Купить сад: как, сколько, где…?
Специально для издания «Аргументы и Факты» Лариса Федоровна – директор юридической компании «LAWYERS&PARTNERS» прокомментировала особенности покупки садовых участков: как купить так, чтобы было «законно».
В последнее время предлагаются разные «схемы» покупки обычных казалось бы садовых участков. Столкнулись недавно с интересной схемой, которая встречается во многих товариществах: в рекламном объявлении представлен новый дачный дом на дачном участке с новой баней (или другими хоз.постройками), по фотографиям видно, что участок не возделывался. цена достаточно высокая — от 800-900 тыс руб. по телефону человек утверждает, что собственник, но ни свидетельства на землю, ни свидетельства на дом у него нет — только доля в садовом товариществе, предлагает оформить куплю-продажу у председателя товарищества, а для оформления собственности самостоятельно обращаться в Кадастровую палату и Отделение Росреестра райцентра, где находится участок земли. В этой связи несколько вопросов:
— Насколько законна такая схема?
Понятие «доля в садовом товариществе» видится мне несколько странным. В случае с садоводческими товариществами возможны 2 варианта собственности на земельные участки.
В первом случае земельный участок выделялся определенному гражданину, о чем у него имеются документы. Это не обязательно должно быть свидетельство о праве собственности – могут быть распоряжение местной Администрации, к которому прилагается список «садоводов» по именам и фамилиям, старый образец свидетельства, а если это садоводство было при заводе (например, «Красное Сормово», «ГАЗ»), то могут быть также списки тех, кому выделяли садовый участки, подтверждение оплаты членских взносов, и распряжение администрации о выделении земельного участка уже заводу, для того, чтобы тот распределял землю среди своих сотрудников… В любом случае, у человека есть документы, подтверждающие, что он или его родственники (если он, например, получил участок по наследству) этот участок получили на законных основаниях. И все что требуется сейчас – это такие документы переоформить на свидетельство о праве собственности. После чего можно совершать вполне законную сделку.
Во втором случае, весь огромный массив земли выделялся садоводческому товариществу, например, на праве постоянного бессрочного пользования или собственности. В этом случае, собственником всей земли является садоводство и тогда конкретный участок можно купить, договорившись о цене с председателем садового товарищества. Это также оформляется обычной сделкой купли-продажи. Однако прежде чем такую сделку осуществлять, необходимо понять какие именно документы есть у садоводческого общества и точно ли оно является собственником земли, а также вправе ли председатель подобные сделки проводить.
— Как проверить, что этот участок и дом вообще принадлежит данному человеку?
Исходя из описанных выше двух вариантов, у частного лица или у садоводческого общества должны быть документы, подтверждающие собственность на конкретный земельный участок. Причем во всех случаях, когда мы говорим не о свидетельстве о собственности на землю нового образца, а о других документах (примеры перечислены выше), говорить о немедленном оформлении сделки купли-продажи не приходится. Мы бы рекомендовали заключить предварительный договор купли-продажи земли, в котором зафиксировали бы цену продажи, а затем самостоятельно или обязав сделать это продавца, заняться переоформлением «старых» документов, доведя их до состояния получения свидетельства о праве собственности на землю на прежнего хозяина. После этого можно смело заключать основной договор купли-продажи и регистрировать уже свое право собственности в ФРС.
Что касается садового домика или дачи, тем более бани или других хоз.построек на участке – если на них нет документов – это не проблема. При наличии земельного участка в собственности их можно будет до 1 марта 2018 года зарегистрировать по «дачной амнистии», всего лишь заполнив декларацию, даже без вызова техников БТИ.
— С какими трудностями может столкнуться покупатель, когда будет оформлять в собственность такой участок?
В первую очередь потенциальному покупателю необходимо понять, что продавец предлагает ему купить не воздух, то есть что с теми документами, которые есть у продавца можно будет что-то сделать – переоформить их, довести до состояния получения свидетельства. Наверное, за таким анализом целесообразнее обратится к специалисту. Потому что в противном случае можно будет оказаться в ситуации, когда будет «заплачено ни за что». Опыт показывает, вернуть свои деньги будет потом зачастую невозможно. Далее, у того же специалиста необходимо детально уточнить сколько именно времени займет переоформление документов и какова будет затратная часть, если затраты высоки, то имеет смысл говорить о возмещении всех этих затрат или их части за счет продавца (уменьшив, например, продажную цену).
— С какими мошенническими схемами при покупке земли и загородных домов сейчас сталкиваются покупатели?
С теми, что им продают «воздух», заключая великое многообразие договоров, за исключением реального договора купли-продажи. Здесь можно говорить и о «дарственных», и об «уступке», о договоре аренды или договоре инвестирования. Запомните, если у продавца нет документов о собственности, переговоры о сделке нужно прервать, взять у него все имеющиеся документы и проконсультироваться с квалифицированным юристом – а можно ли эти документы превратить в свидетельство о праве собственности. О «сомнительных» договорах также имеет смысл получить консультацию юриста – понять, стоит ли их заключать и к каким последствиям это может привести.
Причем, у какого бы специалиста вы не консультировались, у Вас в итоге консультации должно сложиться четкое понимание того как именно земельный участок можно будет оформить на Ваше имя – либо – понимание того, что это сделать нельзя. Если вы не понимаете того у кого консультируетесь – это не Ваша проблема, это значит, что человек просто не знает о чем говорит, а потому «напускает туман».
— Можно ли оформить куплю-продажу недвижимости через вашу юридическую фирму? Защитит ли от мошенничества заключение сделки через риэлторское агенство?
Да, разумеется, мы занимаемся и переоформлением «старых документов» о собственности для того, чтобы продавец получил свидетельство и мог законно продать участок и сопровождаем подобные сделки купли-продажи. Что касается вопроса о том к кому лучше обратиться – к юристу или риэлтору: это личное дело каждого. Однако в том случае, если сделка купли-продажи не очевидна, то есть у продавца нет свидетельства о праве собственности, а вы работаете с агентом по недвижимости, мы бы все же рекомендовали обратиться за консультацией к юристу. Не потому что агент плох. А потому что наш многолетний опыт оформления подобных участков показывает, что часть участков оформить просто нельзя, часть возможно только в судебном порядке, а некоторые оформления требуют заключения цепочки сложных договоров, которые гарантируют права покупателя. Такие нестандартные случаи все же больше находятся в компетенции юриста, специализирующего на оформлении земельных участков и объектов недвижимости, чем риэлтора. Однако выбор всегда за покупателем.
