О покупке квартир «с котлована» и рисках, связанных с такой покупкой

         Специально для еженедельника «Полезная Площадь»  ответили** на вопросы о рисках, связанных с покупкой квартиры на начальном этапе строительства дома, когда виден еще только котлован.

         Одна из основных «серых схем» состоит в том, что покупателю квартиры «на котловане» застройщик предлагает заключить так называемый «предварительный договор купли-продажи». Он представляет собой не более чем обязательство заключить договор купли-продажи квартиры (основной договор) в будущем. При этом заключение предварительного договора не запрещает застройщику после окончания строительства продать готовую квартиру не покупателю «на котловане», а третьим лицам. В таком случае «предварительный покупатель» потеряет на эту недвижимость все права.

Как этого избежать? Какой договор, с какими  обязательными пунктами и условиями нужно заключить, чтобы застройщик не смог «увильнуть» и перепродать квартиру третьим лицам? Часто ли в вашей нижегородской практике встречались такие «серые схемы»?

Практика нашей юридической фирмы показывает, что очень многие, в т.ч. нижегородские, застройщики используют предварительный договор вместо договора долевого участия в случаях если у них есть проблемы с проектной документацией,  зачастую если просто хотят сэкономить на расходах по регистрации долевого участия или же по каким–то причинам не хотят, чтобы у них  было обременение на земельном участке.

С фактом умышленного мошенничества при использовании предварительных договоров мы не встречались уже давно. Ранее действительно, осуществлялись неоднократные перепродажи квартир, если регистрация договоров участия не проводилась.

Следует отметить, что согласно действующему законодательству Предварительный договор обладает всей юридической силой и единственный его реальный минус это отсутствие регистрации в  ЕГРП. Предварительный договор включает в себя все условия основного договора, т.е. он должен отражать все существенные условия договора купли-продажи, а именно четко описывать объект, оговаривать цену и сроки передачи.   В таком договоре обязательно должен быть указан срок для заключения основного договора (если срок не указан, предварительный договор считается заключённым на 1 год) и условия его  заключения при необходимости. При этом гражданам нужно понимать, что если до истечения  указанного в предварительном договоре срока, ни одна из сторон не требует заключения основного договора, то предварительный договор считается утратившим свою силу. Отсюда вытекает большой простор для «фантазии» застройщика, особенно если гражданин не вдумывался в условия предварительного договора, а именно получить деньги гражданина, «прокрутить» их, затем нарушить срок заключения основного договора после чего по формальным основаниям предварительный договор утрачивает силу. Застройщик при такой «схеме» даже вернет деньги гражданину, ему это выгодно – готовое жилье он продаст дороже!  Следовательно, гражданину самостоятельно нужно заботиться о своих правах и изучить договор,  прежде чем подписывать. Во всем остальном предварительный договор также как и основной порождает права и обязанности сторон, и в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора ее можно к этому понудить в судебном порядке.

Что же касается перепродажи, то если уж гражданин согласился на заключение предварительного договора, то ему необходимо отслеживать права на свой объект,  т.е. контролировать ход строительства, периодически заказывать выписки из ЕГРП на предмет изменения прав на данный объект или на долю в праве. В случае, появления каких-то оснований полагать наличие прав третьих лиц на его объект, гражданину незамедлительно необходимо обратиться в суд с заявлением  о признании незаконной сделки  и наложением обеспечительных мер на спорный объект недвижимости.

Исходя из вышесказанного, следует понимать, что в предварительном договоре  необходимо четко указывать сроки, полно и достоверно описывать объект недвижимости, а также устанавливать штрафные санкции для застройщика за нарушение условий договора. Идеальным вариантом  было бы обеспечение предварительного договора залогом объекта недвижимости.

 В предварительном договоре купли-продажи жилья необходимо исчерпывающе точно определить предмет договора в качестве одного из существенных условий будущего основного договора (ГК РФ, ст. 554). Иначе, согласно Гражданскому кодексу, предварительное соглашение будет считаться незаключённым. Между тем, чтобы однозначно определить квартиру как предмет договора купли-продажи необходимо указать общую и жилую площадь еще не построенного жилья. 

Как юридически грамотно обойти этот подводный камень законодательства?

