Денежная сумма, которую мы получаем при продаже объекта недвижимости, государством рассматривается, как доход, прибыль. В РФ на доходы действует определенная налоговая ставка, которая может меняться в зависимости от наличия дополнительных факторов. Рассмотрим подробнее, нужно ли платить налог после продажи недвижимости и можно ли его как-то уменьшить или вовсе избавиться от него.

Какой налог с продажи нужно платить

Налоговое законодательство постоянно меняется. Недавно изменился период времени для владения объектом недвижимости, чтобы при его продаже не выплачивать дополнительные налоги. Чаще всего, подобные изменения остаются незамеченными до того момента, пока люди сами с ними не столкнутся. Из-за различных перемен в налоговом законодательстве сейчас многие не понимают, нужно ли им платить налог с продажи квартиры.

Это зависит от следующих факторов:

• периода времени, в течение которого вы являетесь владельцем квартиры. Это очень важный момент, ведь касается он не только простой купли-продажи квартиры, но и получения ее через договор дарения или в виде наследства;
• то, как вы получили в собственность объект недвижимости. Речь идет о том, была ли квартира куплена на собственные средства, в готовом виде или же во время строительства и другие переменные подобного характера.

Нужно ли платить налог с продажи

Для начала стоит разобраться в том, нужно ли вообще платить налог при продаже недвижимости. Больше 10 лет назад не было никакого периода «охлаждения» недвижимости, которые действует сейчас. В то время налог с продажи привязывался исключительно к доходам человека, а потому крупные игроки на рынке недвижимости могли покупать дешевле и продавать дороже без каких-либо ограничений.

Спекуляция находилась на очень высоком уровне, а потому были внесены первые серьезные изменения в законодательство, которые касались продажи объектов недвижимости — государство добавило период «охлаждения». Это период времени, в течение которого недвижимость должна находиться в собственности у физического или юридического лица, чтобы владелец получил возможность продавать ее без дополнительных налогов.

Если же сделка проводилась в течение этого периода времени — продавцу нужно было заплатить процент от суммы продажи в качестве налога. Тогда этот период составлял 3 года.

В 2015 году начались очередные перемены, но уже более серьезные. В течение первого года в большей части регионов страны ввели новые поправки, согласно которым период «охлаждения» вырос до 5 лет. Более того, теперь налог с продажи зависит не только от суммы сделки, но и от кадастровой стоимости условной квартиры.

Последнее ввели из-за того, что люди крайне часто пользовались инвентаризационной оценкой, которая местами были в 10-12 раз ниже, чем рыночная. Делалось это в основном для занижения официальной суммы сделки и сокрытия доходов с расходами обеими сторонами договора.

Теперь, если вам все же нужно выплачивать налог с продажи квартиры, он будет высчитываться минимум из 70% кадастровой стоимости, которая обычно довольно близка к рыночной.

Сейчас период «охлаждения» связан со временем приобретения объекта недвижимости:

• приобрели до 1 января 2016 года — 3 года;
• приобрели после 1 января 2016 года — 5 лет.

Такая ситуация сложилась потому, что новые законы не распространяются на все имущество, а просто касаются той недвижимости, которая приобреталась во время их действия. Несмотря на то, что перемены в законодательстве начали вступать в силу еще в 2015 году, закончился процесс перехода лишь к началу 2016. Поэтому если вы купили квартиру до 2016 года — вам достаточно было подождать всего 3 года, после чего вы можете ее продавать, не выплачивая дополнительные налоги. Это лишь в том случае, если вы закончили оформление всех документов до этого срока.

Выписка из ЕГРН

Второй способ более точный. Для него нам нужно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. В этой выписке есть информации о датах регистрации документов на квартиру и внесении их в базу данных Росреестра.

Нас интересует именно последняя дата. Дело в том, что важную роль играет не дата заключения сделки или передачи прав на квартиру, а тот день, когда на вас были оформлены документы о том, что вы теперь являетесь собственником. Сделку можно осуществить в апреле, но лишь летом закончить оформление всех документов. Такие мелочи играют важную роль, когда дело касается налога при продаже недвижимости.

Из справки нам нужны два поля:

• дата регистрации Росреестром;
• основания получения прав на объект недвижимости.

С первым мы уже разобрались, теперь рассмотрим второй пункт. Сейчас все еще можно попасть в группу, для которой срок «охлаждения» недвижимости составляет всего 3 года. Для этого объект недвижимости должен быть получен одним из способов:

• в качестве наследства от родственника первой или второй категории;
• через дарственную от родственника первой или второй категории;
• после приватизации;
• при покупке через договор ренты, в котором прописаны условия для выкупа.

Если вы попадаете в любую из этих категорий, даже получив квартиру после 1 января 2016 года, нужно будет подождать всего 3 года, после чего можно ее продавать, не выплачивая дополнительные налоги.

Как считается налог с продажи

Поскольку прибыль от сделки купли-продажи государством рассматривается, как форма дохода, то и выплачивать нам придется подоходный налог. Его размер сейчас составляет 13% для физических лиц, которые являются резидентами РФ.

Резидентом считается лицо, которое находится на территории страны больше 183 дней в году. Если же человек не является резидентом, налоговая ставка для него будет другой — увеличенной, причем может доходить и до 30-40%, в зависимости от различных условий.

