Сделка с недвижимостью – это дорогостоящий процесс, несущий в себе много рисков. В интервью для журнала «Столица Нижний», директор компании «LAWYERS&PARTNERS» Лариса Федоровна постаралась ответить на наиболее злободневные вопросы — как избежать рисков при заключении сделок.

Из статьи Вы узнаете:

• Как не стать обманутым дольщиком;
• Стоит ли обращаться к специалистам по недвижимости и как их выбирать;
• Что такое «юридическая чистота» сделки и можно ли проверить ее самому.

— С какими сложностями сталкиваются жители Нижнего Новгорода при оформлении сделок с недвижимостью?

С моей точки зрения, основная сложность – недостаток информации, помноженная на безграмотное консультирование. И я здесь не о том, что надо непременно обращаться к юристам или только к риэлтерам, или идти вот к конкретному этому человеку, потому что уж он то «точно специалист». А о том, что консультируют людей из рук вон плохо. Я сама довольно часто веду прием граждан. Поэтому мне искренне странно слышать, когда кто-то пришел ко мне от другого специалиста с непоколебимой уверенностью, что между родственниками, например, ни в коем случае нельзя заключать договор дарения – только купли-продажи.

На мой вопрос «почему» ответ был ошеломляющий – предыдущий юрист сказал, что договоры дарения легко оспариваются в суде. Ерунда полнейшая, но ведь человек этому верит. И можно ли его осуждать? Его же специалист проконсультировал. Так что я считаю, что основная проблема при осуществлении сделок с недвижимостью – это недостаток правдивой информации, прежде всего в бесплатных, открытых источниках. Именно поэтому мне так приятны и кажутся очень полезными проекты как этот, когда уважаемое издание печатает не только рекламную информацию, но искренне старается дать полезный материал.

— Часто ли нижегородцы прибегают к помощи юристов после общения с непрофессиональными риэлтерами? Какие советы Вы дадите тем, кто хочет самостоятельно оформить недвижимость?

Оформить сделку с недвижимостью можно самостоятельно, можно с помощью риэлтера, юриста, нотариуса или близкого друга… Юрист действительно необходим только тогда, когда вопрос неоднозначный. Например, сделка носит нестандартный характер, в ней участвует несколько лиц и каждый со своими пожеланиями и требованиями, когда в принципе неясно как обеспечить права и интересы всех участников… Поэтому мой совет прост – если Вы считаете, что Вы нашли своего продавца или покупателя, не экономьте лишнюю тысячу или пятьсот рублей (везде разные цены) – покажите имеющийся у продавца комплект документов юристу. Если он скажет, что видимых проблем нет, продолжайте осуществлять сделку сами или с риэлтером или другим специалистом (если уже с кем-то работаете). Если же вы нашли отличное ценовое предложение, но ситуация с документами у продавца выглядит следующим образом «здесь вот надо чуть-чуть изменить фамилию, после этого вступить в наследство, потом передать квартиру мне, а я уже продам Вам», идите к юристу незамедлительно. И даже если вы сходили к одному, проконсультируйтесь еще в паре мест. Вообще выбирайте специалиста по недвижимости осознанно, пусть он Вам объяснит как и что будет происходить в тех словах, чтобы это было Вам понятно и так подробно, чтобы не оставалось никаких сомнений.

— Как не стать обманутым дольщиком? Есть ли критерии, по которым можно определить добросовестного застройщика?

Железобетонных критериев нет. В нашем мире правит реклама. Иными словами у застройщика может быть красивая реклама, он может «примелькаться» на радио и ТВ, но вовсе не быть при этом «благонадежным».

Могу сказать как оцениваем застройщиков мы:

• по уже реализованным проектам – если дома были сданы с задержками – это не самая большая проблема, главное, что они были сданы, если же в запасе у застройщика числится один объект, находящийся в стадии «нулевого цикла» последние 5 лет – очевидно, что это не наш вариант;
• готов ли застройщик делиться основными документами, касающимися строительства и все ли в порядке с этими документами. Скажу сразу, возможно не каждому будущему «дольщику» это будет по плечу. Мы, как юридическая компания, довольно много сопровождаем именно само строительство, поэтому слегка поднаторели и в проектно-сметной документации. И все же, что я настоятельно рекомендую посмотреть: разрешение на строительство, права на земельный участок, договор генерального подряда, технические условия на все виды коммуникаций. Мы еще обычно смотрим сам проект, но это уже необязательно.

— Специалисты по недвижимости обязаны проверять квартиру на юридическую чистоту. Что такое «юридическая чистота»? Может ли будущий собственник самостоятельно проверить квартиру?

Никто и нигде не раскрывает значение этого термина. Однако в моих глазах юридическая чистота – это большая уверенность (стопроцентной уверенности лично у меня не существует в принципе), что для покупателя и продавца сделка безопасна. В идеальном и самом простом варианте это значит, что у покупателя есть деньги в объеме, который запрашивает продавец, а у продавца есть ничем не обремененный и готовый к немедленной продаже объект недвижимости.