Не вижу здесь ничего «подводного». Действительно, в предварительном договоре предмет должен быть прописан максимально развернуто и четко, чтобы у него не было двойного толкования и/или сложностей с идентификацией. Считаю, что оптимальным  вариантом является приложение соответствующего куска проектной документации с выделение требуемого объекта. Следует учитывать, что проектная документация должна быть действующей (т.е. прошедшей государственную экспертизу и имеющей установленные отметки контролирующих органов)  на момент заключения договора. Кроме того, в проектной документации должно быть описание будущей квартиры, в т.ч. с указание общей площади и жилой площади. На мой, взгляд, если гражданин проконтролирует перенесение описания объекта из проектной документации в предварительный договор и приложение к нему соответствующей части проекта, условия для идентификации объекта будут соблюдены. Однако, не следует забывать о включении в предварительный договор обязанности Застройщика согласовать с гражданином изменение характеристик объекта и уведомить о прохождении  гос.экспертизы изменений проекта.

Застройщики могут предложить покупателю квартиры «на котловане» заключить договор купли-продажи векселя. Покупатель вносит деньги в обмен на вексель, а затем выдавшее его юридическое лицо обязуется «погасить» ценную бумагу  квартирой после окончания строительства.

Как можно с точки зрения закона обеспечить гарантии исполнения такого векселя? Как избежать риска двойных продаж? Как принудить к погашению векселя в том случае, если застройщик уже отказывается погашать его или хочет погасить деньгами, а не жилплощадью?

Я настоятельно рекомендовала бы гражданам ни в коем случае не вступать в подобные взаимоотношения. Вексель это ценная бумага, которая напрямую никак не связана с обязательствами Застройщика передать гражданину квартиру. Поэтому понудить Застройщика в последствии погасить вексель путем передачи объекта недвижимости весьма проблематично и появляется много вопросов, а именно: Из чего возникло обязательство застройщика передать объект недвижимости? Какой объект недвижимости должен быть передан? По какой цене? В каком качестве??  Возможно будет попробовать в суде признать комплект документов сделкой долевого участия, но гарантировать результат сложно.

Каковы самые надежные, с Вашей точки зрения, схемы покупки квартиры в стадии строительства и в стадии до начала строительства? Какие шаги нужно предпринять нижегородцу, чтобы обмануть его было проблематично?

Конечно же,  самый надежный способ и это понятно – договор долевого участия. Законодательство в этой отрасли детально прописало права и обязанности сторон, а также гарантии выполнения обязательств по договору. Я считаю,  что спасение утопающих дело рук самих утопающих и это наиболее применимо в сфере покупки строящегося жилья! Не стоит относиться легкомысленно к подписываемым документам. Всегда необходимо понимать правовые последствия своих действий и действий застройщика, для этого можно изучить законодательство или обратиться к опытному юристу, причем еще на стадии подбора объекта недвижимости.

Имеет место такой способ мошенничества, когда квартиры продаются застройщиком с тем же самым названием, однако компания юридически является другой. Дольщики не подозревают, что, оплачивая денежные средства, они передают деньги третьему лицу, которое не имеет никакого отношения к строительству и реализации дома, если только за исключением схожего названия.

Как избежать такого вида мошенничества?

С моей точки зрения, сложно обмануть человека, понимающего суть вопроса. Гражданам желающим приобретать строящиеся объекты необходимо знать обязанности застройщика и проверять предоставленную им документацию. Если вы заключаете договор долевого участия или любой иной, предоставляющий права на будущий объект недвижимости, то  необходимо уяснить на каком основании вам его продают. Реквизитами юридического лица является не только его название, но и его ИНН и ОГРН, а, следовательно, имеет смысл проверять таковые моменты. Что же касается граждан уже заключивших какие-то сделки не с застройщиком, а каким-то иным лицом, остается только требовать возврата денег.

Еще один способ мошенничества — продажа квартир, машиномест и офисов застройщиками, участвующими в проекте строительства в качестве подрядчиков или инвесторов, которые сами не оплатили или не отработали данные объекты недвижимости, однако успели их продать дольщикам. Как избежать такой ситуации?  

Если договором с таким третьим лицом предусмотрено, что к нему переходят права на часть будущего объекта недвижимости в виде каких-то помещений и т.п., то он вправе совершить уступку этих прав или их отчуждение только после того, как эти права к нему перешли (например, после их передачи по акту застройщиком). Следовательно,  заключать с такими лицами, не являющимися застройщиком, можно какие-то сделки только, если из документов следует, что они уже вправе распоряжаться объектами недвижимости.

Rating: 5.0. From 1 vote.
Please wait...

Комментарии


Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш e-mail не будет опубликован.

*


Если Вам предстоит решение юридических вопросов, подпишитесь на нашу рассылку и получайте материалы по интересующей Вас тематике

* обязательные поля
* Ваш e-mail: * Ваше имя:

Наш телефон +7 950 — 363 — 4444

Подтверждение подписки придет на указанный e-mail

Rating: 4.0. From 4 votes.
Please wait...