12 июля 2012 года юридическая компания «LAWYERS&PARTNERS» и газета «Полезная площадь» провели  очередную «горячую»  линию, посвященную сложным вопросам в  земельных отношениях.

Публикуем наиболее интересные обсуждения:

 О кадастровой стоимости

— Как понимать понижение кадастровой стоимости садовых участков в Нижнем Новгороде с 2012 года аж в 14  раз?! С другой стороны, кадастровая стоимость участков под ИЖС повысилась в три раза. Чем это грозит нам, владельцам?

 — На текущий момент кадастровая оценка земель — это прерогатива правительства Нижегородской области, которое дает госзаказы на ее проведение частным фирмам.  Последний раз много заказов выиграл Волго-Вятский филиал ФГУП «Госземкадастрсъемка»-ВИСХАГИ  (Всероссийский исследовательский сельскохозяйственный аэрофотогеодезический институт). Кадастровая оценка земель проводится с учетом рыночных показателей с учетом месторасположения, подъездных путей, коммуникаций и проч. На текущий момент понижение или увеличение кадастровой стоимости может сказаться на выкупной стоимости земельного участка. Если участок не приватизирован и вам предстоит обращение в администрацию за выкупом, то понижение кадастровой стоимости вам выгодно, так как вследствие снижения кадастровой стоимости снижается и выкупная цена. Если земельный участок будет изыматься для муниципальных нужд, то невыгодно.

С 1 июля 2012 года выкупная цена составляет 17-кратную ставку налога за кв.м. И ставка считается от кадастровой стоимости участка. Это достаточно большая сумма, особенно для индивидуальных жилых строений.

Когда выгоден сервитут 

— Два года назад я купила земельный участок. На нем построила дом. Недавно меня вызвали в администрацию сельсовета на разговор, в котором участвовали также представители водоканала и администрации. Разговор шел о том, что по территории моего участка проходит деревенский водопровод. Предложили составить трехсторонний договор о том, что все они имеют право приходить на мой участок без моего ведома в целях профилактики и ремонта водопровода. В договоре предусмотрен пункт о том, что я не имею права сажать что-либо на месте, где проходит водопровод. Правы ли они?

 — В данной ситуации администрация и водоканал должны были предложить вам заключить соглашение о сервитуте, поскольку через ваш земельный участок проходят коммуникации, право пользования которыми имеют, помимо обслуживающей организации, еще и другие жители населенного пункта. Соглашение о сервитуте (право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд) заключается в добровольном порядке, и принудить вас к нему никто не может.

Однако в действующем Гражданском Кодексе предусмотрено, что соглашение о сервитуте может быть установлено в судебном порядке. Водоканал или администрация могут обратиться в суд с иском об обязании вас заключить это соглашение. В вашем случае мы бы рекомендовали грамотно заключить соглашение в досудебном порядке, предусмотрев в нем плату за сервитут. Плата устанавливается по договоренности сторон, но так как у сельской администрации денег мало, вряд ли она сможет предложить вам крупную сумму.

Что касается права сажать на месте водопровода, то, пока нет судебного решения, вы на своем участке можете сажать все, что угодно. Однако, если суд посчитает доводы сельской администрации обоснованными, то он примет решение о запрете выращивания определенных культур на части участка.

Вопрос в том, знали ли вы о том, что земельный участок, которым вы владеете, имеет ограничение пользования. Если нет, то можно обратиться в администрацию с предложением расторгнуть сделку и компенсировать оплаченную сумму. Потому что в любом договоре купли-продажи указано, что земельный участок свободен от притязаний третьих лиц, от ограничений и обременений. А в данном случае налицо ограничение пользования участком.

— В городе имею приватизированную половину дома. Вокруг дома участок, земля принадлежит городу. Хочу провести газовые коммуникации к дому, но соседи, владеющие второй половиной дома, возражают, так как газопровод пройдет по краю их участка. Земля вокруг их половины также принадлежит городу. Кто может разрешить проведение газовых коммуникаций? Все остальные коммуникации — водопровод и канализация — проходят через наш участок.

 — В данном случае первоначально необходимо обратиться в Нижегородоблгаз за получением технических условий на подключение вашего дома к газоснабжению. В технических условиях вам предложат разные варианты под проведение линии газоснабжения. Если газопровод будет проходить по половине соседей, вам предложат согласование с собственниками земли, на которой расположен газопровод.

Так как земля находится в муниципальной собственности, согласование нужно проводить с администрацией. Если с администрацией договоренности не удастся достигнуть, можно предусмотреть другие варианты проведения газопровода. Я рекомендовал бы вам изначально получить технические условия на подключение дома к газоснабжению. в них будет указано, с кем и каким образом надо будет согласовывать прохождение газопровода.

Возможно, потом разумнее обратиться в администрацию по поводу оформления земельного участка в собственность. Тогда бы будете собственниками, и согласования с другими собственниками не потребуется. Если же все же потребуется провести газопровод через участок соседей, вам нужно будет получить их согласие, как участников общедолевой собственности.

Кроме того, можно заключить соглашение о сервитуте. Соглашение о сервитуте (о праве ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества) заключается в том числе и для прохождения газопровода. Если соседи против проведения газопровода по их участку, а других возможностей проведения не имеется, можно обратиться  в суд для понуждения к заключению соглашения о сервитуте для целей прохождения по земельному участку коммуникаций газо- водоснабжения. Если участок находится в общедолевой собственности, то сервитут будет установлен на весь участок, и на вашу часть тоже.

И все же оптимальное решение вопроса — добровольное соглашение с соседями. Потому что газификация дома — дело важное, возможно, соседям газ тоже нужен. 

Споры с соседями

 — У нас идут спорные границы с соседями. Соседи первые поставили участок на кадастровый учет. и зарегистрировали свои права так, что получилось наложение на наш участок и они не хотят идти на оформление новых договоров.

— Вы с соседями акт согласования границ подписывали?

— Подписывали, но они нам принесли только маленькую бумажку, где нужно было указать данные паспорта и поставить свою подпись.

— Т.е. на местности при вас границы участка не устанавливались. В данном случае вам нужно обратиться в кадастровую палату об устранении ошибки.

— Обращались. Кадастровая палата предоставила письмо о том, что получилась кадастровая ошибка. Письмо направлено в Волго-Вятский филиал ФГУП «Госземкадастрсъемка»-ВИСХАГИ  (Всероссийский исследовательский сельскохозяйственный аэрофотогеодезический институт). Висхаги говорит, что они ничего переделывать не будут, так как они бесплатно работу не делают.

— Вы можете обратиться в иную межевую организацию с письмом кадастровой палаты для повторного межевания. Второй вариант — обратиться в суд с заявлением об оспаривании результатов межевания соседского земельного участка, так как в данном случае нарушен закон о земельном кадастре. Межевание земельных участков должно производиться с выходом на земельный участок, а в данном случае вас ввели в заблуждение.

— Они согласны с тем, что вышло наложение границ. Но не согласны с тем, что должны проводить работы по перемежеванию.

— По закону, кто совершил ошибку, тот и должен ее устранить. Так как Висхаги это не делает, нужно обратиться в суд с понуждением к выполнению данных действий. Судебные расходы понесете вы. Однако эти расходы (плюс оплату услуг представителя, если будете ими пользоваться) можно взыскать с ответчика. Для этого в просительной части искового заявления просите компенсировать расходы на судебные издержки.

Кроме того, кадастровая палата вправе направить письмо в управление Росреестра, поскольку надзорный орган вправе штрафовать предприятия, которые не выполняют законные предписания кадастровой палаты. Также можно обратиться в прокуратуру с тем письмом, которое кадастровая плата написала в адрес Висхаги, изложив суть дела. Прокуратура, выйдя с проверкой, должна выдать предписание об устранении нарушений и замечаний, которые были указаны в письме кадастровой палаты. Иначе их ждут штрафные санкции.

Если межевая организация и после решения суда не исправит свою ошибку, можно будет обратиться в службу судебных приставов. Служба судебных приставов на основании исполнительного листа может поступить следующим образом: зная расчетный счет компании, можно направить в банк заявление о подготовке инкассового поручения о списании денежных средств. Данные денежные средства, если они есть на счете, будут списаны в безакцептном порядке.

Но, думаю, что после получения исполнительно листа организация ошибку исправит.

 — Я имею частное домостроение вблизи двухэтажного дома. А рядом построен 2-этажный каменный дом. Сейчас идут споры по границе. Соседям не нравится, что то мои куры под их окном ходят, то гусь гогочет, то навозом пахнет… Было проведено межевание, наша граница проходит в 1,5 метрах от этого дома. 

Можем ли мы поставить забор перед их окнами и какой высоты, чтобы прекратить споры с жильцами, которым не нравится виз из окон на наш хоздвор?

 — Раз было межевание, значит, границы вашего и соседнего участков определены. Чтобы не ошибиться с границей, лучше пригласить межевщиков. Если вы сейчас ошибетесь, то забор впоследствии придется переносить.

