Размер кадастровой стоимости объекта недвижимости непосредственно влияет на налоги, связанные с ним, стоимость аренды или выкупа. По закону кадастровая стоимость присваивается на срок от 3 до 5 лет, после чего она снова должна рассчитываться заново, причем в некоторых регионах даже чаще. Проблема в том, что ее новое значение может оказаться не только выше предыдущего, но и выше реальной рыночной стоимости, что сопровождается разными проблемами. Рассмотрим, можно ли оспорить кадастровую стоимость с последующим ее снижением.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость

До массового введения кадастровой стоимости, проблемой были теневые сделки, при помощи которых продавцы и покупатели скрывали доходы и расходы. Привязка сделок купли-продажи к кадастровой стоимости недвижимости частично решила эту проблему, но появились вместо нее новые.

Время от времени государство осуществляет оценку недвижимости на массовой основе. Грубо говоря, оценка проводится на основе данных с квартала или даже нескольких вместо того, чтобы оценивать каждый дом и каждую квартиру. Росреестру такую работу делает намного проще, но страдают от этого владельцы недвижимости. В итоге можно получить новую, завышенную кадастровую стоимость квартиры или дома, по которой теперь нужно платить налоги. Поскольку такое происходит довольно часто, вопрос оспаривания этой стоимости остается важным и актуальным.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществить можно, но лишь в определенных условиях, которые сильно зависят от владельца. Если коротко, то нам просто нужно собрать весомые доказательства того, что Росреестр или его подрядчики провели кадастровую оценку неточно или с ошибками.

Лучше найти юриста, который хорошо знаком с законами, регулирующими данный вопрос. Специалист поможет вам грамотно составить и собрать пакет документов.

Оспорить кадастровую стоимость может:

• владелец объекта недвижимости;
• любое физическое или юридическое лицо, чьи интересы зависят от кадастровой стоимости определенного объекта недвижимости;
• официальный уполномоченный представитель;
• представители местного муниципалитета или государственных органов.

Любой представитель должен иметь соответствующую доверенность, которая подтверждает уровень его полномочий. Документ при этом должен быть заверен у нотариуса.

Есть и другие категории людей, которые также заинтересованы в том, чтобы кадастровая стоимость была максимально достоверной, если вовсе не заниженной. Среди них:

• наследники, которые вступают в права на владение имуществом и намерены его продавать. В определенных условиях наследники, которые владеют недвижимостью меньше 5 лет, должны выплачивать дополнительный налог с ее продажи, размер которого связан с кадастровой стоимостью;
• физические или юридические лица, которые арендуют землю (недвижимость), если находится в муниципальном или государственном владении;
• физические или юридические лица, которые хотят выкупить государственную недвижимость.

Рассчитать налог на недвижимость не просто. Воспользуйтесь калькулятором на сайте налоговой

Основания для оспаривания

Для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости нужно предоставить весомые причины или доказательства в пользу этого. В целом оснований может быть всего два:

• данные и информация, которые использовались для оценки объекта недвижимости, были неточными или некорректными(пример);
• размер кадастровой стоимости оказался больше, чем показатель на рынке недвижимости.

Неточности могут быть связаны лишь с самим Росреестром или условным подрядчиком, которого они наняли для какого-то из этапов оценки. Погрешности и неточности могут возникнуть на разных этапах оценки объекта недвижимости. Если говорить о квартирах, то самой частой проблемой обычно является указание ее неточной площади. Еще проблема может быть в ошибочном выборе категории земельного участка.

Возможные сроки оспаривания

В этом плане текущее законодательство все еще благосклонно к владельцам недвижимости. Полученная кадастровая стоимость может держаться до 5 лет. Вот эти 5 лет и являются периодом, в течение которого вы можете оспорить полученное значение. Но вы должны помнить, что старую оценку недвижимости можно оспорить лишь до того, как вы получаете новую. В целом юристы рекомендуют оспаривать кадастровую стоимость в первые 2-3 года после того, как ее назначили.

Возможные варианты действий

Для начала нужно определиться с тем, через какой орган требуется проводить снижение кадастровой стоимости недвижимости. На этот случай будет два варианта:

• написать заявление в Росреестр, где специальный отдел будет заниматься его обработкой и оценкой;
• обратиться в местное отделение суда.

Два этих варианта будут только первые 6 месяцев после утверждения кадастровой оценки. Все потому, что именно полгода специальная комиссия Росреестра занимается этим вопросом. Если же в первые 6 месяцев вы не обратились к ним с обжалованием оценки, остается идти только в суд.

