Что такое сопровождение сделки и насколько оно необходимо?
Специально для информационного издания «Полезная Площадь» директор юридической компании «LAWYERS&PARTNERS» дала комментарий к вопросу что же такое сопровождение сделки с недвижимостью.
«Сколько лет пишу о недвижимости, но до сих пор не вдумывалась в содержание слов «сопровождение сделки». Просто мне казалось, что все понятно: риэлтор должен быть всегда на связи, подстраховывать в сложные моменты, помогать в получении необходимых справок, а заодно проверять документы. Одним словом – максимально облегчать мне нервозный этап жизни и до конца защищать мои интересы. Начинается такое сопровождение с момента подписания договора о сотрудничестве, даже раньше, еще на этапе консультаций и ответов на наивные и каверзные вопросы. А заканчивается – когда сделка завершена, продавец получил деньги, а покупатель заселился в квартиру. Так? Ничего подобного. Сколько ни читала, сколько ни слушала, каждый раз возникала иная картина. Я была ошарашена: четкого понятия, что такое «сопровождение сделки», нет. Поскольку нет ясного понимания, нет и четких расценок на подобную услугу. И они варьируются от одной (!) тысячи до более 30 тысяч рублей.
Хорошо, а что есть? За что агентства недвижимости, нотариусы или юристы берут деньги? И насколько «сопровождение сделки» необходимо?
Начну с хорошего: есть более-менее стандартизированное понятие о «юридическом сопровождении сделки» (т.е. о проверке документов).
Закончу плохим: отказ от сопровождения сделки или обращение к некомпетентным людям (специалистами или профессионалами их язык не поворачивается назвать) может обойтись слишком дорого.
Один из примеров, который привели мне специалисты, — три нюанса работы с доверенностями. 1. Доверенность может оказаться фальшивой. 2. Она может быть отменена доверителем. 3. Она автоматически отменяется в день смерти доверителя. И были случаи, продавались после смерти доверителя. Представьте себе радостное новоселье, новых хозяев за богатым столом. И вдруг, разговорившись с соседями, новоселы узнают, что на момент совершения сделки владелец квартиры был уже мертв… То есть сделка недействительна, наследники умершего гарантированно выиграют суд… Кстати, так и вышло.
Все сложности работы с доверенностью решаются довольно просто: ее нужно проверить в день сделки. Но все ли это делают?
Второй пример связан с особенностью работы с пожилыми людьми. Старушка продала квартиру, вскоре умерла. А ее наследники заявили, что бабушка не отвечала за свои действия, потребовали проведения посмертной экспертизы. Изучение медицинской карты показало, что у женщины имелось заболевание сосудов, которое могло привести к нарушению памяти, следовательно, она могла не отвечать за свои поступки. Все: сделка призналась ничтожной.
Третий пример. Не раз писали о мошенниках, которые снимают квартиры, а потом продают их под видом собственников. Документы при этом могут быть в порядке (например, мошенник их украл), и их кабинетный анализ не выявит подвоха. Только личный визит в ЖЭК, к участковому или разговор с соседями расставит все точки над i.»
Взгляд юриста
Лариса Федоровна Жданова, директор юридическо-LAWYERS&PARTNERS:
— Стоит ли прибегать к услугам юриста по сопровождению сделки?
Оформить сделку с недвижимостью можно самостоятельно, можно с помощью риэлтера, юриста, нотариуса или близкого друга… Юрист действительно необходим только тогда, когда вопрос неоднозначный. Например, сделка носит нестандартный характер, в ней участвует несколько лиц и каждый со своими пожеланиями и требованиями, когда в принципе неясно как обеспечить права и интересы всех участников… Поэтому мой совет прост – если Вы считаете, что Вы нашли своего продавца или покупателя, не экономьте лишнюю тысячу или пятьсот рублей (везде разные цены) – покажите имеющийся у продавца комплект документов юристу. Если он скажет, что видимых проблем нет, продолжайте осуществлять сделку сами или с риэлтером или другим специалистом (если уже с кем-то работаете). Если же вы нашли отличное ценовое предложение, но ситуация с документами у продавца выглядит следующим образом «здесь вот надо чуть-чуть изменить фамилию, после этого вступить в наследство, потом передать квартиру мне, а я уже продам Вам», идите к юристу незамедлительно. И даже если вы сходили к одному, проконсультируйтесь еще в паре мест. Вообще выбирайте специалиста по недвижимости осознанно, пусть он Вам объяснит как и что будет происходить в тех словах, чтобы это было Вам понятно и так подробно, чтобы не оставалось никаких сомнений.
