На этот раз мы делимся решением практической задачи, которую коротко можно обозначить: «Как избежать экспертизы проектной документации».

Услуга оказана в рамках консультации и анализа документов онлайн.

Задача: запроектировать и получить разрешение на строительство коммерческого объекта так, чтобы проектная документация не подлежала государственной экспертизе.

Сложности: уже создана проектная документация на магазин самообслуживания, подана на согласование в отдел архитектуры и получен ответ, что экспертиза по такого рода объекту обязательна, так как по проекту запроектирован супермаркет самообслуживания, универсам, а для него необходимо установление санитарно-защитной зоны и, как следствие, в данном случае, проведение экспертизы проектной документации.

Заказчик не хочет тратить ни времени ни средств на государственную экспертизу, поэтому хотел бы ее избежать.

Ориентировочные пожелания заказчика к строительству объекта: «Магазин строительных и отделочных материалов, товары для дома».

Решение задачи:

Анализ градостроительного плана земельного участка, генерального плана развития территории, кадастровой выписки земельного участка, находящегося в собственности, а также действующего законодательства в области градостроительной деятельности дал следующие результаты.

1. Целевое назначение объекта: что можем строить.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка магазины, торговые комплексы, торговые дома, дома быта относятся к основным видам разрешенного использования.

Наряду с этими видами к основным видам разрешенного использования участка относятся:

• предприятия общественного питания (столовые, кафе, закусочные, бары, рестораны);
• объекты бытового обслуживания,
• многофункциональные деловые и обслуживающие здания,
• офисы.

Согласно кадастровой выписке прямо сейчас земельный участок может использоваться под офисы, магазины, торговые комплексы, торговые дома, дома быта. Разумеется, в кадастровые данные  можно внести изменения, но в данном случае мы не усматриваем в этом никакой необходимости.

Для того, чтобы не вносить изменения в кадастровый план и не усложнять себе задачу, предлагаем остановиться на следующих возможных объектах строительства: офис, магазин, торговый комплекс, торговый дом, дом быта.

Если в будущем рассматривается возможность сдачи отдельных частей построенного объекта в аренду, то стоит выбирать то назначение, которое позволит дробить объект на множество частей.

1. Возможные ограничения: парковочные места, санитарно-защитная зона, пожарные требования…

Именно эти ограничения в первую очередь необходимо учитывать при разработке любого проекта, так как они непосредственно влияют на необходимость или отсутствие необходимости в проведении экспертизы проектной документации.

В присланном ответе Департамента архитектуры и градостроительства есть ссылка на то, что представленная документация подлежит экспертизе и это так, потому что строящийся объект позволяет себя определить как супермаркет или универсам. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» говорит нам что для таких объектов обязательно устанавливается санитарно-защитная зона. Этой ошибки нужно избежать и спроектировать объект иначе.

О важности выбора названия будущего объекта строительства читайте в специальной статье.

Что не рекомендуем указывать в названии, а также описании будущего объекта строительства:

— Торговый центр – необходима большая парковка (стоянка), то есть придется запроектировать число парковочных мест исходя из расчета 1 парковочное место на каждые 10-15 метров торговой площади;

— Склад хранения пищевых продуктов (мясных, молочных, кондитерских, овощей, фруктов, напитков и др.), лекарственных, промышленных и хозяйственных товаров, так как это автоматически подразумевает необходимость установления санитарно-защитной зоны 50 метров; то есть даже слов «магазин-склад» лучше избегать;

— Торговые предприятия, имеющие торговую площадь более 1 000 м2: отдельно стоящие гипермаркеты, супермаркеты, торговые комплексы и центры, мелкооптовые рынки, рынки продовольственных и промышленных товаров с при объектной автостоянкой, вместимостью до 300 м/м, так как это тоже подразумевает необходимость установления санитарно-защитной зоны.

— Супермаркеты, гипермаркеты, все что связано с самообслуживанием (также предусматривает обязательность установления санитарно-защитной зоны).

А в случае необходимости установления санитарно-защитной зоны, проектная документация подлежит обязательной экспертизе, либо придется получать заключение от специализированной организации о возможности сократить санитарно-защитную зону до границ участка. В анализируемом случае есть возможность избежать траты на такое заключение как времени, так и финансовых средств, поэтому лучше это сделать.

Общее требование по размещению машиномест на земельном участке (парковка, стоянка) – 5-7 мест на каждые 100м торговой площади. Но на местах эта цифра часто корректируется и по крупным городам доходит до 1 машиноместа на каждые 25-40 метров торговой площади. Точные требования лучше уточнять у своего архитектора на месте.

Исходя из всего вышеизложенного, оптимальным видится к размещению на данном земельном участке:

— универсального магазина непродовольственных товаров (торговой площадью не более 1000 м);

— магазина;

— офисного здания;

— торгово-офисного здания, при этом площадь торговых помещений также не должна превышать  1 000 метров.

(!) Важный момент: очень важно нигде в проекте не указывать, что в объекте строительства предусмотрен склад для хранения или называть его отдельно стоящим гипермаркетом, супермаркетом, торговым комплексом или торговым центром, многофункциональным комплексом и прочим, что уже упоминалось в «запрещенных категориях» выше…

1. Законодательная база. На что обязательно следует ориентировать проектировщикам при разработке данного проекта:

— Градостроительный Кодекс РФ.

— ГОСТ Р 51303-2013 «Торговля. Термины и определения»: https://www.internet-law.ru/gosts/gost/56884/

— СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», особенно раздел 7.1.12: https://www.complexdoc.ru/ntdtext/538364

— СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Доступен по ссылке: https://base.garant.ru/6180772

— Генеральный план, правила землепользования и застройки и градостроительные регламенты Соль-Илецкого городского округа. Доступны по ссылке: https://www.soliletsk.ru/964/4261

Появились вопросы по получению разрешения на строительство или прохождению государственной экспертизы? Задайте их нам по телефону:

или по адресу электронной почты [email protected]. От решения Вашей проблемы Вас отделяет всего один телефонный звонок или электронное письмо!

Читайте также

• Оформлять или не оформлять?
• Соглашение о разделе имущества между супругами
• Банкротство гражданина: ипотека, кредиторы и «цена вопроса»