Как обезопасить себя при сделках с недвижимостью
Это краткие итоги пресс-конференции «Как обманывают нижегородцев при сделках с недвижимостью»
Лариса Федоровна, директор юридической компании «LAWYERS&PARTNERS», обратила внимание на то, что ошибаться могут все: и те, кто производит госрегистрацию прав, и те, кто ведет расследование каких-то преступлений, и юристы, и риэлторы. Поэтому рядовой гражданин, который совершает сделку с недвижимостью пару раз, а то и один раз в своей жизни, должен постараться максимально полно собрать всю возможную информацию. «Это то, как вела бы себя я», — поделилась Лариса Федоровна. Да, это требует времен и сил, но чем больше будет собрано информации, тем более грамотно гражданин сможет оценить действия того специалиста, к которому он обратился за помощью в проведении сделки.
Лариса Федоровна перечислила, на что при сборе информации и работе с конкретным специалистом следует обращать внимание:
1. Необходимо четко сформулировать задачу. Человеческие ситуации многообразны, поэтому, чем более точно будет обозначена цель, тем более точным будет алгоритм решения, тем более оптимально будет выбрана форма договора, который следует заключать.
2. Налогообложение. Сейчас производится массовая переоценка объектов недвижимости и земельных участков. Налог на имущество и налог со сделки будет возрастать. Поэтому следует обратить внимание на то, можно ли будет сэкономить на налоге, кто его будет платить (одни из сторон или обе). Если планируете претендовать на налоговый вычет, то следует изначально оформлять документы так, чтобы потом его действительно можно было получить.
3. Момент оплаты. Покупателей уже давно подводят к тому, чтобы они оплачивали практически всю сумму сразу после подписания договора купли-продажи или в момент подачи документов на регистрацию в Росреестр. Это не совсем правильно, ведь регистрацию могут и приостановить из-за неверно оформленных документов. Кроме того, возможны и разного рода махинации и просто недоразумения. Например, любая сторона сделки может забрать документы после подачи их на регистрацию. Следовательно, продавец может получить деньги, а потом забрать документы на квартиру из Росреестра (не забывайте, что регистрация проходит не за часы, а в течение месяца). И что делать в этом случае покупателю? Ни денег, ни новой квартиры! Начнется долгая процедура взыскания денежных средств или обращение в правоохранительные органы. И процесс решения этой проблемы будет долгим, если вообще ее удастся решить.
Поэтому лучше всего деньги заложить в банковскую ячейку, а передавать их продавцу только после государственной регистрации прав.
4. Нет генеральным доверенностям! Не рекомендую выписывать генеральные доверенности (не совсем юридический термин, но он бытует в обиходе), когда человек в нотариальной форме позволяет другому лицу совершать любые действия с объектом недвижимости. В частности, подписывать договор купли-продажи, договор дарения, отдавать объект недвижимости в залог и получать за него любую цену по усмотрению лица, на которого выдана доверенность.
Если вы наняли на работу агентство недвижимости, пусть агенты относят документы, получают какие-то справки, дают рекомендации и советы, но читать договор и подписывать его вы должны сами. Равно как и получать деньги.
5. Подмена одного договора другим. Нам часто задают вопросы о том, можно ли подписать договор дарения вместо договора купли-продажи, чтобы сэкономить на налогах. Конечно, подписать можно все, что угодно. Но весь вопрос в том, как будут защищены интересы сторон сделки. В рассматриваемом случае у того, кто приобретает таким образом землю или квартиру, не будет возможности в дальнейшем, при возникновении каких-то проблем, доказать сам факт передачи денег за эту недвижимость.
6. Бывает так, что в документах есть какие-то недоработки: наследники не успели вступить в права, свидетельство о собственности старого образца и пр. В результате, здесь и сейчас подписать тот же договор купли-продажи невозможно. Но желание купить с одной стороны и продать с другой существует. В этом случае, чтобы закрепить свои намерения, лучше всего подписать предварительный договор. В нем можно зафиксировать, какой объект недвижимости, кому и по какой цене продается. Очень часто, и это человеческая природа, бывает так, что сегодня, с неполностью готовыми документами, объект стоит столько-то. А потом, когда документы будут приведены в порядок, экономические интересы продавца изменятся, и цена существенно возрастет. В этом случае интересы покупателя может защитить предварительный договор.
Общее резюме: Не оставайтесь в стороне от собственной сделки, не жалейте времени и сил, изучите всю информацию по теме, чтобы на равных общаться с любым специалистом, к которому вы обратитесь за помощью. Ведь не случайно древние говорили, что знание – сила. Удачных вам сделок!
