Самым популярным вариантом передачи прав собственности на квартиру является договор купли-продажи — стандартный документ для юридических взаимоотношений по данному вопросу. Второе место занимает договор дарения. Если первый используется для урегулирования стандартных отношений, то дарственная нужна для передачи недвижимости на безвозмездной основе, чаще всего между родственниками. Рассмотрим подробнее особенности налогообложения при использовании дарственной.

Налог при дарении квартиры

Передача прав на объект недвижимости очень часто связана с дополнительными налогами, которые должна выплатить одна из сторон. При использовании обычного договора купли-продажи платить налог приходится продавцу. Дело в том, что финансовые средства, которые получает продавец во время реализации своей недвижимости, государство рассматривает, как обычные доходы, а они в РФ облагаются налогами.

В стандартных условиях налог на доходы физических лиц составляет 13%, которые и должен выплатить продавец. Покупателю при этом нужно будет заплатить только за оформление документов, которые нужны именно ему. У продавца есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу, причем для этого есть несколько способов.

Договор дарения недвижимости работает совсем иначе. Несмотря на то, что в итоге все равно производится передача прав собственности на квартиру, сам процесс сильно отличается. Во время этой сделки бывший владелец квартиры не получает никакой прибыли (одно из главных условий договора дарения), а будущей владелец не производит никаких затрат, помимо оплаты обычных процедур, связанных с документами.

Однако, с технической точки зрения, квартира является доходом нового владельца, ведь это актив, который достался ему без расходов. В стандартных условиях одариваемый должен заплатить тот же НДФЛ в размере 13%, о котором мы говорили ранее. Но стандартные условия предусматривают взаимодействие двух физических лиц, которое на практике имеет свои особенности. В итоге получается, что налог приходиться платить не всегда.

Кто должен заплатить налог с дарственной

Сторонами договора дарения выступают даритель и одариваемый — субъекты сделки. Как мы уже выяснили ранее, налог при дарении квартиры выплачивает одариваемый, так как получает фактический доход. Однако мы уже затронули тему того, что налогов при дарении все же можно избежать.

Договор дарения не просто так чаще всего используется между родственниками, причем близкими. Дело в том, что в таком случае обе стороны освобождаются от уплаты дополнительных налогов. Близкий родственник может получить квартиру через дарственную, причем она не будет считаться обычным доходом. Теперь интересен другой вопрос — кого же можно считать близкими родственниками?

Договор дарения чем-то похож на завещание, в плане влияния нормативно-правовых актов. Унаследование через завещание имеет два варианта — наследство достается близкому родственнику или же лицу, которое таковым не является.

Дарение недвижимости имеет те же особенности и условия. Если квартиру получает физическое лицо, не являющееся близким родственником — одариваемый обязан заплатить 13% от стоимости квартиры, причем эта сумма в определенных условиях может стать значительно больше.

Круг близких родственников довольно мал. Среди них можно выделить:

• муж и жена;
• мать и отец;
• сын и дочь;
• сестра и брат;
• дедушка и бабушка;
• братья и сестры, с которыми у вас частичное родство, через одного из родителей;
• усыновленные дети;
• официальные опекуны.

Список может показаться большим, но на самом деле речь идет именно о самой семье — самых близких людях. С логической точки зрения все работает вполне нормально — передача имущества в пределах семьи имеет определенные преимущества, как и должно быть. Если вам кажется подобное несправедливым, по какой-то причине, стоит вспомнить обо всех ограничениях, которые касаются семьи в других вопросах с недвижимостью. Например, покупая квартиру у близкого родственника нельзя воспользоваться материнским капиталом или получить налоговый вычет. Нет, закон это полностью не запрещает, просто на практике компетентные органы практически всегда отвечают отказом.

Неблизкие родственники

Основываясь на нашем списке, мы можем спокойно определить всех родственников, которые не являются близкими. С ними у вас может быть, как кровное родство, так и документальное. Например, неблизкими родственниками считаются:

• двоюродные братья и сестры;
• тесть и теща;
• племянники;
• сестры и братья вашего супруга и так далее.

Вот здесь всплывают важные тонкости налогового законодательства. Если ваша мама решит подарить вам квартиру, причем одариваемым будете выступать именно вы — платить налог не придется. Если же дарителем будет выступать мама, но уже вашей жены, а одариваемым все еще вы — НДФЛ выплатить нужно.

Работает это и в обратную сторону. При покупке квартиры у своих родителей государство вам не даст возможность использовать налоговый вычет и не предоставит на это материнский капитал. Но все это становиться доступным, если продавцом будут родители второго супруга.

Налоги при дарении

Во время продажи квартиры существует определенный срок, в течение которого нужно владеть объектом недвижимости для того, чтобы продать его без дополнительных налогов. До 2016 года срок составлял 3 года, а сейчас нужно владеть квартирой в течение 5 лет. На дарителя такое правило не распространяется, ведь при дарении он не получает никаких доходов.

