Договора купли-продажи квартир, домов и просто земельных участков могут заключать как физические, так и юридические лица. Каждый из вариантов имеет свои тонкости и особенности. Рассмотрим подробнее процесс заключение договора.

Законодательная основа

Любые отношения между физическими или юридическими лицами, ведущие к заключению определенной сделки, попадают под юрисдикцию множества нормативных актов. Договоренности могут быть на устной или письменной основе. Когда дело касается недвижимости, любые органы регулирования будут принимать лишь письменные доказательства и свидетельства заключения сделок. Это же касается и земельных участков.

В целом, сама процедура практически не отличается, в зависимости от того, кто выступает субъектом договора — физическое или юридическое лицо. Завершенной сделка считается лишь после регистрации перехода прав на земельный участок в государственном реестре. Сделка по покупке участка земли будет задевать 2 или 3 правовых кодекса. Если физическое или юридическое лицо находятся с одной стороны, а вторым субъектом сделки является государство, речь будет идти о Земельном и Налоговом кодексах. Если же договор купли-продажи заключается без участия государства, то к ним добавляется еще и Гражданский кодекс.

Государство обычно может участвовать в подобных сделках лишь в качестве продавца. Речь идет о продаже через открытый аукцион, на котором любой желающий может выставить наибольшую цену за землю. После завершения торгов с победителем заключается договор купли-продажи земельного участка.

Договор между юридическими лицами

На территории РФ действуют законы, по которым юридическое лицо может на общих правах претендовать на покупку или осуществлять продажу движимого и недвижимого имущества, в том числе и земельного участка. Ограничения хоть и есть, но они в основном касаются компаний и предпринимателей с иностранной регистрацией или лиц без российского гражданства. Ограничения касаются самого факта покупки, ведь иностранцы на общих основаниях не могут покупать земельные участки в РФ.

Причины у юридического лица для покупки земельного участка могут быть разные. С технической точки зрения, юридические лица покупают недвижимость для коммерческого использования. Речь идет о простом сельскохозяйственном применении или же под строительство коммерческой недвижимости. Но есть и практическая сторона вопроса.

Любое имущество, купленное в браке, считается совместно нажитым, а потому, в случае развода будет делиться в равной степени между супругами. Иногда ИП и владельцы крупных компаний покупают квартиры и участки земли под строительство дома на имя своего предприятия. Все потому, что активы и пассивы компании, особенно, которая была создана до брака, не попадают под описание совместно нажитого имущества, даже если были приобретены уже в браке.

Купля-продажа земельного участка с участием юридических лиц имеет свои особенности. Помимо стандартных условий, которые распространяются и на физических лиц, есть особые требования. Среди них можно выделить:

• оплата 22 тысяч рублей за регистрацию сделки в государственном реестре (больше, чем для физлиц);
• проверка документов не только на землю, но и регистрации предприятий обеих сторон сделки;
• субъектом сделки может выступать не только владелец или конечный покупатель, но и их уполномоченные представители;
• сделка может быть оплачена только без использования наличных средств;
• возможность добавления пунктов о штрафных санкциях с большими денежными суммами.

Все эти правила, полностью или частично, работают, даже если сделка проводится между физическим и юридическим лицами. На практике физлица и компании пересекаются редко, причем физические лица обычно выступают продавцами земли, которая потом уходит под строительство коммерческих объектов.

Особенности договора между физическими лицами

Сделки между физическими лицами обычно связаны с гораздо меньшими земельными участками. В целом процедура мало чем отличается — нужно подготовить документы, заключить сделку, провести оплату. В этом случае в договоре купли-продажи земельного участка нужно будет указывать именно личные данные, а не информацию о компании. Кроме того, отметим следующее:

• при оформлении сделки с обеих сторон нужно представить паспорт (для участника сделки) и письменное согласие второго супруга (если такой имеется) на покупку или продажу земельного участка;
• оплатить можно как наличными, так и переводом нужной суммы на банковский счет, указанный в договоре купли-продажи;
• к договору прилагается квитанция об уплате госпошлины (уже 2 тысячи рублей, вместо 22).

Госпошлина оплачивается покупателем земли, а потому ее размер зависит от того, кто им выступает. Для физических лиц она составляет 2 тысячи рублей, а для юридических — 22 тысячи.

После того как будут выполнены все условия, прописанные в договоре, и будет проведена оплата, в документе купли-продажи земли ставится пометка о его закрытии. Сделка считается завершенной.

Нюансы договора и процесса

Начиная с 2007 года, нельзя продавать участки земли, которые не числятся в едином реестре. Несмотря на то, что прошло уже больше 10 лет, по всей стране все еще огромное количество земель, которые за это время не меняли владельца. Для того чтобы участок земли добавили в государственный реестр, сначала нужно провести его межевание — кадастровую процедуру по определению четких размеров и границ участка. Изначально стоимость этой процедуры была ниже, но сейчас приходится платить довольно внушительные деньги для того, чтобы внести свою землю в Росреестр.

Пример договора, вернее, готовый бланк под заполнение, можно найти на сайте Госуслуг. Кроме того, вы можете составить его самостоятельно в письменной форме. Главное — нужно помнить о том, какие пункты считаются обязательными для такого договора:

• информация об участниках договора;
• тип земельного участка;
• условия для обеих сторон;
• точная сумма сделки;
• условия по возможному расторжению сделки;
• полная информация о земельном участке;
• четкие сроки, в которые должны быть проведены все выплаты;
• тип расчетов и необходимые реквизиты.

Пропустив один из пунктов или просто не указав важную информацию, вы рискуете тем, что в будущем сделка может быть оспорена через суд, после чего ее могут признать недействительной. Сделать это может сам продавец в корыстных целях, или же после его смерти это могут сделать его потенциальные наследники. Поэтому в интересах покупателя доверить составление договора опытному юристу.