Вообще в суд можно попасть и раньше. Например, если вы решили сразу обращаться туда, или же если в первые полгода комиссия Росреестра отказала.

Юридическое лицо по закону обязано сначала обращаться в сам Росреестр, и только в случае отказа их комиссии можно обращаться в суд. Для физических лиц подобных ограничений не существует, а потому при желании можно сразу подавать иск.

Очень часто для оспаривания используют рыночную цену объекта недвижимости. Вариант достойный и довольно правильный с точки зрения закона, только вот времени на него уходит обычно немало. Рыночную стоимость нельзя просто взять из доски объявлений в интернете. Вам нужно будет заказать независимую оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, что займет некоторое время. Без данной процедуры у вас не получиться все решить через комиссию Росреестра.

План действий

Если мы хотим все же снизить кадастровую стоимость недвижимости, нужно действовать по рабочему плану. Он будет состоять из 3 или 4 пунктов, в зависимости от вашего выбора:

• собираем доказательства своей правоты, причем в виде документов и выписок;
• обращаемся в Росреестр и пишем заявление (можно пропустить);
• составляем судебный иск;
• получаем новую оценку недвижимости.

Снижение кадастровой стоимости недвижимости без доказательств будет невозможным. Нам нужно будет доказать, либо оценочная комиссия ошиблась, либо реальная стоимость недвижимости сейчас находится на столь низком уровне, что требуется занижать и ее кадастровое значение.

Начало действий

После того как мы убедились в том, что основания для оспаривания все же есть, нужно продумать первые действия. Для начала стоит просто оценить ситуацию в целом. Например, если разница между рыночной и кадастровой стоимостью не очень большая, смысла все это делать может и не быть. Независимая оценка стоит денег, как и судебный процесс.

Это мы еще не учитываем время и силы, которые нужно будет вложить в это дело. Сами для себя решите — стоит ли потенциальная оценка всех усилий, которые нужно приложить для ее возможного получения.

Необходимые документы

Для комиссии Росреестра и суда нам понадобится соответствующее заявление и пакет обязательных документов. В этот пакет входят:

• заверенная копия паспорта;
• документы, подтверждающие ваши права на владение объектом недвижимости. Если же вы являетесь арендатором, то нужно предоставить копию договора аренды;
• выписка из Росреестра с текущей кадастровой стоимостью объекта недвижимости;
• нотариально заверенная доверенность (нужна для представителей).

Заявление

Обязательно вместе с документами нужно подавать заявление. Касательно него у нас есть два варианта — написать его самостоятельно или же воспользоваться готовым бланком и просто внести в него свои данные.

Естественно, второй вариант будет практичнее, удобнее и поможет не пропустить важные пункты. Если вы все же решили написать заявление самостоятельно, помните о том, что в нем должны обязательно присутствовать определенные сведения:

• информация об органе, в который вы обращаетесь;
• ваши личные данные (ФИО, адрес, возраст);
• информация об объекте недвижимости. Можно взять данные с кадастрового паспорта;
• в развернутой форме описанные причины вашего обращения, основания для пересмотра кадастровой стоимости недвижимости;
• полный список документов, которые вы подаете вместе с заявлением;
• дата и подпись.

По сути, в письменной форме вам просто нужно указать и описать все по порядку. Но лучше всего скачать соответствующий бланк, распечатать и заполнить его.

Сроки решения проблемы

Если мы решили обратиться в Росреестр, то нужно приготовиться к тому, что их комиссия может заниматься вопросом в течение календарного месяца. За это время они принимают заявление, проверяют все приложенные к нему документы, смотрят на основания, по которым вы обратились к ним и только после всего этого принимают решение по вашему делу.

Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости через суд занимает еще больше времени. По закону суд может рассматривать дело до 2 месяцев. На деле же этот период времени может еще затянуться. Причины довольно простые — загруженность суда. Вопрос этот считается гражданского характера, а потому рассматривается вместе с остальными гражданскими исками, которых всегда много.

В результате рассмотрение дела может длиться 3-5 месяцев, к которым добавляется еще один, в течение которого принятое решение может быть оспорено или вступает в силу. Дальше нужны будут еще 3 дня для того, чтобы в Росреестре в базу данных внесли изменения, если таковые произошли.

Затраты

Дороже всего обходится оценка недвижимости. Стартует она с 3 тысяч рублей, при этом может доходить до 40 тысяч. Дальше нужно будет заплатить государственную пошлину на судебные издержки, а потом и Росреестру за внесение новых данных.

Для юридических лиц расценки еще менее привлекательны. Вот поэтому и важно подумать над тем, стоит ли все это затраченных усилий и денег, даже если вы в итоге вернете вложенные средства.