Что такое «подходящий» земельный участок?
Как выбрать земельный участок для строительства
Период, когда большинство жителей деревень стремились мигрировать в города похоже закончился и начинается обратный отток — за город. Это тенденция приводит к тому, что все больше людей начинает затрагивать вопрос купли-продажи земельных участков. Все больше из нас вынуждены начать разбираться в этом вопросе. Итак, когда мы говорим о покупке земельного участка, в нашей речи часто слышится слово «подходящий». С точки зрения обычного человека, подходящий участок – это тот, который нравится, расположен на удобном расстоянии от города, ну и, пожалуй, все.
Однако участок приобретается не просто так, а, как правило, с вполне определенной целью – для будущего строительства. Вот в этом ракурсе мы и попробуем понять, каков он, земельный участок подходящий для строительства будущего дома.
С практической точки зрения, есть шесть основных параметров, которые каждый будущий покупатель должен оценить, чтобы потом сделать вывод о том является ли конкретный участок «подходящим» или нет:
- Местоположение
- Подъездные пути
- Коммуникации
- Геология
- Категория, вид разрешенного использования, территориальная зона
- Права продавца или Арендодателя участка.
Местоположение
Это не только расстояние от города или расположение участка в самом населенном пункте. Это еще и возможность собрать информацию о ценах аналогичных участков в именно в этой местности, чтобы оценить актуальность цены Продавца. Зачастую именно местоположение определяет привлекательность инвестиций в конкретный участок с точки зрения возможного возврата или даже увеличения вложенных средств.
Подъездные пути
В некоторых случаях их наличие – даже важнее местоположения. Нередки случаи, когда Вам кажется, что участок, например, расположен вдоль дороги, что хорошо, так как заезжать к нему, с Вашей точки зрения. Не будет никаких проблем. Такой поспешный вывод может оказаться ошибочным. Дело в том, что при последующем получении разрешения на строительство придется согласовывать и проект прокладки дороги к участку, а согласие на съезд с дороги и согласование проекта может дать только собственник той самой дороги. Он может и отказать, что бывает, кстати, не столь уж редко.
Наиболее часто встречающийся в нашей практике причины? Съезд с федеральной трассы или трассы областного значения здесь нецелесообразен, такой съезд может служить помехой для участников дорожного движения, дорожные знаки и ландшафт местности не позволяют это делать в этом месте и т.п. Если же участок расположен среди других участков, у которых есть иные собственники, ситуация может быть еще более печальной – современное межевание частенько проходит так: участки нарезаются вплотную друг к другу, соответственно мест для проезда/прохода между ними не остается.
Вопрос «что делать» в таком случае решается неоднозначно, но покупать участок, расположенный между другими, не убедившись в том, что между ними существует место для проезда или, что собственники соседних участков не против такой проезд обеспечить, слегка потеснившись, по меньшей мере нерационально. Ну и, наконец, вопрос «сколько дороги тянуть» — очень актуален, даже если никто не против и место для проезда есть, а вот самой дороги нет, никто не отменял финансовую сторону вопроса – как много метров нужно будет проложить и во сколько это обойдется. Так что подъездные пути – это поистине важный вопрос при выборе земельного участка.
Коммуникации
Если ситуацию с водой зачастую можно решить путем бурения скважины. От газа отказаться, путем полного перехода на электрическое снабжение, а систему канализации заменить на септик, то вопрос электричества остается всегда. И этот вопрос нужно решать до момента покупки участка.
Как минимум, необходимо знать — возможно ли подключение данного участка (точнее будущего строения на нем) к электрическим сетям; какую максимальную мощность можно получить; как далеко придется тянуть электрический кабель и есть ли необходимость за свой счет устанавливать дополнительные опоры (столбы)/сколько таких опор придется ставить, необходимо ли покупать и устанавливать собственную трансформаторную подстанцию и во сколько это обойдется (вполне реальная ситуация, если рядом полно линий электропередач, но все они, к сожалению, высокого давления).
В принципе, аналогичные вопросы следует задать и при оценке прокладки других коммуникаций к выбранному земельному участку.
Геология
Если коротко, то это анализ почвы. Делается он путем бурения одной или нескольких скважин на земельном участке с целью, в первую очередь, установить подвижность грунтов. А то бывает так, что участок всем хорош, а вот строение, или строение выше определенного числа этажей) на нем возводить нельзя. Почему? Грунт подвижный и строение в прямом смысле этого слова может ходить ходуном. Геология также даст ответ на вопрос как дорого обойдется бурение собственной водозаборной скважины и имеет ли это смысл при существовании, например, централизованного водопровода.
Категория, вид разрешенного использования, территориальная зона.
Очень важный вопрос. Собственно, от ответа на него зачастую зависит само решение о покупке конкретного земельного участка. Очень часто бывает, что выбранный участок находится, например, в составе земель сельскохозяйственного назначения. Какой из этого вывод: пока нет твердой информации о том, что у участка может быть изменен вид разрешенного использования и категория, думать о строительстве на нем не стоит. В том случае, если участок уже входит в состав населенного пункта, важным вопрос остается вопрос территориальной зоны. То есть в соответствии с генеральным планом развития данной территории на участке возможно только возведение складских помещений, но никак не жилого дома или наоборот. Необходимо понимать устранима ли эта проблема. Ну и самое существенное – смена категории, вида разрешенного использования или территориальной зоны зачастую оказываются весьма затратными с финансовой точки зрения процедурами, поэтому возможность их осуществления и стоимость лучше оценить заранее, чтобы не оказалось, что общая цена, затраченная на «приведение участка в пригодный для строительства вид» не оказалась невыгодной для покупателя.
Права продавца или Арендодателя участка
Имеется ввиду наличие/отсутствие у Продавца или Арендодателя документов, подтверждающих его права на данный земельный участок. В идеальном варианте, таким документом должно быть свидетельство о праве собственности. Если же его нет, а есть что-то другое (решение суда, свидетельство о вступлении в права наследства, решение инвестиционной комиссии, акт выбора земельного участка и т.п.), сделку в ближайшее время оформить не удастся, потому что до момента заключения договора купли продажи или аренды еще придется потратить время на оформление, собственно, самих прав Продавца на такой участок. Вопрос кто и за чей счет этим будет заниматься, а также не возрастет ли после такого оформления цена на участок.
Если вы нашли «подходящий»» для себя участок и он Вам нравится, перед совершением окончательного шага, проконсультируйтесь с нами:
- мы проверим документы Продавца или Арендодателя и составим необходимый договор, защищающий Ваши интересы;
- зарегистрируем переход права собственности или аренды на Вас;
- произведем смену категории, вида разрешенного использования или территориальной зоны земельного участка;
- получим все необходимые технические условия;
- получим разрешение на строительство;
- проконтролируем весь процесс строительства с тем, чтобы по его окончании получить свидетельство о праве собственности на построенный объект на Ваше имя.
