Дом на берегу океана: цена содержания
В продолжение нашей предыдущей публикации, связанной с особенностями приобретения недвижимости за рубежом, мы продолжаем тему и на этот раз остановимся на том, каковы будут расходы на содержание такой покупки.
После того, как осуществлено приобретение права на объект недвижимого имущества возникают вопросы с налогообложением и коммунальными платежами. Размеры таких платежей естественно желательно выяснять до приобретения прав на объекты недвижимого имущества, чтобы это не стало неприятным сюрпризом.
Например, в Италии при покупке жилья, не являющегося основным по месту прописки, покупателю необходимо выплатить ипотечный и кадастровый налоги, а также налог на регистрацию или НДС. Кроме того выплаты различаются в зависимости от типологии продавца. Если продавец недвижимости: частное лицо, не строительная компания или строительная компания (либо предприятие, осуществившее реконструкцию), закончившая строительство/реконструкцию более 4 лет назад, то покупателю необходимо выплатить: налог на регистрацию 7%, ипотечный налог 2% и кадастровый налог 1%. Когда же продавцом является строительная компания (либо предприятие, осуществившее реконструкцию), и на момент сделки еще не истекли 4 года с момента завершения работ, покупателю необходимо выплатить следующие налоги: НДС 10% (20% если недвижимость относится к категории люкс), налог на регистрацию, ипотечный налог и кадастровый налог (данные налоги установлены в фиксированных суммах по госбюджету). Платеж ипотечного и кадастрового налогов осуществляется нотариусом на момент регистрации нотариального акта.
В Болгарии же общая сумма единовременного платежа при покупке и оформлении в собственность новоприобретенной квартиры или дома при этом составит от 8 до 10 тыс. евро, или 4-5% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. В эту сумму будут включены оплата переводчика, местный налог (2-3%), оплата услуг нотариуса и судебные сборы. Чтобы предотвратить развитие спекуляций на рынке недвижимости, болгарские власти ввели налог с продажи в размере 10% от разницы между стоимостью покупки и продажи жилья. Он взимается в случае, если квартира меняет владельца менее чем через пять лет после последней сделки. Налог на покупку недвижимости в Черногории сильно зависит от того, вторичное или первичное жилье приобретается. В то время как за приобретение жилья в новостройках с вас потребуют 17%, то сбор за покупку квартир на вторичном рынке составит всего 3% от стоимости. Например, если приобретаемый объект недвижимости стоит около 500 тысяч евро, можно рассчитать единовременный налог на покупку: он составит 85 тысяч для новостройки и 15 тысяч евро для вторичного жилья.
В Турции с налогами куда проще, чем в восточноевропейских странах: единовременный налог на приобретение составит 3%, причем не от рыночной стоимости, а от суммы, которая будет указана в ТАПУ (свидетельство о регистрации права собственности, и в нем, как правило, проставляется не реальная, а сильно заниженная сумма).
Помимо налогов при приобретении права не следует забывать и о налогах ежегодных.
Практически во всех европейских странах существует налог на имущество. Он составляет от 0,1 до 3,5% и рассчитывается, исходя из оценочной, а не рыночной стоимости вашей недвижимости. В некоторых странах (например, в Испании и Греции) с собственника возьмут налог на роскошь в том случае, если приобретенная вами недвижимость стоит дороже определенной суммы. Зато, если вы являетесь владельцем жилья эконом-класса стоимостью ниже определенной суммы, то в некоторых странах (например, на Кипре) можете быть освобождены от налога на недвижимость. Во Франции, кроме налога на недвижимость, вы должны будете также платить налог на проживание, причем независимо от того, действительно ли вы живете в купленной квартире. Если вы сдаете жилье в аренду, этот налог будут платить арендаторы, если же квартира или дом пустуют – вы. На некоторых курортах Италии недвижимость облагается подоходным налогом, независимо от того, сдаете вы ее в аренду или нет. Подоходный налог составляет от 23 до 45% и рассчитывается, исходя из средней арендной платы. В остальных европейских странах вы платите налог с арендной платы только в том случае, если действительно сдаете жилье в аренду. Размер этого налога может варьироваться от 20 до 35% – в зависимости от принятой в той или иной стране системы налогообложения на прибыль. В Швейцарии, Швеции, Финляндии, Италии и некоторых других странах обязательным также является коммунальный налог, ежегодно взимаемый общинами, кантонами или другими территориальными единицами страны. Размер этого налога устанавливается местными властями, но ставки его не слишком высоки: обычно он не превышает 1,5% от стоимости жилья.
В Болгарии вы столкнетесь с тем, что сумма налога будет зависеть не от рыночной стоимости жилья, а от налоговой оценки. Оценку производит налоговая инспекция за плату, составляющую от 25 до 100 евро, в зависимости от статуса, величины и популярности населенного пункта. Налог на приобретенное жилье, взимающийся ежегодно, составит около 450 евро (0,225% от суммы налоговой оценки, или кадастровой стоимости жилья).
Ежегодный налог на недвижимость в Турции равен 0,3-0,4% стоимости, записанной в ТАПУ (свидетельстве о регистрации), что, безусловно, значительно меньше сумм, которые приходится выкладывать в европейской части континента. Зато налог на продажу значительно выше, чем в той же Болгарии, и составляет 18% от разницы стоимости при покупке и продаже.
Весьма выгодным с точки зрения налогообложения является покупка недвижимости в ОАЭ, поскольку налог на недвижимость там отсутствует. Единственная плата, которая взимается, – регистрационный сбор за регистрацию акта покупки и статуса владельца в Земельном департаменте. Сумма сбора – 2% от суммы сделки (1,5% берется с покупателя, 0,5% – с продавца). Вы можете сдавать свою недвижимость в аренду и получать постоянный ощутимый доход, при этом вам не придется делать налоговые отчисления с дохода от аренды.