— Что такое «юридическая чистота»? Может ли будущий собственник самостоятельно проверить квартиру?
Никто и нигде не раскрывает значение этого термина. Однако в моих глазах юридическая чистота – это большая уверенность (стопроцентной уверенности лично у меня не существует в принципе), что для покупателя и продавца сделка безопасна. В идеальном и самом простом варианте это значит, что у покупателя есть деньги в объеме, который запрашивает продавец, а у продавца есть ничем не обремененный и готовый к немедленной продаже объект недвижимости.
Конечно, будущий собственник может сам предпринять меры, для того, чтобы собрать максимум информации о приобретаемом объекте недвижимости. Я вообще говорю и буду говорить, что те, кто обращается за помощью к специалистам по недвижимости – неважно, риэлтеры это или юристы должны все равно собирать информацию сами. Хотя бы для того, чтобы понять является ли так называемый «специалист» действительно специалистом. Недвижимость – дорогая вещь, поэтому потратить несколько дней, а то и недель на то, чтобы получить общедоступный информационный материал о том что, как и в каком виде можно приобрести, какие договоры заключать и какие придется платить с этого налоги – просто необходимо, на мой взгляд. Зато после этого, когда Вы встречаетесь со специалистом по недвижимости и начинаете задавать ему вопросы, при этом видите, что специалист в ответах «плавает», то есть очевидно знает меньше, чем Вы – с легким сердцем можно и нужно искать другого. А в некоторых случаях и провести всю сделку самому.
На что нужно обращать внимание обязательно:
1. Договор купли-продажи может составить любой юрист или риэлтер, заверять такой договор у нотариуса нет никакой необходимости – он от этого большей юридической силы не приобретет;
2. Необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о конкретной квартире (или доме, или земельном участке), это позволит узнать, как минимум:
- является ли продавец реальным и единоличным собственником данной квартиры на момент сделки;
- не обременена ли недвижимость правами третьих лиц (находится в залоге или под арестом или даже что относительно нее ведется судебное разбирательство);
3. Вместе с продавцом заказать выписку из лицевого счета относительно числа прописанных в квартире лиц (настаиваю, что делать это нужно вместе с продавцом, потому что только сегодня утром один из моих заказчиков получил выписку из лицевого счета от председателя ТСЖ за 10 000 рублей; в конкретном случае сложность была не в том, что в квартире были еще прописанные, но тем не менее в стране, где все можно купить за деньги, поверьте, можно получить и несоответствующую действительности выписку из лицевого счета).
Из основного это все. Из дополнительного можно еще заказать свежий технический план БТИ, чтобы убедиться, что в квартире нет незаконных перепланировок.
Как видите, не такой уж большой список действий.
— Какие изменения законодательства были в этой области в последнее время?
с 1 марта 2013 года регистрируется не договор, регистрируется право на объект недвижимости. Что это дает нам в практическом применении? Рядовому обывателю необходимо просто помнить, что нет необходимости теперь включать в договор с недвижимым имуществом требование о действительности такого договора, только после его обязательной государственной регистрации, потому что, повторим, теперь договор не регистрируется, регистрируется лишь переход права на объект недвижимости.
Доверенность теперь не ограничена 3-годичным сроком действия. В связи с тем, что большинство сделок с недвижимостью проводятся по доверенностям (хотя бы на этапе сбора комплекта документов, необходимого для регистрации), законодательные изменения, которые коснулись оформления доверенностей, просто нельзя обойти стороной. Итак, что нужно знать и помнить:
- Доверенность теперь может быть выдана на любой срок, то есть правило 3-х лет более не действует; отныне максимального срока действия доверенности нет. От себя добавлю, что в связи с повышением ставок нотариусов по оформлению доверенностей, это, безусловно, положительная новость для тех, кто имеет длящиеся отношения с риэлтерской или юридической компанией, например, или просто уполномочивает на что-то своего родственника – существенная экономия может получиться.
- Также появилось такое понятие как «безотзывная доверенность».
Теперь можно специально оговорить в доверенности, что она не может быть отменена до окончания срока, на который выдана, или может быть отменена только в предусмотренных в доверенности случаях. Для отдельных правоотношений – это прекрасное новшество, которым стоит активно пользоваться.
Подготовлено: Елена Шевцова, обозреватель «Полезная Площадь»
Появились вопросы? Позвоните нам и мы постараемся на них ответить. Или воспользуйтесь формой в правом нижнем углу и получите ответ он-лайн.
