратно, как необходимый элемент действительности договора. Так что, как практик, я предлагаю понаблюдать за тем, устоятся ли те или иные законодательные инициативы и как они будут реализовываться на практике, после чего, мы непременно вернёмся к обзору этих изменений.

Однако все то, о чем говорится в данной статье можно и нужно применять, надеемся, это сможет существенно облегчить жизнь добросовестным участникам рынка недвижимости.

    Подробнее о перспективах рынка недвижимости, особенностях ценообразования и т.п. можно узнать посмотрев видеорепортаж YouTube Трейлер Видео снято и произведено телекомпанией Gorky.TV и доступно также по адресу:http://gorky.tv/videos/1004-metry-na-rubli.html

No votes yet.
Please wait...

Комментарии


Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш e-mail не будет опубликован.

*


Задайте свой вопрос, воспользовавшись формой в правом нижнем углу, и получите ответ в течение 25 часов.

Пожалуйста, следите за правильностью указания e-mail адреса

Rating: 3.5. From 8 votes.
Please wait...