«Чистота сделки» при инвестициях в зарубежную недвижимость
Несколько лет назад один заказчик группы компаний «LAWYERS&PARTNERS» купил изумительный кусочек собственности в местечке Вилакабамба (Эквадор). У друга. Это был довольно обширный участок земли с домом, и даже отдельным домиком для гостей. Окруженный деревьями с тропическими фруктами, кофейными плантациями и красивейшими горами, дом казалось находится в самом раю.
По прошествии пары лет, а именно в прошлом году, он, наконец, по неизвестному велению души решился прочитать что же именно написано в его «титуле собственника» — title of property – или в русском варианте в свидетельстве о праве собственности. С немалым изумлением он выяснил, что не приобрел права собственности на дом и землю, как полагал, и о чем, собственно, и договаривался со своим другом, а всего лишь ¼ доли в наледственном имушестве. То есть получалось, что где-то живут и здравствуют, а значит однажды могут заявить и свои претензии на «рай» трое других наследников.
Взяв в качестве поучительного примера эту историю, хочется остановится на самых важных моментах в проверке «чистоты» титула при покупке зарубежной недвижимости. Том, что на юридическом языке обычно называется due diligence.
Итак, невзирая на все заверения самых замечательных юристов или агентов по недвижимости, которых вы наняли представлять ваши интересы, а также на все клятвы друзей, вот основные моменты, которые вам следовало бы проверить самому.
Вид собственности.
В английском языке Вам нужно найти словосочетание «freehold title» или «fee simple» — это именно тот вид собственности, который вы хотите. В оригинальном переводе с английского это означает абсолютную собственность, свободную от любых прав и посягательств третьих лиц. Купив такую собственность вы в любой момет без проблем сможете ее перепродать, заложить или передать по наследству.
В испанском варианте такая форма будет звучать как «cuerpo cierto», в португальском «corpo certo».
Права собственника и ограничения права.
«Rights and shares» в английском варианте или «derechos y acciones» в испанском – это термин, который часто встречается в некоторых «титулах» в странах Латинской Америки, Испании и Португалии. И для любого покупателя недвижимости, это должно звучать угрожающе, или хотя бы тревожно. Увдели такое словосочетание в титуле своего потенциального продавца – самое время пытать своего юриста на предмет того, насколько серьзна ситуация, а если юриста еще нет , то это самое подходящее время для его найма.
Почему все так серьезно? Потому что это означает, что вы покупаете чьи-то права на собственность. Как правило, это права пользования, а не собственности, либо доля в праве. Собственно, именно долю в собственности на Эквадоре и приобрел наш заказчик в описаном выше примере.
Покупать недвижимость, в титуле которой содержатся слова «rights and shares» или «derechos y acciones», рекомендуем только в том случае, если вы сможете найти всех остальных сособствеников (например, наследников), выкупить их доли тоже, и таким образом приобрести права уже не на долю, а на всю недвижимость в целом. Либо будьте готовы к осознанному риску, что однажды в ваш прекрасный дом среди кофейных плантаций или на берегу океана может заехать кто-то еще, тоже считающий себя собственником.
Концессия.
Концессия – это термин, который в основном используется, кога речь идет об участках земли. Говоря очень просто, концессия напоминает собой право аренды. Вы можете пользоваться земельным участком, улучшать его, иногда даже передавать концессию по наследству (это правило действует не во всех странах), но собственником земли Вы по-прежнему не являетесь. Очень часто в концессию предлагаются участки в прибрежной полосе или в рекреационных зонах. И все бы было с концессией хорошо, если бы в некоторых странах на земле, переданной по этому праву, не было запрещено строительство…
Поэтому, когда Вы осуществляете due diligence участка земли, попросите своего адвоката точно сказать не находитсяли участок в концессии. Мы сталкивались с многочисленными случаями того, когда местные юристы той или иной страны, проводя проверку чистоты документов собственника, относили право концессии к разряду «чисто», то есть с документами все в порядке, не заостряя на этом внимание своих заказчиков. Действительно, концессия – это очень хорошее право пользования землей, если это именно то, что вы хотите купить — пользование, а не собственность, — и если на земле можно строить (если для Вас также это важно, разумеется).
Права владения и пользования.
В английском варианте они звучат как «rights of possession». Право владения – это то, что также можно купить, но это не означает, что вы покупаете недвижимость в собственность. По своей сути право пользования дает Вам гарантию пользоваться земельным участком (а иногда и недвижимостью), но не являться ее собственником. По моему мнению – это довольно рискованная инвестиция. Право пользования – это всегда право пользования. То есть это непостоянное право. Однажды оно может просто закончиться по инициативе собственника. И уж, разумеется, нет никакого смысла покупать земельный участок на праве “right of possession”, чтобы строить на нем дом своей мечты. Однажды эта мечта может перейти к кому-то другому…
Резюме. Когда речь идет о покупке зарубежной недвижимости, лучше не рисковать, а нанять адвоката, который осуществит проверку «титула» за Вас. Однако, говорить с адвокатом тоже нужно уметь. То, что может быть хорошо и легально с его точки зения, не всегда может соответствовать Вашим нуждам. Поэтому перед покупкой, как минимум, еще раз перечитайте эту статью и задайте юристу соответствующие вопросы, а после того, как услышите его ответы, принимайте окончательное решение о покупке.
Подготовлено Ждановой Ларисой специально для портала «LAWYERS&PARTNERS».
