Как купить недвижимость в Испании
Краткое руководство
Выбор. Несмотря на заманчивые предложения многочисленных агенств и интернет-посредников, опыт показывает, что самые лучшие предложения и цены можно найти только на месте. Поэтому самый лучший совет, который, пожалуй, можно дать – это приезжайте и оценивайте недвижимость. Самостоятельно. При этом если позволяет время, то лучше всего искать предложения о продаже «из первых рук», то есть те, которые продавцы вывешивают на дверях своих домов, балконов и окон.
Почему это лучше? Потому что услуги риэлтера в Испании дороги. Комиссия агентств достигает 10%. И несмотря на тот факт, что услуги агенств недвижимости в Испании фомально оплачивает продавец, финансовая нагрузка все равно ложится на покупателя, именно покупатель булет платить итоговую цену, которая включает в себя и стоимость недвижимости, и услуги агенства по недвижимости, к услугам которого прибег продавец. А значит в момент торга, продавец будет идти на уступки только до определенного предела.
Кроме того многие люди, скажем так «консервативной закалки» в испании в принципе не любят саму идею образения к риэлтерам, считая, что те ничего особенного не делают (что вообщем-то правда), а значит и нет смысла им платить. Вместе с тем эти продавцы могут иметь к продаже более чем привлекательные объекты недвижимости, и готовы разговаривать о цене.
Так что приезжайте и ищите надписи “se vende” или “vendo”, что на испанском означает «продаю» или «продается».
Как выбирать. Когда принимается решение о покупке, не смотрите только на вид из окна или «близость к морю», необходимо еще оценить и район. Конечно, многое зависит от того, с какой целью покупается конкретная квартира или дом. Если цель – приезжать на пару недель/месяцев на пляжный отдых, покупаться и позагорать, то выбирайте только то, что позволяет вам бюджет, не вдаваясь в особенности. Если же планируется, что недвижимость будет использоваться круглогодично или не только в жаркие летние месяцы, но и осенью и зимой, например, то нужно тщательно посмотреть где именно такая недвижимость расположена.
Интернет сейчас буквально наводнен предложениями купить «домик на берегу» или «квартиру с видом на море» по привлекательным ценам. Привлекательность таких цен не в последнюю очередь обусловдена месторасположением недвижимости. В Испании уже построены и продолжают строиться комплексы апартаментов или таунхаусов буквально «посреди пустыни». То есть рядом нет ничего, коме, может быть небольшого ресторанчика, парикмахерской и продуктового магазина. Ни набережной, по которой можно гулять, ни школы, в которую нужно водить ребенка, ни рынка, где можно купить свежие продукты, ни соседей, ничего.
Если вы готовы все время проводить у бассейна или на пляже, приезжая в испанию на неделю-другую, смело соглашайтесь на такую покупку, если же все-таки не хочется только лишь лежать пингвином, то, возможна, такая локация недвижимости при ближайшем расположении покажется совсем не привлекательной. И не поддавайтесь на рекламные трюки, типа «до ближайшего крупного города всего 30 минут езды», это только кажется близко. Но «езда» подразумевает наличие своей или арендованной машины, на общественном же транспорте 30 минут легко могут превратиться в 50, а размеренная вечерняя прогулка по набережной того самого крупного города будет нарушаться постоянным нервным смотрением на часы в попытке не пропустить последний автобус.
Так что поездите вокруг выбранного дома или жилого комплекса, погуляйте пешком, поговорите с теми, кто живет рядом. Для справки – большинство «пляжных» мест совершенно опустевает уже с наступлением октября. Поэтому, как уже говорилось выше, если в купленной недвижимсти планируется находится не только летом, это может быть очень тоселиво – оказаться практичски единственным «зимним» жителем такого наводненного людьми летом «пляжного поселка».
Новая или нет. Тут каждый выбирает для себя. В новой недвижимости есть свои плюсы, однако, например, для меня в стране испания они не очевидны. Из минусов новой недвижимости мне видится, как правило, довольно нищкое качество строительства (даже если строят немцы, бельгийцы, голандцы… все равно все пытаются сэкономить на качестве строительства и получить максимальную прибыль при минимальных затратах). Потолки, как правило, в современных постройках низкие, а комнаты небольшие. На этом фоне дома, которые были построены лет 40-60 назад, а некоторые и того больше – выгодно выделяются. На качестве строительства тогда так не экономили, на площадях тоже. В испании есть правило, что каждое здание, достигшее 50-летнего возраста должно пройти обязательную строительную инспекцию. Если оно инспекцию не прошло, то собственника заставляют делать реконструкцию или ремонт. Поэтому при покупке недвижимости на вторичном рынке нужно интересоваться, когда именно здание построено и пройдена такая инспекция или нет.
Сопутствующие расходы. Как правило контракты купли-продажи все же смотрят юристы, они же могут предложить эффективные схему оптимизации налогообложения, например. Средняя стоимость due diligence в Испании (проверка «чистоты сделки») составляет 1 200 евро. Нотариальная доверенность – порядка 50 евро с человека (независимо от числа лиц, на которых довренность выписывается). Также к обязательным расходам относятся расходы на переводчика. В соответствии с законом, если вы не говорите по испански, то нотариус не выдаст вам доверенность (для юриста, например) и не утвердит сделку купли-продажи (которая обязательно заверяется нотариально) до тех пор, пока переводчик не переведет вам смысл подписываемых документов. Переводчик должен иметь для этого специальный сертификат. Как правило, нотариальные конторы сами приглашают переводчиков. Стоимость услуг переводчика – от до 40 до 80 евро в час.
Сделка оформляется только и исключительно в нотариальной конторе. Нотариус берет за оформление 1% от стоимости покупаемой недвижимости. Оплачивает эту сумму продавец.
Момент о котором часто забывают предупредить посредники на рынке зарубжной недвижимости: сделка купли-продажи не может быть совершена до тех пор, пока иностранец не получит номер налогоплательщика (NIE). Получить его можно самостоятельно (для этого нужно иметь в запасе время, желательно хотя бы один месяц до совершения сделки) или воспользовавшись услугами юриста. В последнем случае номер можно получить буквально за несколько дней. Цена варьируется от 250 до 400 евро.
Не только цена имеет значение. Помимо цены недвижимости, нужно обращать внимание на то из чего будет складываться цена содержания. В основном, к таким расходам относятся: налог на недвижимость, коммунальные платежи, страховка, общественные сборы. Последние платятся, если речь идет о покупке квартиры или таунхауса в закрытом кондоминиуме или комплексе. Как правило «общественные сборы» выдаются в сумму от 80 евро в месяц (небольшой дом на несколько квартир) до 250-300 евро в месяц (большой комплекс с садом, бассейном, тренажерным залом…)
И, разумеется, при покупке недвижимости в Испании придется заплатить налог. Он составляет порядка 10% от стоимости приобретаемой недвижимости.
