Новая процедура получения земельного участка для строительства коммерческих объектов
с 1 марта 2015 года (на примере Нижегородской области)
Как мы уже неоднократно говорили, с 1 марта 2015 года ситуация с арендой земли для строительства коммерческих объектов серьезным образом изменилась. Теперь абсолютное большинство участков можно получить в аренду под строительство только через аукцион.
Означает ли это, что необходимость прохождения Инвестиционного совета отпадает? Как ни странно, нет. Реальность на сегоднящний день такова, что Инвестиционный совет продолжает функционировать и принимать решения по вынесению конкретной площадки на аукцион. И уже после того, как площадка получит одобрение, можно принимать участие в торгах и бороться за право получения земельного участка в аренду под строительство.
Итак, остановимся, как всегда, на деталях.
Вот наиболее распространенные вопросы наших заказчиков, посвященные получению земельного участка для коммерческого строительства и ответы на них.
— В каком случае я могу выходить на аукцион сразу, без предварительных совещаний, раздумий и одобрений кого-либо?
В том случае, если выбранный Вами земельный участок уже прошел кадастровый учет, можно смело подавать заявку на его предоставление в аренду по строительство. Скорее всего, орган, уполномоченный на распряжение землей (это или Министерство имущественных отношений или Департамент архитектуры и градостроительства) даст ответ, что «вставайте в очередь» и готовьтесь к участию в конкурсе.
— Чем вы можете мне помочь, если понятно, что участок можно получить только через аукцион?
Мы можем, разумеется, стандартно, подготовить заявку для участия в аукционе и пакет документов, необходимый для участия. Однако это лишь одна сторона вопроса. Формальная. Наиболее важной и деликатной частью, является постоянное уточнение информации: о точных сроках вынесения участка на аукцион и других претендентах. Наш опыт показывает, что если участок расположен в привлекательном месте, то надеяться на то что Вы будете есдинственным участником аукциона бесполезно.
Времена, когда сообщение об аукционе печатались на оборотной стороне бумажного мусора, который кроме самих печатников и заинтересованных лиц никогда не видел, ушли в прошлое. Сейчас эта информация доступна для всех, кто приложит достаточные усилия, чтобы ее узнать. А значит, стоит сразу настраиваться на то, что Вы будте не единственным участником аукциона. Это пессиместичная новость. Оптимистичная состоит в том, что с нашей помощью Вы заранее можете узнать кто будет в числе других претендентов, а это может открыть возможность к переговорам с остальными участниками, что может сильно увеличить Ваши шансы на победу и получение участка под строительство.
— Какие земельные участки можно получить без аукциона?
Если Вы – крупный инвестор и собираетесь застроить квартал или если Ваш проект социальный, то есть речь идет о НЕКОММЕРЧЕСКОМ объекте, например, библиотеке, школе, спортивном учреждении для детей-инвалидов и т.п. Во всех остальных случаях – аукцион. Причем не стоит наивно думать, что под видом соцального спортивного учреждения для детей-ивалидов удастся построить фитнес-клуб. Такое случается редко.
— Как конкретно сейчас происходит получение земельного участка для целей строительства?
Для начала мы смотрим является ли выбранный земельный участок сформированным (то есть стоит ли на кадастровом учете), свободен ли он от прав третьих лиц и подходит ли с точки зрения зональной принадлежности для строительства того объекта, который Вы хотите. Если участок отвечает всем обозначенным выше требованиям, то мы формируем заявку и комплект документов для Инвестиционного совета.
Далее мы ведем постоянный мониторинг заявки, выявляя какие именно проблемы с ней есть, а также устраняя их еще до этапа даты заседания Инвестиционного совета. Если этого не делать, то по заявке будет просто отказ. И в конечном итоге, если все проходит так, как планируется, то Инвестиционный совет принимает решение об одобрении Вашего проекта, формировании границ участка и организации конкурса. Далее следует описанный выше этап участия в аукционе на право аренды земельного участка.
— В какие сроки можно получить земельный участок под строительство?
Прохоождение заявки через Инвестиционный совет и предварительное «одобрение» участка занимает от 4 до 8 месяцев. Аукцион обычно занимает 3-4 месяца. По результатам аукциона заключается договор аренды, который проходит регистрацию. С этого момента можно начинать проектирование и строительство.
— На какой срок я могу получить земельный участок в аренду?
Закон говорит нам, что на срок от 3 до 10 лет, в зависимости от вида объекта планируемого к строительству. Однако в реальности это срок стремится к минимуму. Мы бы рекомендовали рассчтывать, что вы получите земельый участок в аренду на 3 года, в исключительных случаях реализации крупных проектов – на 5 лет. За это время нужно разработать и согласовать проектную документацию, построить объект и ввести его в эксплуатацию. Как правило, этого времени не хватает. Отсюда возникает следующий вопрос.
— Можно ли продлить договор аренды?
Это сделать непросто. Гарантий нет. Поэтому мы рекомендуем всем нашим заказчикам, задумывающимся о стрительстве нового объекта, и связанных сроками в договоре аренды земельного участка, в том случае, если очевидно, что построить и ввести в эксплуатацию вовремя объект не получится — регистрировать право собственности на незавершенный объект. Подробнее о причинах такого шага говорится в нашей специальной статье: «Оформление права собствнности на объект незвершенного строительства».
— Что делать, если я не хочу проходить Инвестсовет и аукцион, а хочу начать строить свой объект немедленно.
Для этого нужно подобрать земельный участок, который отвечает Вашим требованиям из участков, которые уже были кому-то предоставлены в аренду под строительство. С этой целью пришлите нам на адрес электронной почты: [email protected] свои пожелания по участку – минимальные и максимальные размеры участка, объект строительства, который планируется возводить, а также примерный бюджет, который Вы закладываете в приобретение земельного участка. Мы рассмотрим Ваши пожелания и свяжемся с теми, кто получал землю под аналогичные цели. После этого Вам останется только переговорить с продавцом об уступке прав аренды или продаже прав собственности на участок.
