Как купить квартиру и не остаться за дверью
Семья после совершения обычной, казалось бы сделки купли-продажи квартиры, попала в сложное положение. Подробности этой истории на видео.
В двух словах, ситуацию можно описать так:
Покупатели после оформления ими всех бумаг о приобретении квартиры в собственность, не могут в эту квартиру попасть по инициативе прежних владельцев. Традиционный вопрос – что делать в таком случае покупателям?
По просьбе нашего постоянного информационного партнера, еженедельника «Полезная Площадь», дали комментарий «как же жить дальше».
-После просмотра видео, как можно охарактеризовать поведение бывших владельцев квартиры, которые не пускают покупателей в уже купленное последними жилье? Какие законы РФ нарушаются в данном случае?
-В данном случае, хочется охарактеризовать поведение, как бывших собственников, так и новых. При совершении сделки стороны самостоятельно или с применением юриста или риелтора анализируют документы, проверяют так называемую «чистоту» сделки .
В случае, если граждане приобретают объект недвижимости с проживающими там лицами (зарегистрированными по постоянному месту жительства), они должны отдавать себе отчет в том, что у них могут возникнуть проблемы. В рамках действующего законодательства согласие граждан, имеющих право пользования жилым помещением, при совершении сделки не требуется. Согласно, ст. 292 Гражданского Кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Это правило не действует в случае, если члены семьи имеют право пожизненного проживания (например, отказались в свое время от участия в приватизации этого помещения). В любом случае, обременение помещения правами третьих лиц обязательно должно быть указано в договоре купли – продажи и, безусловно, новые собственники должны были о них знать до момента совершения сделки. Следовательно, либо их ввели в сильное заблуждение, либо они были готовы к сложностям с данной квартирой.
Кроме того, хотелось бы охарактеризовать и поведение сотрудников полиции как недопустимое ни с точки зрения законодательства, ни с точки зрения этики. На мой взгляд, комментирование цены и условий сделки не входит в профессиональную компетенцию участковых. Согласно действующему законодательству, участковый обязан был собрать заявления граждан о нарушении их прав и провести соответствующую проверку, но не более того.
-Что можно и нужно предпринять в данном случае, чтобы заселиться в квартиру законным хозяевам?
— Новые собственники квартиры на текущем этапе могут взломать дверь и войти в жилое помещение (это их право). Однако, исходя из поведения лиц, имеющих право проживания, безусловно последуют «военные» действия.
С точки зрения закона, необходимо зафиксировать препятствия в пользовании жилым помещением (в т.ч. с участием участкового) и обратиться в суд с иском о прекращении права пользования членов семьи бывшего собственника (если они не имеют право пожизненного пользования) и (возможно, если новые собственники так и не смогут проживать в новой квартире) о взыскании убытков в связи с необходимостью проживать в каком-то ином месте. В случае, если членов семьи бывшего собственника невозможно выселить, то необходимо обращаться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании и также о взыскании убытков. Помимо того, возможно говорить о судебном процессе о признании сделки недействительной, в случае, если права третьих лиц не были отражены в договоре. Однако, настолько я понимаю, в данном случае новым собственникам это совсем не выгодно.
— Как можно было уберечься от таких злоупотреблений на стадии совершения сделки?
— Я здесь вижу, исходя из имеющейся информации, только одно злоупотребление со стороны членов семьи бывшего собственника – это отказ пустить нового собственника в квартиру. Чтобы этого избежать, необходимо понимать какой объект недвижимости вы покупаете и кто имеет на него права помимо бывшего собственника. В случае, если снятие с регистрационного учета происходит после сделки (хотя я и противник таких сделок), необходимо получить нотариальные согласия лиц, имеющих право на проживание, о сроках снятия с регистрационного учета. Данные документы позволят упростить процедуру прекращения их права пользования (в случае негативного развития событий).
— Приходилось ли вам отстаивать интересы клиентов по подобным делам в суде? Часто ли пострадавшие, исходя из судебной практики, и Вашего опыта выигрывают такие дела в суде?
— Да, такие судебные процессы у нас были в практике. В данном случае, «юридическая» правда, безусловно, на стороне новых собственников. Однако, им придется много времени потратить на выселение бывших членов семьи. Кроме того, граждане, чьи права пользования нарушены, также могут обратиться в суд, возможно, есть основания для признания сделки недействительной.
Ситуации бывали разные, в т.ч. и негативные для новых собственников, поскольку, не взирая на то, что документы для сделки готовят, как правило, риелторы, ответственность за них несут сами участники сделки. Это значит, что отсутствие в договоре необходимой информации о правах третьих лиц (ст. 558 ГК РФ), может послужить основанием для признания сделки недействительной. Если же сделка была совершенна без нарушения законодательства, то, конечно, у новых собственников есть все шансы в итоге отстоять свою квартиру.
В любом случае, как всегда, мы рекомендуем принимать активное участие в самой сделке , детально и подробно изучать информацию и документы и работать только с теми специалистами, которым доверяете, и которые смогут объективно и честно описать ситуацию в которой сможет оказаться будущий собственник, покупая квартиру с «обременением».
