Гаражи, на которые нет документов: что делать и возможно ли их оформить
Интервью для еженедельника «Полезная Площадь»:
— Что касается точной цифры количества гаражей — то ее нет, не было и не будет по одной простой причине: в советские времена частной собственности не существовало, и государство предоставляло участки в постоянное бессрочное пользование предприятиям, институтам и прочим учреждениям, чтобы те раздавали их для удовлетворения нужд граждан. И когда в современной действительности стали смотреть на то, что межевали в 80-х-90-х годах, выяснилось несколько обескураживающих фактов.
Во-первых, территории гаражных кооперативов слабо соотносятся с первоначальными координатами на местности, поскольку, если в те годы предприятию выделялись, например, 2 гектара из совхоза Новинки под сады, то никто эти 2 гектара не закреплял на местности. Также никто не закреплял на местности земельные участки, выделяемые под гаражи.
Во-вторых, под гаражный кооператив могли выделить, допустим, 0,2 гектара, а сейчас он разросся до 2-х гектар. А это значит, что право собственности могут закрепить только те граждане, чьи гаражи находятся на0,2 га, которые выделялись изначально, а остальные свое право теряют, несмотря на то, что ими выплачены все паи.
В-третьих, город развивается, и часть гаражей оказалась на таких территориях, которые по действующему законодательству в принципе не могут быть предоставлены под гаражи. Это может быть отводная полоса дорог, отводная полоса железной дороги, эстакады, места, относятся к территории красных линий. Это может быть земля, не предназначенная для гаражного строительства.
В-четвертых, есть проблемы с документы, которые выдавали гражданам. Когда государство выделяло предприятию участок для бессрочного пользования, предприятие выносило приказ о создании гаражного кооператива путем предоставления земельного участка. Хорошо, если сохранился список граждан, которым выделялся участок, а если гаражным вопросом занимались профкомы, то после них во многих случаях не осталось никаких документов. Иногда есть квиточек об оплате членских взносов, иногда список участников кооператива и в самом лучшем случае есть решение экспертного совета о выделении земельного участка, хотя этот совет и был неполномочным органом для распоряжения землей.
Поскольку земельный участок самому гаражно-строительному кооперативу (ГСК) никогда не выделялся, а выделялся исключительно предприятию, то возникает вопрос: на каком основании там стоят гаражи. Ведь на сегодняшний день то предприятие а) могло обанкротиться, 6) уже закрепить границы земельных участков на текущем земельном праве и в) вообще исчезнуть в небытие со всеми документами.
В итоге владельцы гаражей оказались в неравноценном положении. Единицы, у которых документы были оформлены действительно надлежащим образом, смогли оформить свои права на земельный участок под гаражом. Повезло и тем, кто обратился в суды лет 5 назад, когда суд не привязывался к фактическим границам, а признавал право собственности на основании опроса свидетелей. Сейчас, когда город стал интересоваться землей, все изменилось.
Многие кооперативы оказались в патовой ситуации: оформить право собственности на гараж либо сложно, либо невозможно. Недавно мы столкнулись с тем, что в одном из ГСК Росреестр оформляет гаражи с №40 по №100, а все остальные признаются самовольными строениям. Зарегистрировать их невозможно, невзирая на то, что у всех есть решения экспертного совета, все они владеют гаражами с 90-х годов, все платят членские взносы. В любой момент их могут попросить с занимаемого места. А поскольку их гаражи признаны самовольными строениями, обяжут снести их, либо взыщут средства, затраченные на снос.
Ситуация сложная, и касается она каждого четвертого гаражного кооператива. Чтобы закрепить свои права, кооперативу нужно оформить землю в долевую собственность, то есть 600-700 человек должны практически одновременно обратиться с заявлением о предоставлении им доли в земельном участке и оформить свои строения.
В ближайшее время послаблений для членов ГСК я не вижу. Пока город будет так же активно застраиваться, ему невыгодно менять законодательство о самовольных постройках, так как оно служит рычагом для освобождения новых земельных площадок.
В некоторых случаях мы рекомендуем владельцам гаражей не будить лихо, пока оно тихо. Возможно, никто и не заинтересуется их участком, пока они сами не начнут активно привлекать к нему внимание обращениями в администрацию и суды.