Поскольку вопрос оплаты налогов является чуть ли не основополагающим при принятии решения о приобретении объектов недвижимости в том или ином государстве, между многими странами мира заключены договоры, которые исключают двойное налогообложение, то есть взимание налогов одновременно в двух государствах. Налоги оплачиваются по месту нахождения недвижимости. То есть, приобретя жилье в Италии, налоги вы будете платить в Италии. В некоторых странах реально вернуть часть затрат. Например, в Германии, если вы сдаете жилье в аренду, из налогооблагаемой прибыли можно списать расходы, понесенные при приобретении данной недвижимости (налог при покупке, комиссию агентства и др.).
У России с 65 странами мира заключены договоры об избежании двойного налогообложения. Для владельцев сдающейся в аренду зарубежной недвижимости это означает, что подоходный налог с полученной суммы придется платить лишь один раз—в стране, где находится купленный объект, и по ее законам. В число этих стран попадают очень популярные у россиян Болгария, Турция, Египет, Франция и многие другие. В качестве неприятного момента можно отметить ,что само по себе наличие у РФ договора об избежании двойного налогообложения вовсе не означает, что обладателю недвижимости в одной из этих стран можно со спокойной душой обходить родную налоговую инспекцию стороной, поскольку для того, чтобы механизм однократной оплаты налогов заработал, необходимо тем не менее подать налоговую декларацию в РФ и вписывать в нее доход, полученный от арендаторов. Более того—к данной декларации нужно приложить справку, что налоги с этой суммы уже уплачены по месту нахождения недвижимости. Собственно минус заключается в том, что сроки подачи налоговой декларации в России и сроки, в которые проводятся налоговые выплаты в других странах весьма разнятся. В РФ это нужно делать не позже 30 апреля, в Германии до конца мая, а во Франции до 1 сентября. Ничего смертельного в этом нет, нужно просто озаботиться подачей декларации заранее.
Помимо налогообложения есть еще и ежемесячные отчисления за коммунальные услуги. Стоимость коммунальных платежей в европейских странах в целом выше, чем в России. Да и в других странах эти суммы весьма существенны. Например, в Великобритании отопление дома в холодный сезон обойдется вам в достаточно большую сумму. А приобретая жилье на Кипре, необходимо помнить, что на этом маленьком острове проблемы с пресной водой, поэтому, даже при наличии счетчиков на воду, цены на нее здесь выше, чем во многих европейских столицах.
Если вы не проживаете постоянно в купленном доме, то платить придется только абонентскую плату за жилье, телефон, спутниковое телевидение и интернет. Кстати, и антенну и интернет можно отключить на время вашего отсутствия без расторжения договора, а отопление, электричество, вода, газ и прочие расходы оплачиваются по счетчикам. Пожалуй, единственное исключение по оплате коммунальных услуг можно сделать для домов эконом-класса во Франции, где все жильцы несут совокупную ответственность за неплатежеспособных соседей.
В качестве примера дополнительных финансовых нагрузок, которые владельцы понесут имея недвижимость за рубежом, можно обозначить следующие:
1. Управляющие компании. Если лицо приобрело жилое или нежилое строение для сдачи в аренду или просто хочет, чтобы на время его отсутствия за ним присматривали, скорее всего, придется обратиться к услугам управляющей компании. За свою работу управляющие компании, как правило, берет от 10 до 15% от арендной платы или фиксированную ежемесячную ставку – в зависимости от выбранного пакета услуг. Цена на услуги таких компаний может быть достаточно высока в том случае, если вы являетесь владельцем элитной недвижимости, которая т.д.
Услуги управляющей компании в Германии обходятся в среднем в €20-30 в месяц. Иногда дополнительно оплачивается €5-7 за ведение специального расчетного счета, посредством которого производятся все денежные расчеты. Дополнительные услуги, такие как проезд сотрудника фирмы к местонахождению недвижимости и обратно, а также услуги адвоката, налогового консультанта, строительной компании, нанимаемых управляющей компанией и т. д. оплачиваются дополнительно.
В Италии же практически отсутствует институт управляющих компаний, а обслуживанием жилых объектов, как правило, занимаются АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ. Они присматривают за домом в отсутствие хозяев, организуют уборку помещений, уход за приусадебным участком и т. д.На настоящий момент, на российском рынке представлено уже достаточное количество агентств, которые сотрудничают с зарубежными риэлторами и управляющими компаниями, так что выбор весьма велик и нет необходимости общаться напрямую с иностранной компанией. Такие компании могут взять на себя все функции по управлению Вашей недвижимостью за рубежом, в т.ч. и подобрать юриста или самостоятельно оказать по документальному оформлению всех сделок и сдаче налоговых документов. Финансовое взаимодействие с такими компаниями и зарубежными службами, как правило, происходит путем банковских переводов.
2. Расходы на содержание и обслуживание. Также, если вы являетесь владельцем жилого или нежилого помещения, необходимо будет оплачивать расходы на уборку территории, общественных помещений, вывоз мусора. Например, если вы стали хозяином квартиры в Великобритании или Швеции, то нужно знать: местные власти (в городских кварталах) также взимают налоги на уборку улиц. Ставки обычно бывают фиксированными для всех жителей района, однако сама сумма может варьироваться в очень широких пределах: зависит она, чаще всего, от престижности района и стоимости недвижимости в нем.
3. Страхование. Не стоит забывать и о том, что практически во всех европейских странах страхование жилья является обязательным. Так что страховые выплаты также нужно включить в список расходов.
