Вопрос

Здравствуйте! Хотим купить дом в строящемся коттеджном поселке в Московской обл. Какие документы необходимо запросить и проверить у продавца? С чего начать, прежде чем заключать договор и вносить деньги? Во вложении документы, которые удалось получить от продавца.

Плюс информация от продавца: 
«Сейчас земля межуется. Когда дороги появятся, то они перейдут с собственность ДНП «Гринвилл». По электричеству ТУ выполнены, бумаги о выполнении ждем в сентябре. Вода, канализация поселковые, ТУ не нужны. ТУ на газ получаем после межевания, в октябре. Форма основного договора зависит от объекта. Сначала оформляем на Вас земельный участок, потом дом. Это будет по договору подряда.»

Жду от вас информации, оплата в соответствии с условиями консультации и анализа документов онлайн проведена.  

Ответ

Здравствуйте!   Прежде всего необходимо спросить какой именно договор предлагается заключать с Вами, взять образец этого договора. Одновременно запросить следующие документы: — не землю (под всем поселком или на конкретный земельный участок, который планируется купить); — на строительство (есть ли разрешение на строительство всего поселка или разрешение на строительство конкретного дома, который Вы хотите купить); — документы на коммуникации, то есть разрешено ли к поселку подвести воду, газ, электричество, есть ли на это технические условия); — уточнить в чьей собственности дороги в коттеджном поселке ( в муниципальной или в собственности самого послека, а может застройщика).   Этих первоначальных документов достаточно для того, чтобы сделать предварительный анализ и выводы о том, насколько безопасна предлагаемая схема покупки и какие подводные камни могут встретиться.   Те, документы, которые Вы прислали для анализа к настоящему времени, позволили нам сделать следующие выводы.

1. Земельный участок  у продавца пока в наличии один – большой, до тех пор пока он не будет размежован, поставлен на кадастровый учет и на более мелкие участки не получено свидетельство о праве собственности, предмета покупки не существует. Поэтому можно вести речь о заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка, и ничего более.
2. Постановление Администрации сельского поселения Соколовское об утверждении проекта застройки №588 утверждает другой проект застройки. Дело в том, что постановление издано в 2014 году, а земельный участок, который планируется застраивать и передавать в последствии Вам у застройщика появился только в апреле 2016 года. Разрешения на застройку данного земельного участка пока нет…
3. В предлагаемом проекте договора купли-продажи (это как раз предварительный договор, что не удивительно, в связи с тем что документов на земельный участок пока нет) речь идет о том, что Вам будет передан в собственность земельный участок и жилой дом. На самом деле, скорее всего дом на бумаге будет носить статус нежилого, так как строится он на земле сельскохозяйственного назначения. Впоследствии через судебный процесс Вы, при желании, возможно сможете присвоить ему статус жилого дома.
4. Не знаем обратили ли Вы на это внимание, но исходя из представленной Застройщиком проектной декларации предполагаемй срок ввода построенных объектов в эксплуатацию – конец 2020 года… Не знаем устраивает ли Вас это.
5. Также согласно официальным данным, это первый проект застройки, реализуемый данным застройщиком.
6. Очевидно также, что в собственности организации, аффилированной с застройщиком окажутся и дороги и коммуникации, о рисках подобного мы писали в специальной статье. Основной риск здесь в том, что могут взиматься необоснованные суммы на содержание этих самых дорог и коммуникаций, контролировать которые Вы, возможно, не сможете.

Резюме в целом

Риски вложения денежных средств, с нашей точки зрения, достаточно высокие. У застройщика нет ни надежной репутации, ни серьезных финансовых резервов, чтобы в случае необходимости не просто «вытянуть» проект и довести его до конца, но также чтобы в случае, если он не будет выполнять свои обязательства в срок, вернуть Вам вложенные деньги. Проект практически полностью ведется на заемные средства. В качестве займодавцев выступают такие же энтузиасты как Вы, то есть те, кто желает приобрести себе дом или дачу и вкладывает свои ресурсы в данный проект.

К другому поводу, вызывающему беспокойство, относится тот, что на строительство домов (дач) на том земельном участке, который планируется к передаче Вам, пока нет разрешения на строительство… Вопрос в том планируется ли его получить и в какие сроки. Этот вопрос должен быть задан на переговорах одним из первых. Пожалуйства обратите внимание:

Разрешение на строительство коттеджного или дачного поселка как такогового может и не быть. Для такого рода поселков действует иное законодательство, чем для регулирования строительства, например, многоквартирных жилых домов. Однако если не разрешение на строительство, то постановление об утверждении проекта застройки или любая другая бумага от местной администрации, подтверждающая что муниципалитет в курсе что данная земля застраивается конкретным лицом, план застройки согласован и утвержден, что к поселку ведут дороги, они оборудованы, например, разворотами для пожарных машин и что выполняются другие требования действующего градостроительного законодательства, обязательно должны быть.

Тем не менее, если вышеобозначенные моменты Вас не сильно смущают, и Вы считаете возможным инвестировать в данный проект, предлагаем взять у Застройщика проекты тех документов, которые он планирует подписать с Вами и начать подробно знакомиться с условиями конкретных договоров, чтобы в случае необходимости внести в них изменения, защищающие Ваши интересы.

Требуется консультация и анализ документов? Мы сделаем это быстро, качественно и профессионально. Закажите услугу «Консультация и анализ документов онлайн», прямо сейчас, не отходя от компьютера, и получите профессиональный совет. Помните, мы заинтересованы в защите Ваших интересов и мы знаем как это сделать, от решения Вашей проблемы Вас отделяет лишь один запрос по адресу: [email protected] или телефонный звонок: