Жильцы многоквартирного дома и их права в отношении коммерческих объектов, расположенных на первых этажах

Юрист компании «Прецедент» — Соколов Евгений – принял участие в бриффинге, организованном ИД «Полезная Площадь» и посвященным правам жителей многоквартирного жилого дома по отношению к их «соседям» на первых этажа – коммерческим объектам: магазинам, кафе, парикмахерским и т.п.

Вот основные вопросы, которые волновали участников бриффинга, и ответы на них юриста.

Права жильцов на помещения многоквартирных домов— Какие законы и юридические акты регулируют взаимоотношения жильцов многоквартирного дома с владельцами различных заведений, устроенных на первом этаже того же дома?

В большинстве случаев взаимоотношения жильцов с собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме складываются по поводу распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, которое перечислено в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности жильцов и собственников нежилых помещений многоквартирного дома.

Порядок пользования, владения и распоряжения общей долевой собственностью на общее имущество многоквартирного дома установлен главой 16 Гражданского кодекса РФ, и ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Так же ныне действуют Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме,  утвержденные постановлением Правительства от 13 августа 2006 г. N 491, которые должны соблюдаться как жильцами, так и собственниками нежилых помещений.

В случае несоблюдения данных положений на лицо их нарушающие может быть возложена ответственность в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях РФ (напр. ст. 7.21, 7.22).

— Что делать, если бизнесмен арендовал помещения, а установленных правил общежития выполнять не желает? Часты ли такие случаи в нижегородской практике? Можно ли заключить коллективный договор между жильцами и бизнесменом о соблюдении подобных правил?

Действующим законодательством установлены определенные правила ведения предпринимательской деятельности, при этом, к предпринимательской деятельности, ведущейся в многоквартирном даме, в целях обеспечения интересов жильцов,  устанавливаются дополнительные требования.

При ведении предпринимательской деятельности в многоквартирном доме должны соблюдаться:

Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы:

2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки».

2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Строительные нормы 2.04-97 «Допустимые уровни шума, вибрации и требования к звукоизоляции в жилых и общественных зданиях»

Требования пожарной безопасности (Технический регламент о требованиях пожарной безопасности)

В случае если, не соблюдаются правила ведения предпринимательской деятельности необходимо обращаться в контролирующий орган осуществляющий надзор за соблюдением указанных правил.

Например, в случае если это Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы – это Роспотребнадзор, Пожарные нормы: МЧС России

Представители компетентных органов проведут проверку и в случае выявления нарушений обяжут их устранить.

Соглашение о порядке пользования помещением, которым установлены правила его использования, между жильцами и собственником нежилого помещения может быть заключено. В данном случае оно должно не противоречить законодательству, в остальном условия могут быть определены в зависимости от воли сторон. Но необходимо понимать, что заключение такого соглашения —  это право, а не обязанность собственника нежилого помещения, поэтому выражаем сомнения по поводу реальности заключения такого соглашения.

Аренда помещения на первом этаже— Бизнесмен снял в аренду одну часть здания, но незаконно захватил и другую – подсобные помещения. В результате перепланировки нарушена вентиляция, уровень жизни жильцов ухудшен. Что необходимо предпринять в этом случае. Пошаговая стратегия для жителя.

В данном случае подсобные помещения являются общей собственностью многоквартирного дома, поэтому такой «захват» сам по себе является незаконным. Кроме того, в случае повреждения вентиляции нарушаются требования пожарных норм и правил.

В этом случае необходимо:

1. Провести собрание жильцов, зафиксировать факт проведения перепланировки, самовольного занятия помещения, повреждения вентиляции.

2. Направить письменное требование собственнику нежилого помещения об устранении перепланировки и освобождении подсобных помещений.

3. В случае если это не даст должного результата (течение месяца с момента направления требования ничего не будет предпринято), обратиться в суд с иском об устранении препятствий пользования.

— Бизнесмен не платит за коммунальные услуги, в частности за электроэнергию — все расходы заведения ложатся на жильцов (счетчик по дому-1).  Как быть? Какие меры нужно предпринять: как профиксировать такие злоупотребления? Просить ЖЭК разделить счетчики? Куда и с какими документами нужно обращаться для прекращения безобразия? Какую процедуру начать?

Такая ситуация не представляется возможной по следующим причинам: электроснабжение в многоквартирном доме осуществляется по помещениям, таким образом, счет выставляется на каждое помещение. В случае если у данного помещения не установлен счетчик, то счет за электроснабжение выставляется по нормативу. Соответственно  задолженность за электроснабжение накапливается на каждое отдельное помещение, и взыскиваться будет с его собственника.

— Есть ли юридическая разница для жильцов  в том какое заведение открывается на первом или цокольном этаже — бар, ресторан или магазин. Какое из заведений с для жильцов выгоднее с точки зрения возможностей контроля?

Для жильцов юридической разницы нет, все вышеперечисленные заведения должны будут соблюдать указанные выше требования ведения предпринимательской деятельности в многоквартирном доме.

Контроля со стороны жильцов  над каким-либо заведением как такового тоже нет. Есть контроль со стороны государства в лице контролирующих органов. Жильцы лишь могут отслеживать нарушения и сообщать о них контролирующим органам. Если говорить о том, какое заведение наиболее подвержено нарушениям, то можно выделить такие заведения как клубы, бары, кафе, которые уровнем шума и контингентом посетителей вполне возможно могут нарушать требования к заведениям расположенным в многоквартирном доме.

 

Появился вопрос? Задайте его, воспользовавшись формой, расположенной в правом нижнем углу и получите свой ответа в течение 25 часов.

Rating: 5.0. From 1 vote.
Please wait...

Комментарии


Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш e-mail не будет опубликован.

*


Если Вам предстоит решение юридических вопросов, подпишитесь на нашу рассылку и получайте материалы по интересующей Вас тематике

* обязательные поля
* Ваш e-mail: * Ваше имя:

Наш телефон +7 950 — 363 — 4444

Подтверждение подписки придет на указанный e-mail

Rating: 4.0. From 4 votes.
Please wait...