Как продать/купить квартиру в Америке (или арендовать)
Для тех, кто задумывается о покупке недвижимостив США, даем несколько базовых сведений о том, как в принципе совершаются сделки с жилой и коммерческой недвижимостью в этой стране.
Купля-продажа через риэлтерские агенства или частных риэлтеров. Более 86% сделок купли-продажи недвижимости в Соединенных Штатах Америки осуществляются через риэлтерские агенства. Специфика работы с риэлтерами в этой стране такова, что каждый из них настаивает на заключении эксклюзивного контракта. Причем этот контракт довольно жестко защищает интересы самого риэлтера. То есть если в будущем продавец сам найдет покупателя недвижимости, он все равно, обязан будет заплатить риэлтерское вознаграждаение. То же самое правило распространяется и на покупателя. Так что подумайте основательно, прежде чем подписывать документы. Вместе с тем, если продавец или покупатель отказываются от подписания эксклюзивного договора, то в 99% случаев риэлтеры с ними работать не будут (и в этом случае остается вариант “private party”, о котором говорится ниже).
Казалось бы – ну и что такого страшного? В принципе ничего, но о специфике продажи или покупки недвижимости самостоятельно, мы поговорим ниже, тогда и появится возможность сделать выводы страшно это или нет.
Какова же стоимость возграждения риэлтера? В большиснтве случаев – 6%. В том случае, если покупателю повезло и он покупает через того же самого риэлтера, через которого продает продавец понравившейся недвижимости, то комиссия может быть уменьшена, но в любом случае она составит не менее 3%.
Немало. Почему же тогда более 80% от всех сделок в США совершаются через агентов?
Потому что купить недвижимость, не пользуясь услугами риэлтерского агенства или частного риэлтера в США также сложно, как и продать недвижимость самому.
Дело в том, что риэлтеры имеют исключительный доступ к единой базе данных всех объектов недвижимости. Речь идет о так называемом MLS листе. Это глобальная сеть, собравшая в себя информацию со всех штатов о всех продаваемых на текущий момент объектах недвижимости. Практически никаким иным обрзом, кроме как воспользоваться услугами (и ценой) агента по недвижимости доступа к этой сети получить не получится. Иными словами – хочешь иметь большой выбор — подписывая эксклюзивный договор и плати.
“Private party” или купля-продажа недвижимости самостоятельно. Давайте посчитаем. Средняя стоимость дома в США составляет 250 000 долларов. А американцы любят жить именно в домах. Таким образом, продавец при продаже недополучит минимум 15 000 долларов. А покупатель эту сумму переплатит. Неудивительно, что все больше американцев ищет возможность обхода сложившейся системы риэлтерской монополии на продажу/покупку объектов недвижимости.
Как же можно найти продавца или покупателя недвижимости в США самостоятельно? Самый испытанный временем способ – это заглянуть в Крейг-лист, более крупный вариант «Из рук в руки». Для этого необходимо зайти на сайт Craiglist и выбрать интересующее местоположение, то еть штат и район. В качестве примера можем привести довольно приличный, хотя и не самый бюджетный вариант поиска домов и апартаментов на продажу в Orange County, Los Angeles. Выбираем сначала штат Калифорния, затем округ – Оранж каунти, а затем в рубрике «housing» ищем то, что нас может заинтересовать: дома, квартиры или коммерческую недвижимость на продажу, или недвижимость в аренду. Дальше достаточно владеть минимальным английским и с настойчивостью звонить по указанным номерам телефонов.
Вторым довольно популярным сейчас ресурсом среди «независимых» продавцов и покупателей, а также арендаторов и арендодателей является ресурс “For sale by owner”. В отличие от Сraiglist этот ресурс платный. Стоимость за 12 месяцев для продавца начинается от 90 долларов. Для покупателей сревис бесплатен.
В последние несколько лет FSBO имеет договоренность с MLS и за вполне адекватную сумму денежного вознаграждения — 350 долларов, любой продавец, заключивший контракт с FSBO имеет возможность прорекламировать свою недвижимость в глобальной базе недвижимости на территории США. Это также дешевле, чем платить агенту.
Как подготовиться к покупке
Допустим, как искать недвижимость – понятно. А что необходимо еще для того, чтобы осуществить покупку?
В первую очередь, необходимо оценить уровень своих финансовых возможностей. Если есть необходимость или желание (с фиксированной ставкой по ипотечному кредиту в размере 3-4% почему бы и нет) взять финансирование, то нужно связаться с местным ипотечным брокером или, как минимуму, зайти в пару банков и понять на каких условиях они согласны будут проинвестировать покупку. Условия для иностранцев дольно часто отличаются от тех, на которые могут претендовать граждане США.
Далее, и это очень важно, нужно связаться с инспектором, который сможет осмотреть недвижимость. Речь идет о приглашении строительного эксперта, который сможет сказать есть ли в доме или в квартире какие-то конструктивные проблемы, а также «тянет ли» осматривемая недвижимость на заявленную продавом цену. По факту, работа инспектора заключается в обеспечении справедливой, непредвзятой оценки недвижимого имущества и его стоимости.
В-третьих, необходимо сделать предложение продавцу в письменной форме, с изложением условий оферты. Предложение в основном показывает, сколько покупатель готов платить и когда продавец может ожидать оплаты. Пишется оно в свободной форме и в принципе не требует никаких юридических навыков.
Наконец, можно проконсультироваться с юристом в сфере недвижимости. Этот шаг не является необходимым, но также как и в России, в США юрист по недвижимости может быть в состоянии предоставить консультацию или найти дополнительные возможности сэкономить, например, на налогах. И такие ракомендации, как правило, не содержатся в большинстве стандартных контрактов по недвижимости, которые можно найти в сети Интернет.
Между прочим, рынок недвижимости США переживает сейчас фазу активного роста. Хотя по оценкам инвестиционных аналитиков они еще не достигли пика. Иными словами, для тех кому есть что вкладывать – самое время. Доллар стабильно печатается(правительством США), а банки все также выдают ипотеку под фиксированный процент на 30-40 лет.
Впрочем, как и всегда, мы лишь даем информацию, и только вы выбираете как ее применять.
Появились вопросы? Задайте их, воспользовавшись формой в правом нижнем углу.
