Печать

Аренда земельного участка под строительство: надолго ли?

Оформление земельных участков, смена категории земли юридическая фирма LAWYERS&PARTNERSВ данной статье мы поведем речь о праве аренды земельного участка. И речь не идет об аренде земли под построенным объектом, с этим все более или менее понятно.

Мы поведем разговор о праве аренды земельного участка, который получается впервые для целей коммерческого строительства.

C 1 марта 2015 года юридические лица могут получить земельные участки для строительства только на торгах и только в аренду!

Исключений из этого правила немного. Например, в  аренду без торгов земельные участки могут получить юридческие лица для завершения  строительства объекта незавершенного строиьельства, или для строительства объектов социально-культурного назначения или масштабных инвестиуонных проектов…

В связи с ужесточением законодательства в области строителоьства, прежде, чем  вы серьезно задумаетесь о приобретении земельного участка для целей строительства в аренду на торгах, мы предлагаем обратить внимание на ряд факторов, которые будут играть существенную роль в реализации Ваших последующих планов. Рассмотрим их.

Как получить земельный участок в аренду под строительство

Такие участки возможно приобрести двумя путями: приобрести право аренды на аукционе; получить землю в аренду без аукциона через Инвестиционный совет или Инвестиционную комиссию.

Последний вариант распространяется не на все земельные участки и не на всех юридических лиц. Он относится только к тем организациям, которые, например:

- получают землю  для комплексного освоения территории;

-  хотят получить земельный участок  для сельскохозяйственного производства;

-  имеют в собственности  здания и сооружения, расположенные на земельном участке.

Что Вы получаете. Независимо от способа получения земельного участка, Вы в любом случае приобретете лишь возможность краткосрочной аренды. За этот период времени земельный участок необходимо «освоить», то есть построить на нем тот объект, для возведения которого участок, собственно, и предоставлялся. Примерные сроки аренды следующие:

Вид аренды Максимальный срок
Договор аренды для строительства зданий и сооружений От 3 до 10 лет, в зависимости от срока необходимого для осуществления изыскательских, проектных и строительных работ
Договор аренды для размещения линейных объектов До 49 лет
Договор комплексного освоения территории От 3 до 5 лет
Договор аренды, который заключается с собственником здания До 49 лет

 

О чем следует знать. А теперь о том, что может быть, если Вы, по каким-либо причинам, не уложитесь в срок, то есть не успеете построить, а также оформить документы о собственности на построенный объект.

 

Миф № 1. Бытует мнение, что главное участок получить, а уж там «мы что-нибудь придумаем» или «аренду не могут не продлить». Очень даже могут. С 1 марта 2015 года право преимущественного заключения договора аренды на новый срок отменено, причем распространяется это и на участки, прдоставленные в аренду до 2015 года.

Исключения следующие:

 

земельный участок первоначально был предоставлен без торгов;
заявление о заключении нового договора аренды подано лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
исключительным правом на приобретение такого земельного участка по закону не обладает иное лицо;
ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут;
к моменту истечения срока аренды сохраняются основания для предоставления такого участка без торгов.

 

Но даже если вы или ваша компания подпадаете под «исключения», следуюет помнить, что продление договора аренды  — это право, а не обязанность собственника земли, коим является муниципалитет, субъект федерации, или Правительство РФ.

 

Пример из практики

Юридическое лицо выиграло право аренды (на торгах) земельного участка под строительство жилых многоквартирных домов. Был заключен договор аренды земельного участка на 3 года. По целому ряду причин в этот срок строительство начато не было. Однако в земельный участок уже были сделаны довольно крупные инвестиции, а именно: разработан проект застройки, проведены необходимые согласования проектной документации, сделана государственная экспертиза проекта, укреплен грунт на земельном участке, за границы участка вынесена высоковольтная линия электропередач, — все эти действия подразумевают затраты в миллионы рублей.

Примерно за полгода до окончания срока действия договора аренды, юридическое лицо подает в районную Администрацию ходатайство (письмо) о продлении срока договора аренды с указанием причин, почему именно земельный участок не был «освоен» в срок. Предварительные переговоры с представителями районной администрации говорят о готовности последней такой договор продлить. Юридическое лицо продолжает тратить деньги на этот проект.

