Наиболее популярные формы правовых взаимоотношений между сторонами, которые касаются земельных участков, проводятся с участием договора купли-продажи. Данный правовой документ считается стандартным, но имеет свои особенности.

Начальные требования

Поскольку договор купли-продажи выступает правовым документом, есть определенные требования, которые должны быть соблюдены для того, чтобы он был признан действительным. В целом к покупателю нет никаких требований, помимо соблюдения условий договора. Все требования касаются продавца и самого земельного участка.

Для начала участок земли, который является объектом договора, должен полностью принадлежать продавцу. Если речь идет о долевом владении, то объектом договора будет выступать доля от земельного участка, которая может быть выделена через межевание.

Нужно это потому, что в ходе договора будут передаваться права на земельный участок, а если их у продавца нет — не может быть никакой купли-продажи. Данный пункт касается попыток продажи участков земли, которые находятся в аренде. Права на владение участком можно засвидетельствовать при помощи соответствующей справки, которую выдает ЕГРН. Альтернативой может послужить выписка из органа самоуправления по месту регистрации земли, которая касается приватизации под сельскохозяйственные нужды.

Договор купли-продажи земельного участка может быть заключен лишь в том случае, если земля находится в полностью свободном и доступном состоянии. Речь идет о возможных арестах, санкциях и других договорах, которые ограничивают возможность распоряжения участком земли, вроде предоставления его в качестве залога. Данный пункт также используется для проверки продавца и защиты прав покупателя.

Последнее условие касается снова продавца. Человек, который продает участок земли, должен делать это по собственной воле и считаться дееспособным. Если же владелец на момент оформления сделки не осознает решения, которые принимаются касательно его имущества, договор купли-продажи считается недействительным.

Подготовка к продаже

Перед началом переговоров по купле-продаже земли продавцу стоит собрать начальный пакет документов. Справки могут отличаться в зависимости от того, например, является ли весь участок земли собственностью продавца или же у него во владении лишь права на долю. В любом случае должны быть:

• документы, подтверждающие личность продавца;
• бумаги, подтверждающие права на владение объектом договора;
• справка о том, что земельный участок находится на государственном реестре.

Личные документы продавец должен предоставить для подтверждения личности, которая должна совпадать с информацией, указанной в правах на собственность землей. Если же данные не совпадают, то продавец должен показать документы о предоставлении ему соответствующих прав на распоряжение земельным участком, в том числе продажу.

Начиная с 2007 года, земельные участки, которые выступают целевыми объектами юридических сделок, должны состоять в государственном реестре. Занимается этим Росреестр, но справку нельзя получить без межевания.

Межевание является процедурой кадастрового характера, которая сейчас считается необходимой для купли-продажи загородного участка или любой другой земли. Начиная с 2021 года, межевание станет обязательным и при других сделках, связанных с земельными участками, в том числе и для оформления дарственной.

Суть межевания заключается в определении границ земельного участка с точностью до квадратного метра. Без проведения данной процедуры земельные участки имеют условные границы. Грозит это тем, что через некоторый промежуток времени границы вашего земельного участка могут быть оспорены третьими лицами — соседями, просто заинтересованными людьми, вследствие чего можно потерять часть собственности.

Использование межевания дает следующие результаты:

• границы вашего земельного участка четко определяются;
• устраняется вероятность различных конфликтов по границам участка земли;
• участок оказывается в едином земельном реестре;
• владелец может продавать участок земли;
• появляется возможность определить реальную стоимость земельного участка.

Проблема межевания заключается в том, что платить за все эти преимущества приходится довольно много, причем человеку, который все это оформляет. За каждые 0,4 Га земли нужно будет заплатить порядка 14 тыс. рублей, не говоря уже о других расхода. Тем не менее, продавцам беспокоиться не стоит — все расходы можно включить полностью или частично в стоимость участка земли.

Если же говорить о покупателях, которые потенциально могут столкнуться с подобной переплатой, то благодаря тому, что межевание стало обязательным более 10 лет назад, сейчас осталось мало участков, которые не прошли через эту процедуру.

Отдельным случаем является ситуация, когда на земельном участке есть какая-либо недвижимость. Все строения, технического или жилого характера, могут потребовать дополнительные документы, вроде заключений о пожаробезопасности и их общем состоянии. Также в зависимости от них могут измениться условия сделки, ведь цена на весь участок будет зависеть от кадастровой стоимости таких объектов.

Проблемой это может стать, если владелец большого участка земли хочет быстро продать его независимо от строений, которые на нем располагаются. Сильная скидка на недвижимость в такой сделке законом рассматривается, как искусственное занижение цены. В результате все равно нужно будет выплатить реальный налог с продажи недвижимости, но рассчитываться он будет от кадастровой стоимости, а не от ее доли в общей сделке.

Составление договора купли-продажи

В качестве договора при продаже используется стандартное соглашение, пример которого можно найти на государственных сайтах, скачать или сразу распечатать. Кроме него закон предусматривает и более простой вариант — письменное соглашение, в котором будут присутствовать все необходимые для договора данные.

Более практичным шагом будет использование типового шаблона, в который просто нужно вписать необходимые сведения в определенные места документа. В таком случае меньше вероятность того, что вы пропустите какой-либо пункт или укажете не все данные.

Независимо от варианта договора, вы можете заняться его самостоятельным заполнением или же обратиться к квалифицированному юристу. То же самое касается и нотариального проведения сделки. Дело в том, что договором купли-продажи земельного участка является юридический документ, который в определенных условиях может в будущем быть признан недействительным. Причины здесь разные:

• мошенничество;
• желание продавца вернуть землю по старой цене в связи с увеличением ее рыночной стоимости;
• наследники могут захотеть вернуть участок земли после смерти родственника (продавца);
• желание кредиторов вернуть свои средства за счет участка земли, который принадлежал должнику.

Вариантов может быть много, причем срок давности для оспаривания таких документов довольно большой. Обратившись сначала к юристу, а потом и к нотариусу, вы устраняете практически все эти варианты. Покупатель может сам предложить оплату услуг юристов в качестве обеспечения своих прав в будущем.

Письменный договор и оформление сделки

Если вы решили заключить договор в письменной форме, а не с использованием готового бланка, побеспокойтесь о том, чтобы в нем были следующие пункты:

• точные дата и место подписания договора;
• все основные личные данные со сторон продавца и покупателя;
• техническая документация по земельному участку и объектам недвижимости, если они есть;
• общая стоимость сделки и условия предоставления выплат;
• условия, на которых продавец передаст все права на землю покупателю.

На каждый из пунктов полагаются определенные документы. Только по завершению выполнения всех пунктов договора сделка по купле-продаже земельного участка может считаться закрытой.

До выполнения всех пунктов сделка считается незавершенной, а потому ее можно разорвать или оспорить, но лишь при соблюдении всех формальностей. Например, если покупатель внес предоплату по сделке, ее можно разорвать лишь при возвращении этой предоплаты продавцом. Исключением могут быть форс-мажоры, которые прописываются в договоре отдельно.