Налоги всегда были неприятным вопросом для обычных граждан, особенно если дело касается недвижимости. Начиная с 2016 года, налоги с продажи недвижимости зависят не только от суммы сделки, но и от кадастровой стоимости, которую назначает Росреестр. В некоторых ситуациях кадастровая стоимость может оказаться выше рыночной, причем платить налоги с учетом этого значения никто не хочет. Несогласные могут попытаться оспорить результаты кадастровой оценки. Рассмотрим подробнее, как это лучше сделать.

Что такое кадастровая стоимость

В недалеком прошлом сделки, связанные с недвижимостью, проходили по своим правилам. Для некоторых людей эта ситуация была приятной, а другие от нее страдали. При продаже условной квартиры нужно было заказать ее оценку. Вариантов того, как поступить, было всего три:

• получить рыночную оценку;
• заказать кадастровую оценку;
• сделать инвентаризационную оценку.

Самым большим обычно оказывается значение рыночной стоимости квартиры, ведь оно зависит от множества факторов, в том числе и текущего спроса на рынке недвижимости. Чуть ниже обычно значение кадастровой стоимости объекта недвижимости. Самым же дешевым вариантом будет сделать инвентаризационную оценку.

Люди, которые по документам искусственно занижали стоимость имущества, пользовались именно инвентаризационной оценкой, которая часто в 10 раз была ниже рыночной. Естественно, выплачивать налоги с 5 миллионов рублей не так приятно, как с 500 тысяч, условно говоря. При этом реальная стоимость квартиры могла быть на уровне тех же 5 миллионов. Законных оснований на то, чтобы признать такую сделку недействительной, не было, а потому нужно было проводить изменения в законодательстве.

Кадастровая стоимость недвижимости не просто так находится посередине. В целом она проводится, как и инвентаризационная, но при этом учитывает расположение здания или участка земли, состояние, возможную денежную выгоду от использования.

Например, кадастровая стоимость старого дома в плохом состоянии, но в центре города, скорее всего, будет значительно выше, чем нового дома за городом. Влияют на это дополнительные факторы. Недвижимость в центре проще сдавать, и она может стать коммерческой — офис или что-то подобное. Для дома за городом намного сложнее найти арендаторов, не говоря уже о его перспективах на коммерческом рынке. Инвентаризационная же оценка просто учитывала расходы на материалы, площадь.

Еще в 2015 году начали внедрение кадастровой стоимости, к которой теперь стали привязываться сделки по продаже недвижимости. Например, теперь при продаже квартиры, которая находится в собственности меньше определенного времени, нужно будет выплатить налог. Основой этого налога не может быть сумма меньше 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Квартира может стоить 5 миллионов на рынке недвижимости. Ее кадастровая стоимость находится на уровне 4 миллионов рублей. Вы решили продать квартиру за 2 миллиона рублей, будучи ее владельцем меньше 3 лет. Выплачивать вы будете в качестве налога минимум 360 тысяч рублей, которые считаются с учетом кадастровой стоимости. Без нее размер налога составил бы 260 тысяч рублей.

Оспаривание кадастровой оценки

Определение кадастровой стоимости жилой недвижимости и участков земли проводится раз в 3-5 лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга значения изменены на 2-5 лет, ввиду большей активности на рынке недвижимости. Все это время она влияет на большинство операций с объектом.

Кадастровая стоимость влияет на налоги, которые выплачиваются при:

• купле-продаже недвижимости;
• аренде;
• получении наследства;
• внесении залога и так далее.

Занимается кадастровой оценкой недвижимости Росреестр. Делает он это сам или же заключает в некоторых случаях контракты с подрядчиками, которые осуществляют отдельные этапы оценки или весь процесс полностью. Оспаривание кадастровой стоимости обычно происходит, когда она оказывается больше, чем рыночная цена объекта недвижимости.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Оспорить кадастровую стоимость может любое физическое или юридическое лицо, которое заинтересовано в ее значении. Обычно таковыми выступают владельцы, арендаторы или наследники объекта имущества, на который была назначена завышенная кадастровая стоимость. Также оспариванием могут заниматься и их официальные представители, которые предоставят соответствующий документ, ранее заверенный нотариусом.

Для начала вам нужно собрать доказательства того, что оценка является завышенной. По сути, вы будете предоставлять доказательства того, что Росреестр допустил оплошность. Это происходит, причем довольно часто. Обычно причиной ошибочной оценки является сам принцип оценивания, который работники Росреестра практикуют в отдельных случаях.

Иногда оценка проводится не для каждого здания или объекта недвижимости, а целыми кварталами и дворами. Получается значение кадастровой стоимости для 1 кв. м, после чего просто умножается на вашу квадратуру. Так можно делать с участками земли, но с домами, особенно многоэтажными, может возникнуть много проблем.

В таком методе не учитывается состояние дома, в котором находится условная квартира, да и состояние самой недвижимости тоже. Такая оценка считается поверхностной и неточной.

Могут быть причины и другого характера. Например, кадастровая стоимость квартир возле университетов обычно выше, так как они являются привлекательным вариантом в качестве съемного жилья для студентов. Закрытие корпуса университета или строительство рядом общежития могут сказаться на популярности такой квартиры и возможных доходов с нее. Эти перемены также могут оказаться вне поля зрения Росреестра.

Как оспаривать

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости получится двумя путями:

• через комиссию Росреестра;
• через суд.

Физические лица могут выбирать любой из вариантов, а вот юридическим лицам придется идти по порядку — сначала комиссия, и в случае отказа там можно будет идти в суд. В комиссию Росреестра можно обратиться в течение первых 6 месяцев после того, как была проведена оценка. В это время в отделении Росреестра можно оформить обжалование полученной оценки. Если же вы не успели все сделать в эти полгода — требуется подавать судебный иск.

Росреестр будет рассматривать ваше дело не больше календарного месяца, после чего сообщит вам о своем решении. С судом нужно будет ждать намного больше. В среднем на такой судебный процесс выделяется до 2 месяцев. На практике же эти 2 месяца легко могут превратиться в 4, а все из-за загруженности суда.

Дальше, после принятия судом любого решения, остается месяц на то, чтобы оно вступило в силу. В течение этого месяца любая из сторон может его оспорить. В итоге получаем, что через Росреестр все может решиться за месяц, а через суд — за пять месяцев.

Собираем документы

Процедура оспаривания кадастровой стоимости требует сбора пакета документов, независимо от того, какой из вариантов вы выбрали. Помимо заявления нам нужно будет подготовить:

• копию паспорта лица, которое оспаривает кадастровую стоимость;
• документы на объект недвижимости. Для собственников понадобится документ, подтверждающий права на владение, а для арендаторов достаточно предоставить копию договора аренды;
• письменные доказательства того, что оценка была проведена некорректно;
• справка об оценке, которую вы провели самостоятельно.

Из всего этого вам нужно будет грамотно оформить доказательства неправильной оценки и самостоятельно провести ее. Заявление можно написать самим или распечатать бланк и заполнить его.

Нужно ли оспаривать стоимость

Этот вопрос нужно задать самому себе еще в самом начале. Вся эта процедура потребует много нервов, времени и денег. Заказ независимой оценки рыночной стоимости стоит денег, причем иногда сумма может доходить до 30-40 тысяч рублей.

Еще нужно оплатить госпошлину и за саму регистрацию новой стоимости тоже нужно будет расплатиться. Если разница между рыночной и кадастровой стоимостью не очень большая — не тратьте время и деньги. Если же разница внушительная, стоит начинать эту процедуру как можно быстрее.