Итог – за 2 месяца до окончания срока действия договора аренды, Юридическое лицо получает уведомление от собственника земельного участка – органа муниципальной власти,- что последний пользуется своим правом, предусмотренным договором аренды и расторгает тот самый договор в одностороннем порядке, о чем и уведомляет арендатора. Собственно, это все. Никакие последующие переговоры к положительному результату, то есть возможности продления договора аренды не привели. На вопрос о том, законны ли такие действия муниципальной власти, отвечаем – абсолютно законны. В настоящее время мы готовим документы для судебного процесса, связанного с компенсацией затрат, понесенных в связи с реализацией этого проекта. Однако это ни в коей мере не поможет вернуть этот участок арендатору.

 

Миф № 2. Аренда – это дешево. Уже нет. Цена аренды будет определяться на торгах, провдимых в электронной форме. Причем, именно цена и является основным и решающим фактором для определния победителя торгов. Поэтому о дешевизне более говорить не приходится. Все зависит от привлекательности конкретного участка с точки зрения других потенциальных застройщиков.

 

Миф № 3. Все эти «страшилки» касаются только «мелких» компаний, я давно занимаюсь строительством, имею прекрасные отношения с органами власти и мне такое не грозит. Не исключаем. Однако за первый квартал 2015 года мы столкнулись, как минимум, с тремя такими случаями, которые затронули весьма крупные компании. Эти компании давно работают в сфере строительства и «осваивают» весьма крупные земельные участки. Тем не менее, предыдущий опыт и отличные отношения с представителями государственной и муниципальной власти не помогли им оказаться в ситуации, когда они могут надеяться, как максимум, только на возврат вложенных инвестиций, в результате весьма сложных и затяжных судебных процессов, но не на продолжение строительства на выбранных земельных участках.

 

Миф №4. Главное начать строительство – и земля уже никуда от меня не денется. Реальность – очень даже денется, и земля и объект незавершенного строительства. Дело в том, что теперь Гражданский Кодекс РФ в части, касающейся прав на объекты незавершенного строительства, также действует в новой редакции. Итак, читаем внимательно ст.235 и ст. 239.1.  Согласно новой редакции пп. 3.1 пункта 2 ст. 235 ГК РФ возможно принудительное изъятие ОНС у его собственника в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

 

Эта норма напрямую затрагивает интересы застройщиков, которые осуществляют строительство на арендованных земельных участках.
Порядок такого изъятия установлен новым пунктом 239.1 ГК РФ. Отчуждение осуществляется в форме продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

 

Однако для того, чтобы начать серьезно волноваться по поводу того, что ваш объект незавершенного строительства могут  продать, необходимо, чтобы вы удовлетворяли следующим условиям:

 

 

Последний момент очень важен. Наш опыт показывает, что абсолютное большинство проволочек, приводящих к нарушениям сроков строительства, связаны, как раз с действиями, а чаще бездействиями органов государственной и/или муниципальной власти, а также ресурсоснабжающих организаций. Однако для того, чтобы в случае необходимости иметь возмложность защитить свои права, настоятельно советуем тщательно документировать ВСЕ, то есть совсем все шаги и переговоры, ведущиеся с указанными органами и организациями. Представьте, что вы уже готовитесь к суду, и на любой потенциальный вопрос судьи из серии – обращались ли, куда и когда, обращали ли внимание администрации…, когда и когда, сколько ждали и почему ждали…, — вы должны иметь на руках документ (письмо, заявку, обращение и т.д.), подтверждающее, что да пытались, да обращались, да неоднократно писали…

И важно это потому, что решение об отчуждении объекта незавершенного строительства  вправе принять только суд. Поэтому так важно в случае необходимости быть готовым к тому, чтобы решительно биться в суде за свои инвестиции.

Обращем также внимание на то, что закон позволяет застройщику  однократно продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, если орган власти не подал своевременно судебный иск об изъятии объекта незавершенного строительства, суд отклонил такой иск, или объект не был продан с публичных торгов. Следовательно, если вы понимаете, что завершить строительство до окончания срока арендыне успеваете, мы советуем регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и готовиться к суду.

Резюме. Невзирая на все возможные сложности, серьезные инвесторы все равно будуь продолжать строительство. Всем остальным стоит подумать и рациоанльно взвесить свои силы и возможности. ПОЛУЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В АРЕНДУ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО – это больше не увдекательная забава, не игра в Наполеона (главное ввязаться в бой, а атм посмотрим) – это серьезные временные и финансовые вложения, а также серьезные риски.

Если у Вас остались  или , напротив,  появились вопросы, связанные со строительством и оформлением недвижимости, Вы можете записаться к нам на консультацию, позвонив по одному из телефонов указанных ниже:

+7 (800) 500-27-29 (доб. 292).