Государством предусмотрено, что продавец платит налог с суммы, которую получил при оформлении сделки. С определенного момента нижней отметкой для уплаты налогов с продажи недвижимости считаются 70% от ее кадастровой стоимости. Верхняя планка при этом отсутствует. Другими словами, если сумма сделки превышает 70% от кадастровой оценки, налог высчитывается именно с нее.

Если сумма сделки не превышает 1 миллиона рублей — налог с продажи не выплачивается, даже если имущество находилось в собственности владельца менее 3-5 лет. Все это прописано в законодательстве. Данный пункт помогает при простой продаже недорогой недвижимости. Это касается граждан и небольших риэлтерских компаний, которые занимаются мелкой недвижимостью.

Вычет на расходы

При продаже недвижимости во время периода «охлаждения» есть разные способы того, как можно уменьшить размер налога. Стандартная ставка составляет 13% от суммы сделки. Прежде всего, мы можем воспользоваться вычетом на расходы. Такой вариант подойдет всем, кто покупал квартиру или другую недвижимость за собственные или кредитные средства. Для того чтобы воспользоваться таким вычетом, нужно привести доказательства, что вы совершили определенные расходы для приобретения недвижимости.

Например, вы купили квартиру в 2018 году за 4 миллиона рублей. В начале 2019 года вам предложили работу в другом месте, и вы решили туда полностью переехать. Квартиру при этом вы решили также продать. Ситуация на местном рынке недвижимости улучшилась, а потому вы можете продать квартиру уже за 4,5 миллионов рублей.

Без вычета на расходы вам нужно будет выплатить 13% от новой стоимости квартиры, а это больше полумиллиона рублей. Вычет на расходы предусматривает уменьшение налогооблагаемой суммы на ваши расходы, которые были осуществлены для приобретения объекта недвижимости. В нашем случае останется всего полмиллиона рублей, налог с которых составит 65 тысяч рублей.

Такой вариант недоступен тем, кто по факту не приобретал объект недвижимости. Речь идет о наследстве, дарственной, выплате карточного долга и так далее. Во всех этих случаях вы не производили фактические расходы для приобретения объекта недвижимости, а потому не можете воспользоваться вычетом на расходы.

Во время оформления такого вычета продавец должен предоставить доказательства того, что расходы все же были осуществлены. Для этого подойдут выписки, чеки, платежки, записи в договоре. Без предоставления доказательств вычет вам также не дадут, даже если квартиру вы реально покупали.

Имущественный вычет

Есть еще один способ — использование имущественного вычета. Как мы помним, сделки, стоимостью меньше миллиона рублей, не облагаются дополнительными налогами. Это происходит из-за имущественного вычета, который может сократить налогооблагаемую сумму на 1 миллион рублей. Из-за этого государство решило игнорировать все сделки, которые не превышают это значение.

Для тех, кто уже начал думать о том, чтобы совмещать этот способ с предыдущим, есть плохие новости — так делать нельзя. При выплате налогов вы должны определить свои налоговые обязательства, по условиям которых можно использовать либо имущественный вычет, либо вычет на расходы.

Платим налоги

Многие люди в стране до сих пор скрывают свои реальные доходы, расходы и суммы сделок при купле-продаже недвижимости. Если с регулярными ежемесячными доходами подобное провернуть не так сложно, то с недвижимостью ситуация будет другая. Введение кадастровой стоимости убрало практически все возможности проведения теневых сделок.

Неуплата налогов преследуется законом, причем наказание за это может быть легким — обычный штраф, а может доходить и до реального тюремного срока. Поэтому налоги все же нужно платить. Доходы, полученные от продажи квартиры или другой недвижимости, нужно задекларировать. Налоговая декларация подается до апреля следующего года, после чего у вас будет время до середины июля для того, чтобы выплатить положенные вам налоги.

Список документов

При подаче налоговой декларации нам нужно к ней приложить определенный пакет документов. В него будут входить:

• копия договора купли-продажи объекта недвижимости, который облагается дополнительными налогами;
• документы, подтверждающие размер денежных средств, положенных по договору, и факт их получения.

Если же вы решили воспользоваться процедурами для уменьшения налоговой ставки, нужно будет добавить еще дополнительные документы. Для вычета на расходы понадобится:

• копия договора, по которому вы купили квартиру или другой объект недвижимости;
• выписка из Росреестра, которая подтверждает то, что вы являетесь владельцем квартиры;
• документальные доказательства того, что вы произвели расходы на приобретение недвижимости, причем с точным указанием их размеров;
• копии паспорта и других документов, которые могут понадобиться налоговой службе.

Что будет, если не платить налоги

Самый неприятный для вас исход воплотиться в реальность, если вы не укажете в налоговой декларации определенные доходы — в нашем случае от продажи квартиры. Несвоевременная подача или сокрытие информации о доходах наказывается сильнее всего. В этом случае налоговая после того, как обнаружит ваши доходы, заставит вас их выплатить, вместе с крупным штрафом.

Каждый месяц задержки будет увеличивать размер штрафа на определенный процент от неоплаченных вами налогов. Через 6 месяцев ставка увеличится так, что к концу первого года размер суммы, которая подлежит оплате, вырастит практически в 2 раза.

Если же вы подали вовремя декларацию со всеми данными, но просто до 15 июля не успели выплатить налоги, вам все равно нужно будет заплатить небольшой штраф. Пеня при этом имеет фиксированный размер, а не является процентом от неуплаченной суммы. Поэтому при продаже недвижимости лучше воспользоваться легальными методами уменьшения налога, чем отказаться от его уплаты.