На своем участке забор вы можете поставить любой. Однако по поводу его высоты на вашем месте я бы проконсультировался с органами пожарного надзора.

— У них ворота рядом, им постоянно нужно зайти на мой участок: то окна помыть, то вентиляционные каналы прочистить. Я им не запрещаю, а они хотят вообще свободный доступ…

— Нет, права свободного доступа на чужой участок они не имеют. Поскольку дом поставлен официально еще в советское время, следовательно, все подходы к их дому там предусмотрены. Для подхода к своему дома им достаточно той территории, которая определена в их границах.

 — Соседский участок купил новый хозяин. Теперь он ломает деревянный сарай, хочет поставить каменный, и начал строительство впритык к моему участку. Мне сказали, что он должен отступить от границы на один метр. Я обратился в службу госимущества, специалист по земельным спорам пришел, поставил колышки на границе. Так сосед переставил эти колышки. Я сказал специалисту по земельным спорам, что он нарушил, а он говорит, что снова может прийти только через полгода.

 — Поскольку нарушены предельно допустимые отступы, вы можете обратиться в суд, и соседа обяжут снести эту постройку. Второй вариант — вы можете обратиться с письмом в администрацию своего района.

— Этот застройщик без моего ведома пригласил представителя администрации, и они сделали такую разбивку участка, что даже на мою территорию зашли. Пошел к землемеру. Сосед и ее не послушал, уже начал копать траншею. А судиться —  это изматывание нервов. Что делать?

— Если надзорные органы сказали, что нужно отступить от границы участка, а сосед не соблюдает их предписания, другого выхода как обратиться в суд, у вас нет. Если нет желания судиться — остается только писать жалобы во все надзорные органы.

Хочу купить, хочу продать…

— У нас в деревне есть неухоженный ничейный участок в 9 соток. Мы попросили в сельсовете, чтобы нам выделили хотя бы три сотки для строительства дома, чтобы выйти из той болотины, где мы живем сейчас. Соседка тоже захотела этот участок. И в сельсовете сказали: мы не будем вас делить, разбирайтесь сами, и никому участок не достанется.

 — В данном случае свободные земельные участки в границах населенного пункта должны предоставляться через аукцион, то есть продаваться с торгов. Вы можете подать заявку на этот земельный участок, предварительно поговорив с соседкой. Возможно, ей, как и вам, не нужен он весь. Если вас интересует один и тот же участок целиком, тогда одна из вас межует участок и подает заявление в администрацию на предоставление его в целях ИЖС. Администрация публикует в СМИ информацию относительно предоставления участка под ИЖС на торгах. Все заинтересованные в этой земле приходят на торги. И кто предложит большую цену, тот ее и выкупит.

 — У нас есть свидетельство на земельный участок 1994 года. Это свидетельство может быть основанием для заключения сделок — дарения, продажи и т.д.?

 — Ваше свидетельство является действительным. Однако, чтобы совершить сделку по отчуждению земельного участка, необходимо его перерегистрировать, то есть получить свидетельство установленного образца. Делается это в течение 14 рабочих дней в управлении Росреестра по соответствующему району (в Нижнем Новгороде — на Крылова, 9 либо на Куйбышева, 9). Госпошлина составляет 200 рублей. Только после получения свидетельства вы может е заключать сделку по отчуждению недвижимости.

Можно получать свидетельство и вести сделку одновременно, но в этом случае сроки будут более длительными. К примеру, вы готовите договор продажи и вместе с регистрацией ранее возникшего права на участок сдаете документы в росреестр. Результат получите через полтора месяца: две недели на регистрацию свидетельства и месяц на регистрацию сделки.

Единственный вопрос — есть ли у вас кадастровый паспорт на земельный участок. Если есть, то Росреестр выдаст свидетельство и кадастровый паспорт. Если нет — необходимо будет размежевать участок и поставить на кадастровый учет на основании того же свидетельства. Получение кадастрового паспорта занимает месяц, после этого вы можете сдавать документы на регистрацию. Заказать кадастровый паспорт можно в кадастровой палате на Васюнина, 2. Стоить это будет 200 рублей, документ будет готов через 5 дней.

— Если на участке незавершенное строительство, мы должны продавать его как земельный участок, либо указать незавершенку?

— В договоре купли-продажи вы должны указать, расположены ли на участке какие-то объекты капитального строительства или нет. У вас получено свидетельство на этот объект незавершенного строительства?

— Нет.

— Тогда вы оставляете решение этого вопроса на свой страх и риск. Можно в договоре указать только земельный участок, однако оформление свидетельства на недострой делает  этот участок дороже.