 


Услуги по теме:

 

Оспаривание кадастровой оценки: как, когда, в каком порядке

О том, стоит или не стоит оспаривать кадастровую оценку, мы уже писали ранее. Так что общий совет – если считаете, что кадастровая оценка не соответствует рыночным реалиям – нечего тянуть, чуда не произойдет, нужно начинать оспаривать. И чем раньше, тем лучше.

кадастровая стоимостьЗачем. Основная причина того, что оспаривание кадастровой оценки объектов недвижимости и земельных участов сейчас на пике популярности – налоги, которые выросли уже и будут расти еще. Последняя новинка законодателей – расчет налога на имущество и земельные участки происходит исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости и земельного участка подробнее >>>  .

На что опираться.  Право оспаривать кадастровую стоимость дает нам Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в соответствии со ст. 24.19 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Кто может оспаривать. Заинтересованными лицами, имеющими право на обжалование кадастрой оценки являются:

Остановимся на последней категории лиц поподробнее, так как долгое время вопрос о том, имеют ли право лица, не являющиеся собственниками объектов недвижимости или земельных участков, но заинтересованные в потенциальной покупке таких объектов или земли, оспаривать кадастровую стоимость объекто недвижимости или нет, был весьма спорным. Конец спорам был положен судебной практикой. В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2014 по делу А82-9984/2013 суд указал следующее : «Действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Наличие у предпринимателя права аренды земельного участка, арендная плата за пользование которым определена с учетом кадастровой стоимости, и преимущественного права на заключение нового договора аренды на следующий срок является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки рыночной стоимости соответствующего объекта. Кроме того, выкупная цена участка определяется на основании его кадастровой стоимости, поэтому реализация предпринимателем права на выкуп спорного земельного участка поставлена в зависимость от спорной оценки».

Куда обращаться. Федеральным законом от 04.06.2014 № 143-ФЗ, действующим с 06.08.2014, рассмотрение дел об оспаривании кадастровой стоимости отнесено к компетенции федеральных судов общей юрисдикции уровня субъекта РФ.

Процедура. для юридических лиц обязателен досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости (в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости); а если результаты решения комиссии не устроят, то следующим этапом будет суд. Физические лица могут обращаться с заявлениями об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости непосредственно в суд.

Когда начинать процедуру оспаривания.  Краткий ответ – чем раньше, тем лучше. Очевидная причина поторопиться – экономия денег на налогах. Дело в том, что  в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной таким решением, будут применяться для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как мы описываем на конкретном примере, оспаривание кадастровой стоимости в оптимистичном варианте занимает полгода, в пессиместичном – год и более. Все это время собственники объектов недвижимости будут платить повышенный налог. Так что скорость приятия решений в конкретном случае имеет прямой финансовый резон.

Что дает процедура оспаривания. Изменение кадастровой стоимости земельного участка напрямую влияет на величину налога на землю, на имущество  и арендных платежей.  Так что удачно «выполненная» процедура оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков дает существенную финансовую экономию. Пример расчета такой экономии можно посмотреть здесь >>>

 

Можно ли без завещания поделить имущество обманным путем?

Я вступила в наследство после смерти папы. Подала заявление нотариусу, отдала копии документов на машину, оружие, землю. Сейчас сестры и брат тоже подали заявление о вступлении в наследство. И говорят, что они наследники и удерживают его имущество. Папа проживал отдельно от нас с 2013, зарегистрирован (один) был в новом доме, который он построил на земле сестер и брата (в долевой собственности). Нотариус выдал мне только запрос на банковские вклады,а на остальное имущество нет. Есть опасения,что нотариус (родственница жены брата папы), сделает что-то нехорошее. Может ли нотариус сделать так, что землю, машину, оружие отпишет брату, сестрам отца, они пенсионерки (79-83года), одна инвалид, но опекун у нее другая сестра. С моим отцом они не проживали, он был зарегистрирован один. Завещания не составлял. Что делать не знаю, обращаться в суд… сейчас, или по истечении 6 месяцев.

Куда обратиться для предоставления участка под ИЖС?

Куда следует обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка под ИЖС в автозаводском районе Нижнего Новгорода. И как мне описать в заявлении, какой именно земельный участок я хочу приобрести, ведь я не нашла ни кадастрового номера (точнее РОСРЕЕСТР ответил, что об этом земельном участке нет данных), вообщем кроме данных о соседних зем.участках, ничего не нашлось.

Как перевести земли с/х назначения?

