Ситуации, когда на рынке вторичного жилья появляются квартиры с коммунальными долгами давно уже не редкость. Беспокоиться по этому поводу не стоит, так как сам факт наличия задолженности не представляет для покупателя угрозы. Разберемся в нюансах покупки таких квартир.

Состоится ли сделка при наличии долгов?

В идеале все должно пройти гладко, так как сам по себе долг не препятствует купле-продаже. Однако, проблемы могут возникнуть на стадии гос. регистрации приобретенного объекта недвижимости. Объяснение этому простое.
По закону, если собственник не платит за квартиру длительный промежуток времени, поставщики услуг или управляющая компания вправе обратиться с иском в суд о взыскании суммы задолженности и начисленных на нее пеней. После вынесения решения инициируется процедура принудительного взыскания долга, в ходе которой должностное лицо Службы судебных приставов с соблюдением принципа соразмерности имеет право наложить арест на имущество должника.

Помимо этого, пристав может вынести постановление, запрещающее проведение любых регистрационных действий с объектом недвижимости. Именно это постановление и становится камнем преткновения при совершении сделок. Это значит, что, когда новый владелец квартиры обратится в Россреестр с заявлением об оформлении перехода права собственности, госрегистратор откажет, сославшись на имеющееся ограничение.

Как себя обезопасить?

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, перед заключением сделки желательно проверить квартиру на наличие неоплаченных долгов по коммунальным платежам. Для этого необходимо ввести в поля поисковой системы на официальном сайте ФССП данные продавца (ФИО и полную дату рождения). По результатам поиска можно получить информацию о всех возбужденных в отношении должника производствах, в том числе о взыскании коммунальных платежей, их статусе и величине остатка задолженности по неоконченным производствам.

Надо сказать, что запрет регистрационных действий — единственная мера, способная помешать полноценному совершению сделки. При этом снимается ограничение только тогда, когда задолженность погашена в полном объеме, следовательно, столкнувшись с подобной проблемой, покупателю придется оплачивать долг за счет собственных средств без возмещения расходов продавцом квартиры.

Однако, это худший вариант развития событий, ведь урегулировать проблему можно заблаговременно. Для этого необходимо запросить у продавца справку об отсутствии задолженности в пользу поставщиков основных коммунальных услуг и отдельно по капремонту, так как этот вид платежей перечисляется на счет регионального Фонда. Если продавец откажется предоставить такую справку, стоит задуматься о чистоте его намерений. Возможно, владелец квартиры намеренно скрывает факт образования задолженности, так как знает, что получить информацию другим способом у покупателя не получится. По закону сведения о состоянии лицевых счетов предоставляются исключительно собственнику или нанимателю жилого помещения.

Как купить квартиру с долгами?

В случаях, когда продавец не скрывает факт наличия задолженности, целесообразно до заключения основной сделки подписать предварительной договор купли-продажи, предусматривающий один из следующих вариантов решения проблемы погашения задолженности:

1. С возможностью передачи продавцу задатка в сумме, достаточной для погашения коммунальных долгов с последующим снятием обременения (если таковое имеется). По условиям предварительного ДКП передающая сторона исполняет обязательства, после чего принимающая сторона обязуется подписать основное соглашение и передать остаток стоимости квартиры.
2. С предоставлением продавцу отсрочки для погашения задолженности. В этом случае покупатель не вносит задаток, а дает продавцу время, для того, чтобы тот мог рассчитаться с долгами. При этом на усмотрение сторон допускается определение периода, в течение которого данное условие должно быть исполнено, например, до заключения основного договора либо после его подписания до указанной в соглашении даты.
3. С возможностью снижения продажной цены объекта. Это удобный вариант для обеих сторон сделки. В результате продавец избавляется от долгов, а покупатель приобретает недвижимость дешевле, чем предполагалось. При этом о величине скидки стороны договариваются самостоятельно.

Если долг выявился после сделки?

Тем не менее, независимо от выбранного способа нужно учитывать один немаловажный нюанс. Если факт наличия задолженности вскрылся после совершения сделки, бремя по погашению долгов возлагается на покупателя в следующем порядке:

1. Новый владелец должен уплатить задолженность по капитальному ремонту, если таковая имеется.
2. Долги по оплате услуг поставщиков коммунальных услуг и ресурсов остается на совести продавца. В данном случае даже если кредитор обратится в суд, с нового собственника взыскиваются исключительно его долги (образовавшиеся после регистрации права).

Обратите внимание! Если задолженность по платежам откажется значительной, покупатель вправе в порядке судебного производства оспорить договор купли-продажи, основываясь на мотиве намеренного введения в заблуждение. Вследствие признания сделки недействительной, с продавца взыскиваются полученные от реализации квартиры средства. При этом в качестве компенсации за причиненный вред, истец может предъявить требование о возмещении морального ущерба.

Таким образом, если объект недвижимости отвечает запросам покупателя, наличие долга по коммунальным платежам не может стать препятствием для его приобретения. Обремененное долгами имущество можно приобрести вполне легально и на публичных торгах. Как правило, это изъятые у должников квартиры в сравнительно хорошем состоянии.

А в качестве совета можно сказать следующее: не поленитесь перед покупкой квартиры проверить ее на наличие долгов и всевозможных обременений.