Интервью Жданова Лариса, руководителя проекта «LAWYERS&PARTNERS» для портала Domostroynn.ru «Законы, вступающие в силу в 2016 году».

— Как изменилось законодательство в сфере недвижимости в 2015 году? Какие наиболее важные вехи можно выделить?

1. Серьезно усложнилась регистрация права собственности на самовольную постройку.

Из основных изменений:
— Прежде чем строить, необходимо получить участок для строительства.
— Строить можно только то, что допускает категория, вид разрешенного использования и зона земельного участка. Если вид разрешенного использования не позволяет возводить то, что хочется, то сначала необходимо этот вид изменить, а потом уже строить.
— Строить нужно в соответствии с отступами от границ, соблюдением пожарных, санитарных и градостроительных норм и правил.
Общий вывод  – разрешение на строительство все же лучше получать, потому что в противном случае самовольную постройку можно и не узаконить.

2. Массовое выявление бесхозяйных объектов недвижимости. Соответствующие изменения внесены в статью 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Основная задача государства — выявление объектов недвижимости нежилого назначения, права на которые не были зарегистрированы в течение длительного времени, а также стимулирование собственников таких объектов зарегистрировать такие права в ЕГРП для целей последующего налогообложения. В частности, установлено, что орган кадастрового учёта должен предоставлять в уполномоченные органы местного самоуправления информацию об объектах недвижимости, права на которые не зарегистрированы в течение пяти лет с даты присвоения таким объектам кадастровых номеров.

Задать вопрос эксперту

3. Сокращены сроки регистрации объектов недвижимости. С 1 января 2015 почти вдвое сокращен срок постановки на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, государственной регистрации прав на объект недвижимости – с 10 до 18 дней. Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов также проводится в более короткие сроки – не позднее, чем в течение 3-х рабочих дней, следующих за днем приема заявления и необходимых документов. А государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме: электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав проводится не позднее чем в течение 1-го рабочего дня, следующего за днем приема необходимых документов и указанного заявления.

4. Введена обязанность налогоплательщика – гражданина — информировать о праве собственности.
Если гражданин не получил повестку об уплате налога  на недвижимость (до 1 сентября), он обязан уведомить налоговую инспекцию о том, что у него имеется право собственности на объект недвижимости. Причем, с 2017 года за неисполнение «обязанности по информированию» предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченного налога. Так что развивать новую привычку лучше начать уже в 2016 году.

5. Ипотека с «господдержкой». С 2015 года приобретателям жилья в новостройках дается  возможность взять ипотеку под процентную ставку не выше 13% годовых. В данной программе участвуют лишь несколько банков, а самому заемщику необходимо выполнить ряд условий: ипотека должна быть рублевой; сумма ипотечного кредита не должна превышать 3 млн. рублей, если гражданин хочет купить жилое помещение на любой территории РФ (и быть не более 8 000 000 рублей, если квартира приобретается в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области); первоначальный взнос по ипотечному кредиту, должен составлять не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья;. Максимальный срок, на который может быть заключен ипотечный договор не должен превышать 30 лет.

6. В состав платежей на оплату жилищно-коммунальных услуг введен взнос на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

7. C 1 марта 2015 года юридические лица могут получить земельные участки для строительства только на торгах и только в аренду. Помимо этого установлена возможность принудительного изъятия объекта незавершенного строительства у его собственника в связи с прекращением договора аренды земельного участка. Порядок такого изъятия установлен новым пунктом 239.1 ГК РФ. Отчуждение осуществляется в форме продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

8. Даже при абсолютно неудовлетворительном качестве построенного жилья, дольщик не может претендовать на другую квартиру. На уровне Конституционного Суда РФ установлено в 2015 году, что дольщик, неудовлетворенный качеством построенного жилья НЕ вправе требовать от застройщика предоставления другой квартиры (Определение КС РФ от 23 апреля 2015 г. № 981-О). В арсенале дольщика остаются лишь три основных варианта действия: устранить недостатки самому и взыскать убытки с застройщика; потребовать устранения недостатков от застройщика; или требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Заказать консультацию эксперту.

— Что год текущий нам готовит?

Новые законы, вступающие в силу в 2016 году позволяют нам сделать несколько основных выводов.

— Расширен перечень сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.  С 1 января 2016 года обязательному нотариальному удостоверению подлежат:
1) соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака;
2) сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу;
3) сделка по продаже земельной доли;
4) сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

— Налог на доходы физических лиц уплачивается с продажи любой недвижимости, которая находилась в собственности менее 5 лет, исключения: недвижимость приватизирована, если она унаследована от члена семьи или близкого родственника или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику, недвижимость приобретена в собственность по договору пожизненной ренты (на перечисленные случаи распространяется прежний, трехгодичный срок владения, достаточный для освобождения от уплаты налога).

