Дом на берегу океана? Покупаем недвижимость за рубежом
За последние несколько лет существенно вырос спрос на зарубежную недвижимость. Основные трудности при покупке зарубежной недвижимости связаны в основном с удаленностью объекта недвижимости и необходимостью ориентироваться на законодательство другой страны.
Что касаемо законодательства страны — местонахождения объекта недвижимости, то его необходимо начать с изучения возможности приобретения гражданином России недвижимости в данной стране. Для многих стран характерно наличие некоторых ограничений по приобретению объектов недвижимости на физических лиц в принципе и на граждан РФ в частности.
При рассмотрении возможности приобретения того или объекта недвижимости за рубежом необходимо начать со следующих вопросов:
1. Может ли гражданин РФ приобрести объект недвижимости в данной стране в собственности или в аренду как физическое лицо?
Необходимо ли создание юридического лица для приобретения данного объекта недвижимости? Наиболее часто россияне покупают недвижимость в близлежащих, преимущественно, курортных странах, таких как Болгария, Черногория, Испания, Турция, Чехия.
Выбор в данном случае очевиден и сводится к относительно небольшим расстояниям и также относительно небольшим входным ценам на недвижимость. Однако есть страны в которых россиянину очень проблематично обзавестись недвижимостью. Например, в Австрии, покупатель должен получить одобрение властей, а зачастую схемы образования доходов у россиян иностранцам не понятны. Закономерность здесь следующая – чем менее стабильна и развита экономика, тем хуже оценивается платежеспособность клиента, независимо от его фактических финансовых возможностей.
Достаточно тяжело оформить недвижимость в Египте, Таиланде, Турции, ОАЭ, Венгрии, Латвии и др. В этих странах высокие процентные ставки по ипотечным кредитам ,сложная процедура получения того самого кредита и множество трудноисполнимых условий для приобретателя- нерезидента. Например, в Египте иностранцам не выдают ипотеку и возможна только рассрочка от застройщика. Во многих европейских странах запрещено продавать иностранцам земельный участок, даже если само строение находится в его собственности. Кроме того, существуют запреты на приобретение собственности на физическое лицо.
В Болгарии земельный участок можно приобрести только на юридическое лицо, зарегистрированное на территории данной страны, а ипотечный кредит лицу дадут только при наличии доверенного лица – гражданина Болгарии. Еще более жесткая ситуация в Чехии, Венгрии и Хорватии, там не только земельные участки, но и строения можно приобретать только на юридические лица.В Турции есть специальное положение для иностранных покупателей и арендаторов – принцип взаимности. В рамках этого принципа, физические и юридические лица РФ могут приобретать на территории Турции в собственность только здания, а для многих стран приобретение недвижимости в Турции вообще закрыто, например, для Афганистана, Армении, КНДР и др.
Несмотря на то, что Куба со времен СССР является дружественной страной для России, приобрести там недвижимость очень не просто. Согласно действующему кубинскому законодательству, отчуждать свои жилые строения кубинцы другим гражданам не могут, покупку и продажу недвижимости на территории острова жестко контролирует государство. Рынок же жилья, который существует на Кубе, является неофициальным и естественно не предлагающим каких-либо гарантий покупателю. На территории Кубы, правда, действует несколько иностранных строительных компаний, для которых действуют отдельные положения и которые могут продавать жилье иностранцам. Возможно в будущем ситуация с покупкой недвижимости на Кубе изменится в лучшую сторону.
На настоящий момент, наиболее просто можно приобрести недвижимость в Испании, Франции и на Кипре. В Испании одни из самых низких ставок по ипотечным кредитам для иностранцев, на Кипре от покупателя вообще потребуют только загранпаспорт и подтверждение наличия денег в банке.
2. Кто является продавцом объекта недвижимости.
Это один из ключевых вопросов, требующий детальной проработки с точки зрения может ли данное лицо вообще продавать Вам такой объект недвижимости, если может то с каким – ограничениями. И, конечно же, основной волнующий момент — как избежать недобросовестности и/или преступного умысла со стороны зарубежного продавца. Естественно, чем страна является более развитой, с точки зрения экономики и законодательства, тем меньше вероятность утратить свои вложения из-за каких-то форс-мажорных обстоятельств, как то изменение политической обстановки в стране, спад экономики (что может выразиться в замораживании строящихся объектов), природных явлений.