Другое дело одариваемый. После получения квартиры через дарственную начинается этот период «охлаждения» имущества, в течение которого нельзя продать недвижимость без дополнительных налогов. Причем налог в этот срок можно будет уменьшить исключительно за счет имущественного вычета. Вычет же на расходы является невозможным, поскольку одариваемый получал квартиру на безвозмездной основе.

Размер налога

Сейчас хотелось бы поговорить непосредственно о размерах налога, который нужно выплатить при получении квартиры. Базовой ставкой, как мы уже знаем, являются те самые 13%, которые нужно выплачивать в России из официальных доходов. Данная ставка работает исключительно для налоговых резидентов Российской Федерации. Резидентом считается лицо, которое проводит на территории страны больше 183 дней в течение календарного года. Вот такой человек и будет выплачивать 13% от стоимости квартиры в качестве налога, если он не является близким родственником дарителя.

Нерезидентом считается человек, который в течение года провел менее 183 дней на территории России. В этом случае налоговая ставка вырастает до внушительных 30%. Стоит отметить, что внушительной такая ставка считается именно для России, поскольку в большинстве стран той же Европы налог на доходы часто превышает 30-40%, а местами может доходить до всех 55%. В таком варианте выплата 13% от стоимости квартиры уже не выглядит такой большой.

Сумма считается от стоимости квартиры. В свое время вы могли привязать налог к инвентаризационной стоимости. В таком случае, при дарении квартиры, в качестве дохода рассматривалась бы сумма, которая обычно раз в 7-10 ниже реальной рыночной.

Сейчас же учитывается кадастровая стоимость жилья, которую определяет Росреестр. Данные об этом есть в свободном доступе в сети, а потому даже без документов вы можете предположить, сколько вам нужно будет заплатить налогов.

Уменьшаем налог

Налогооблагаемую базу можно существенно уменьшить. Вообще, если стоимость квартиры не превышает 1 миллиона рублей, что сейчас встречается крайне редко, налог на полученный доход выплачивать не нужно. На этот же миллион можно уменьшить налогооблагаемую базу, из которой считается процент.

Например, получив в дар квартиру за 3 миллиона, вам нужно выплатить 390 тысяч рублей в качестве налога. Использовав имущественный вычет, эту сумму можно сократить до 260 тысяч. Причем чем меньше цена квартиры, тем более существенной будет разница между двумя значениями.

Подаем декларацию на уплату налогов

В случае если все же приходится выплачивать положенный нам налог, нужно подготовить для этого документы. Факт получения квартиры через дарственную нужно отметить в налоговой декларации. Для начала нужно собрать небольшой пакет документов, в который будут входить:

• налоговые реквизиты;
• копия паспорта;
• копия дарственной, по которой мы получили квартиру;
• выписка из ИФНС о праве собственности на эту квартиру.

Все эти документы можно подавать в налоговую, как лично, так и через почту. У нотариуса заверять документы также не нужно, ведь налоговая все равно будет их проверять через свои базы данных.

В случае если в пакете не окажется какого-то из необходимых документов, или же в бумагах будут ошибки, вам об этом сообщат и, возможно, вызовут в ближайшее отделение налоговой. Недостающие документы можно будет отправить в виде сканов через личный кабинет на сайте налоговой, если вы по какой-то из причин не можете посетить их отделение.

Для того чтобы подать декларацию о доходах, у вас будет довольно много времени. На подготовку пакета документов и их подачу дается время до 1 апреля следующего года, при условии, что все документы на право владения квартирой были оформлены после 1 апреля текущего года.

Лучше всего с этим не затягивать и подать документы раньше положенного срока — все из-за возможных штрафов за нарушение выделенных временных рамок.

Сроки выплаты налогов

Допустим, мы получили права на квартиру в конце лета 2019 года. Нам нужно подать в налоговую службу документы до 1 апреля 2020 года. Лучше всего это делать в период с 1 января по 1 апреля 2020 года. В этом случае мы будем собирать сразу все документы, которые касаются наших доходов за прошлый год.

После 1 апреля 2020 года начнется период, в который мы должны оплатить наши налоги. Это мы должны будем сделать до 15 июля 2020 года. Времени, на самом деле, вполне достаточно, чтобы просто оплатить положенный нам налог.

Штрафные санкции и система наказаний

Худшим вариантом является несвоевременная подача налоговой декларации или же сокрытие источника доходов. В этом случае штраф будет самым большим, причем его размер будет в процентах увеличиваться со временем. В итоге, к концу первого года такой задолженности, накапает в качестве штрафа примерно та же сумма, которую мы и так должны выплатить в качестве налога. Грубо говоря, вместо 250 тысяч рублей нужно будет заплатить практически полмиллиона. За это же нарушение предусмотрена и уголовная ответственность.

Если мы подали декларацию правильно и вовремя, но просто не успели в нужный срок выплатить налоги, нам будет начислен штраф. Размер штрафа, особенно в сравнении с предыдущим случаем, будет совсем небольшим.

Начисляется этот штраф за каждый просроченный месяц, причем пеня за каждые 30 дней фиксированная и не зависит от суммы задолженности. Штраф за полный месяц начисляется уже первого числа, а потому задержка в 32 и 50 дней вам обойдется в одну и ту же сумму.