— В 28 субъектах РФ (Республика Башкортостан, Бурятия, Ингушетия, Коми, Мордовия, Татарстан, Карачаево-Черкесская Республика, Удмуртская Республика, Амурская, Архангельская области и Ненецкий АО, Владимирская, Ивановская, Магаданская, Московская, Нижегородская, Новгородская, Новосибирская, Пензенская, Псковская, Рязанская, Самарская, Сахалинская, Тверская, Ярославская области, Забайкальский край, Москва, Ханты-Мансийский АО-Югра, Ямало-Ненецкий АО) с 1 января с 2016 года, расчет налога на недвижимость происходит, исходя из ее кадастровой стоимости.

— Размер платы за коммунальные услуги устанавливается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Для тех категорий лиц, которые по закону должны иметь приборы индивидуального учета, но не имеют их, устанавливается повышающий коэффициент к тарифам.

— Установлен новый порядок расчета штрафных санкций за нарушение сроков оплаты коммунальных услуг. При этом законодатель установил дифференцированную процентную ставку в зависимости от количества дней просрочки и разную для каждой категории плательщиков.Для граждан и иных собственников помещений в многоквартирных домах, ТСЖ/ЖСК сделан льготный период в 30 дней с момента наступления срока оплаты. С 31-го по 90-й день просрочки размер процентной ставки составляет 1/300 от ставки банковского рефинансирования на день фактической оплаты долга, а уже с 91-го дня размер процентной ставки возрастает до 1/130. Для Управляющих компаний за неоплату энергоресурсов с 1-го по 60-й день просрочки пени установлены в размере 1/300 ставки банковского рефинансирования, с 61-го по 90-й день просрочки возрастают до 1/170, а с 91-го дня просрочки уже до 1/130. Для всех остальных потребителей за неоплату энергоресурсов пени установлены в размере 1/130 ставки банковского рефинансирования с 1-го дня просрочки оплаты.

— Завершение бесплатной приватизации жилья 1 марта 2016 года. При этом в прессе активно муссируются сообщения, что Дмитрий Медведев выступает за то, чтобы этот год действительно стал последним годом бесплатной приватизации жилья и «продолжения» этого срока не было. Как это будет на самом деле увидим уже в марте 2016.

— Страхование рисков дольщика от невыполнения застройщиком своих обязательств по договору. За свой счет дольщик имеет право заключить договор страхования для защиты своих имущественных интересов, связанных с невозможностью получения в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по передаче участнику долевого строительства жилого помещения или иного объекта недвижимости, являющегося объектом долевого строительства. При этом в случае уступки права требования по договору долевого участия, лицо, получившее такое требование, становится страхователем по договору страхования.
Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче участнику долевого строительства помещения по договору, подтвержденные одним из следующих документов: 1) вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога; 2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

— Формально введена возможность привлечения средств дольщиков на счета-эскроу в счет оплаты по договору долевого участия. Такая процедура возможна только в случае, если застройщик прокредитован уполномоченной банком России кредитной организацией на строительство многоквартирного жилого дома, и только в тому случае, если в кредитном договоре содержится условия об открытии таких счетов-эксроу. В этом случае деньги дольщика замораживаются на счёте в банке-кредиторе на весь период строительства, а застройщик получает кредит от того самого банка. В случае выполнения своих обязательств застройщиком в срок и при условии, что договор долевого участия не расторгнут, застройщик получает деньги дольщика со счета-эскроу. Если же дольшик пожелает расторгнуть договор, то деньги возвращает не застройщик, а банк.

—  В случае банкротства застройщика получить земельный участок и незавершённый строительством многоквартирны дом для завершения строительства сможет не только ЖСК, созданный из числа участников долевого строительства, но и любая коммерческая организация, отвечающая признакам компании-застройщика.  Потенциальный приобретатель – юридическое лицо, должно подать заявление о таком намерении в Арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве, арбитражному управляющему и в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства (Министерство строительство и ЖКХ РФ). Федеральный орган, в свою очередь, представляет в Арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика конкретному юридическому лицу. По результатам рассмотрения заявления о намерении Арбитражный суд принимает решение о возможности или невозможности передачи прав.

Резюме. Как и всегда в случае нового законодательства пока мы можем говорить о том, что есть лишь каркас – законодательные акты. Как именно они будут действовать, с какими особенностями, по какому пути пойдет судебная практика при рассмотрении нарушений этих законов, покажет время. Определенные итоги можно будет подвести уже к концу 2016 года, но какие-то законодательные «новшества» откроются со всей полнотой только через несколько лет.