У моей мамы есть участок земли сельскохозяйственного назначения (4,5га), на данный момент завершается процесс выделения этого участка из общих земель.
Пожалуйста, подскажите как можно перевести эту землю из сельскохозяйственного назначения в земли для ведения личного подсобного хозяйства с правом строительства дома?

Налог за землю в садовом товариществе

У меня приватизированный участок в садовом товариществе и мне приходит налог на собственность. Должна ли я платить налог за землю в товарищество?

Нужна ли лицензия на управление многоквартирным домом?

Дом новостройка 8 мес. управлялся УК назначенной Застройщиком. В получении лицензии этой УК отказано.Квартиры приобретены пр ДДУ, но Свидетельство о праве собственности получили только 40% жильцов. Мы хотим заключить Договор на управление и обслуживание нашего дома с ПЖЭК( потребительским жилищно- эксплуатационным кооперативом) , 3 дома которого находятся от нас в 200 метрах от нашего дома. Для управления своим жилищным фондом ПЖЭК получать лицензию не надо. Если они возьмут наш дом , надо ли будет им получать лицензию или нет?

Достаточно ли 3 сото для получения разрешения на строительство?

Собираемся приобрести участок ИЖС под строительство дома. Скажите, пожалуйста, можно ли получить разрешение на строительство дома на 3 сотках земли ? Если выберем участок ,можно ли перед покупкой обратиться к вам,для того чтобы понять разрешат ли ижс на нем? И такой вопрос,получение разрешения занимает 4-5 месяцев,т.е пока оно не получено,дом строить нельзя ?

Должны ли власти прокладывать коммуникации к коттеджному поселку?

По какому закону городские власти обязаны проложить коммуникации к коттеджному городку в черте города, члены кооператива имеют кадастровые паспорта?

Снижение размера неустойки в судебном процессе

Новая практика с 1 января 2015 года

Мы не раз писали в наших материалах, касающихся конкретных примеров разрешения того или иного судебного дела, что по делам, по которым планируется взыскать неустойку, необходимо быть реалистичным, а местами даже и критичным, при расчете размера такой неустойки.

Что же это значит? А это значит, что процессуальные кодексы (гражданский и арбитражный) позволяют, и судьи активно этим пользуются, снизить размер неустойки «по усмотрению суда», исходя из правил разумности и целесообразности.

По факту в судебной практике любая нейстока уменьшается. В том числе и проценты по закону о защите прав потребителей. Подробнее с этим можно ознакомиться в нашем специальном разделе «Споры по договорам. Взыскание денежных средств, нейстоек».

Ознако в 2015 году в этой сфере произошли некоторые подвижки. 15 января 2015 года вышло в свет Постановление Конституционного суда №7-О, в котором утвердилось на уровне официальной судебной практики (обязательной к применению всеми судами в РФ), что размер неустойки может быть снижен только по заявлению ответчика и только по мотиву ее несоразмерности.

Позиция суда следующая. Одно из основных начал гражданского законодательства — свобода договора. Его частным проявлением является возможность сторон договора предусмотреть неустойку на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Положения ГК РФ о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения ее размера сторонами. Вместе с тем суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Это направлено против злоупотребления правом свободно определять ее размер.

В части снижения неустойки суд не обладает абсолютной инициативой. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. В противном случае суд фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора, принимая за нее решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывать несоразмерность неустойки.

Данную точку зрения разделяет и Верховный Суд РФ. Он, в частности, указал, что неустойка может быть снижена в исключительных случаях и по заявлению ответчика. Причем истец-кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Доказывать несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства должен ответчик, заявивший о ее уменьшении.

Таким образом, оспариваемая норма не допускает решение судом вопроса о снижении неустойки без представления ответчиками доказательств, подтверждающих ее несоразмерность, без предоставления им возможности подготовить и обосновать свои доводы и без обсуждения этого вопроса в судебном заседании.

Отметим, что в 2011 г. Пленум ВАС РФ дал разъяснения по применению оспариваемой нормы. Он также указал, что неустойка может быть снижена судом только при наличии заявления со стороны ответчика.

По факту же эта позиция Конституционного суда не менет общей ситуации. Потому что, если даже отвечик забудет ходатайствовать о снижении размера неустойки, суд сам ему об этом намекнет ии скажет прямо. И размер неустокий по-прежнему будет уменьшаться. Вопрос как всегда в том – насколько. Наш опыт показывает, что за размер неустокий можно и нужно бороться, тщательно готовяст к судебным процессам, приводя суду конкретные расчеты, ьазирующиеся на реальных цифрах.