Однако существенным минусом является стоимость объекта недвижимости, которая в развитых и наиболее «популярных» туристических странах является существенно завышенной. Застраховаться же от недобросовестности продавца, к сожалению, нельзя независимо от того в какой именно стране вы покупаете объект недвижимости. Наиболее разумным способом минимизировать риски является обращение в крупное российское агентство недвижимости, сотрудничающее с зарубежными риелторами или застройщиками с хорошей репутацией, соответствующими лицензиями (разрешениями) и большим сроком работы на рынке.
Помимо всего прочего, я бы рекомендовала в таких вопросах не экономить на услугах юристов, как российских, так и возможно зарубежных, которые помогут изучить законодательство нужного государства и проконтролировать совершение сделки. Также страхование сделки является одним из способов минимизации рисков утраты денег, однако здесь нужно внимательно отнестись в предмету договора страхования, условиям наступления страхового случая и комплекту документов, необходимого для получения страховой выплаты.
3. Какие законодательные ограничения, связанные с территориальным местоположением объекта недвижимости или какими- то иными характеристиками присущи данному объекту?
Например, можете ли вырубать деревья на приобретенном земельном участке или жилой дом с какими характеристиками и размещением вы можете построить на приобретаемом земельном участке, можете ли вы реконструировать приобретаемый объект недвижимости (жилое или нежилое строение). Важно также понимать, сможете ли вы в последствии при приобретении жилого или нежилого строения приобрести и земельный участок под ним. Также необходимо учитывать планы грядущей застройки расположенных рядом земельных участков и строений. Кроме того, во многих странах существенно развито законодательство, защищающее права соседей и регулирующее совместное общежитие. В Испании и Португалии собственники земельных участков не имеют право срубать деревья, а только их пересаживать. Кроме того, есть существенные ограничения по строительству в прибрежных зонах, например, в Греции расстояние от пляжа до строения не может быть меньше 35 м., а в Испании 150 м.
4. Также немаловажным вопросом при приобретении заграничной недвижимости является вопрос с размерами расходов на приобретение и содержание такого объекта.
Учитывая ограничения по вывозу и ввозу денежных средств через границу, как РФ, так и иных государств, преимущественно сделки по приобретению прав на объекты недвижимости оплачиваются через расчетные счета, т.е. либо путем открытия валютного счета и банковского перевода либо путем снятия денежных со всего счета в зарубежном банке. Произвести отплату посредством банковского перевода можно двумя способами: перевод денег осуществляется непосредственно на счет продавца или же на заграничный счет покупателя.
Во втором случае необходимо открыть счет в заграничном банке. Как правило, обращаясь к риелтору для покупки недвижимости, вы получаете полный комплекс услуг, в том числе, и помощь в открытии счета за границей. Выбор варианта банковского перевода зависит, во многом, от особенностей законодательства страны, в которой вы приобретаете недвижимость. После того как вы откроете счет за границей, необходимо уведомить об этом налоговую инспекцию, поскольку без этого уведомления ни один банк не имеет право переводить деньги на ваш счет за границей. Следует учитывать, что поскольку вы осуществляете перевод крупной денежной суммы, ее будет проверять отдел валютного контроля банка, который пропускает платеж. Поэтому перевод будет осуществлен в течение нескольких дней. Наиболее упростить данную процедуру можно при открытии счета в представительстве зарубежного банка в РФ, в таком случае комиссия будет значительно меньше, а все консультации вы получите на родном языке.
В преимущественном большинстве стран денежный перевод осуществляется напрямую на счет продавца. Однако в некоторых странах процедура оплаты усложнена. Например, приобретая недвижимость в Швейцарии, вы должны перечислить сумму со своего швейцарского счета на так называемый траст-счет независимого нотариуса. На счет продавца нотариус перечисляет деньги только тогда, когда покупатель недвижимости получает право собственности на нее.
