Регистрация права собствености на объект незавершенного строительства.

В связи с ужесточением правил продления договоров аренды земельных участков, полученных для коммерческого строительства, одной из популярных задач в практике компании “Baty, Pokrovskaya & Partners” в 2016 году является задача по регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

registraciya_sobstvennsti_na_nedostroj

Причины довольно очевидны: для тех компаний, которые получили участок для строительства с аукциона, рагистрация права собственности на объект незавершенного строительства является обязательной для продления договора аренды земельного участка на 3 года, а для всех остальных – это возможность побороться за земеленый участок, и за вложенные в строительство инвестиции, и если уже дело обернется совсем плохо, то шанс на компенсацию вложений в строительство.  И даже тем, кто уверен в том, что сроки строительства не сорвутся, мы все равно рекомендуем регистрировать право собственности на недострой по причине того, что строительство может быть и будет закончено в срок, а вот ввод объекта в эксплуатацию может занять многие месяцы, которые иногда плавно перетекают в годы, а в течение этих лет незаметно заканчивается договор аренд земельного участка.

Цель данной статьи –  поэтапно разъяснить какие шаги необходимо предпринять, чтобы объект незавершенного стрительства зерегистрировать.

Правовое обоснование.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющей основные понятия, используемые в названном Кодексе, объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства .

nezavershennoe-stroitelstvo

Процесс регистрации.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения (ч. 2 ст. 25 Закона о гос. регистрации).

По действующему законодательству для регистрации прав на объект незавершенного строительства такой объект необходимо поставить на государственный кадастровый учет. Для постановки на кадастровый учет необходимо предоставить документ — технический план объекта незавершенного строительства, для изготовления которого необходимо обратиться к кадастровому инженеру.

Кадастровый  инженер должен являться членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров.

Технический план изготавливается на основе проектной документации и того, что кадастровый инженер увидит «в натуре».

После того, как технический план готов. Необходимо заполнить заявление на постановку объета на кадастровый учет.

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется обычно за 10-14 рабочих дней со дня приема заявления и документов органом кадастрового учета. В результате кадастрового учета заявителю или его представителю выдается кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Данный кадастровый паспорт наряду с разрещением на строительство и договором аренды земельного участка будут основными документами для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Несмотря на то, что заявление о постановке на кадастровый учет можно подать одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на объект недвижимости, мы, во избежание возможных проблем с обеими частями процедуры (получение кадастрового паспорта и получение свидетельства о собственности), предлагаем выполнять регистрацию поэтапно и последовательно: сначала постановка на кадастровый учет, затем уже подача документов на регистрацию права собственности.

Постановка на кадастровый учет осуществляется бесплатно. Регистрация права собственности от имени юридического лица оплачивается в размере 22 000 рублей (государственная пошлина).

Адреса и названия филиалов Росррестра, где можно сдать документы, можно посмотреть по ссылке, введя свой регион, район и город.

Возможные сложности.

Несмотря на то, что описанная выше процедура на первый взгляд не представляет собой никакой сложности, на практике они встречаются и довольно часто. Самая распространенная из них – Росреестр отказывает в регистраии права собствености на объект незавершенного строительства. Что делать в  такой ситуации? Обращаться в суд. Анализ судебной практики нашей компании в различных регионах России показывает, что шансы на признание права собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке очень высокие, поэтому судебной процедурой в случае неудачи с процедурой административной ни в  коем случае не стоит пренебрегать.

Частой проблемой с которой обращаются к нам заказчики, желающие зарегистрировать право собственности на недострой также является та, что срок действия договора аренды земельного участка уже истек, в продлении аренды им отказывают – что делать? В большинстве случае, если объект незавершенного строителства возводился в период действия разрешения на строительство и договора аренды земельного участка, нам удается получить положительно решение суда, даже в том случае если разрешение на строительство или договор аренды земли уже более не действуют, и зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в интересах клиента.

Еще одним важным вопросов является что именно отражать в техничком плане. Ответ на него намного серьезней, чем многие наши клиенты предпоалгают, и от него зависит будущее объекта строительства. Например, что делать, если разрешение на строительство получено на 2 этажа, а по факту построено 3, как в этом случае действовать? Или что делать, если проект строительства подвергся изменениям «в натуре», но не корректировался в органе, выдавшем разрешение на строительство, то есть если строительство  произведено с отступлениями от проекта, что делать тогда? Ответ на вышеперечисленные вопросы зависит от конкретной ситуации и требует тщательного анализа, однако при разумном подходе и подготовке, многие из перечисленных проблем могут быть сняты.

Поэтому если вы еще сомневаетесь стоит ли регистрировать объект незавершенного строительства, то в качестве проверочного вопроса мы бы советовали спрашивать себя: а земельный участок у меня в аренде или в собственности? Если в аренде, то ответ должен быть однозначно «да», объект незавершенного строительства необходимо регистрировать, для того, чтобы защитить свое будущее и снизить возможные риски.

В случае возникновения дополнительных вопросов, влекущих за собой детальный анализ конкретной ситуации и документов, приглашаем воспользоваться опцией «Консультация и анализ документов онлайн», удобства которой уже оценили многие наши заказчики.

Rating: 5.0. From 3 votes.
Please wait...

Комментарии


Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш e-mail не будет опубликован.

*


Если Вам предстоит решение юридических вопросов, подпишитесь на нашу рассылку и получайте материалы по интересующей Вас тематике

* обязательные поля
* Ваш e-mail: * Ваше имя:

Наш телефон +7 950 — 363 — 4444

Подтверждение подписки придет на указанный e-mail

Rating: 4.0. From 4 votes.
Please wait...