Конечно, будущий собственник может сам предпринять меры, для того, чтобы собрать максимум информации о приобретаемом объекте недвижимости. Я вообще говорю и буду говорить, что те, кто обращается за помощью к специалистам по недвижимости – неважно, риэлтеры это или юристы должны все равно собирать информацию сами. Хотя бы для того, чтобы понять является ли так называемый «специалист» действительно специалистом. Недвижимость – дорогая вещь, поэтому потратить несколько дней, а то и недель на то, чтобы получить общедоступный информационный материал о том что, как и в каком виде можно приобрести, какие договоры заключать и какие придется платить с этого налоги – просто необходимо, на мой взгляд. Зато после этого, когда Вы встречаетесь со специалистом по недвижимости и начинаете задавать ему вопросы, при этом видите, что специалист в ответах «плавает», то есть очевидно знает меньше, чем Вы – с легким сердцем можно и нужно искать другого. А в некоторых случаях и провести всю сделку самому.

На что нужно обращать внимание обязательно:

1. Договор купли-продажи может составить любой юрист или риэлтер, заверять такой договор у нотариуса нет никакой необходимости – он от этого большей юридической силы не приобретет;

2. Необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о конкретной квартире (или доме, или земельном участке), это позволит узнать, как минимум:

• является ли продавец реальным и единоличным собственником данной квартиры на момент сделки;
• не обременена ли недвижимость правами третьих лиц (находится в залоге или под арестом или даже что относительно нее ведется судебное разбирательство);

3. Вместе с продавцом заказать выписку из лицевого счета относительно числа прописанных в квартире лиц (настаиваю, что делать это нужно вместе с продавцом, потому что только сегодня утром один из моих заказчиков получил выписку из лицевого счета от председателя ТСЖ за 10 000 рублей; в конкретном случае сложность была не в том, что в квартире были еще прописанные, но тем не менее в стране, где все можно купить за деньги, поверьте, можно получить и несоответствующую действительности выписку из лицевого счета).

Из основного это все. Из дополнительного можно еще заказать свежий технический план БТИ, чтобы убедиться, что в квартире нет незаконных перепланировок.

Как видите, не такой уж большой список действий. Кто бы что ни говорил, любой риэлтер или юрист будет действовать по такой же схеме. Да, кто-то будет говорить, что он еще собирает массу всякой информации, которая позволит четко сказать, что никаких прав третьих лиц на квартиру никто не предъявит. Я считаю это утверждение несостоятельным. Нет стопроцентной информации. Просто нет. Юристы и риэлтеры повторюсь, будут работать с теми же документами, которые вы можете получить сами. И если недвижимость «беспроблемная» то и Вам и им повезет, все пройдет гладко. Если нет – значит нет. В утешение скажу, что «проблемной» недвижимости не так уж и много, так что шанс приобрести именно ее не столь уж и высок.

И последний мой традиционный совет – передавать деньги только после регистрации сделки. Это самый большой гарант «юридической чистоты». Когда деньги переданы – их уже не вернешь, а вот если документы еще только сданы на регистрацию, это вовсе не говорит, что они вернуться оттуда в виде свидетельства о собственности на Ваше имя.

— Чем в юридическом отношении привлекательны новостройки?

В самую первостепенную очередь тем, что за ними нет прошлого. Они, как и младенец, например, еще ничем не испорчены. Имеется ввиду, что квартиры на вторичном рынке несут на себе след прежних хозяев. И подчас этот след сказывается или потенциально может сказаться на новых собственниках.

Из наиболее реальных «сюрпризов», которые могут проявиться при покупке квартиры на вторичном рынке:

• права третьих лиц, которые имеют право пожизненного проживания в данной квартиры (те, кто отказался от приватизации, но на момент ее произведения был зарегистрирован в квартире; находящиеся в местах лишения свободы или исправительных учреждениях; несовершеннолетние дети или дети-сироты, которые незаконно были сняты с регистрационного учета – вот далеко не исчерпывающий перечень);
• квартира может находиться в споре. Например, кто-то из наследников не успел вступить в права наследства, кто-то оспаривает сам факт принятия наследства, а значит и права собственности конкретного лица, оспаривается легитимность дарения квартиры или иной совершенной с ней сделки, кто-то продал квартиру по доверенности, которая была отозвана и т.п. – случаев – миллион. И вот на квартиру начинают претендовать (в судебном порядке) третьи лица. А Вы ее приобрели, например. Как дальше повернется ситуация – сказать сложно. Одно отмечу наверняка – миф о том, что при вторичной и третичной продажах, новый покупатель остается «добросовестным приобретателем», а значит «ничего ему сделать нельзя», уже давно развенчан судебной практикой. Периодически сделку можно вернуть назад и что тогда останется незадачливому покупателю? Только требовать деньги с продавца…

У квартиры в новостройке нет всех этих проблем. Там покупатель сталкивается только с одной серьезной проблемой: квартира не будет сдана в ближайшей или даже средне-срочной перспективе потому что застройщик банкротится или сидит в тюрьме или канул в неизвестность. Это да, это серьезная проблема. Однако если ее удается избежать, все остальные возможные недостатки решаемы.

Не сдали в срок – есть возможность получить с застройщика пеню.

Сдали с недостатками или недоделками – можно устранить самому и получить деньги с застройщика или понудить того, к устранению дефектов.

Неоценимый и самый большой юридический плюс новостроек – этот тот, что застройщик – юридическое лицо. Повторюсь, если он не банкрот, то у него всегда на счетах есть или будут в перспективе денежные средства, если что-то не нравится, договор всегда можно расторгнуть и вернуть деньги назад. 3-4-8 миллионов рублей – не последние деньги для любого застройщика. А вот получить те же самые деньги с физического лица – продавца недвижимости на вторичном рынке – очень и очень затруднительно, а подчас и невозможно.

В качестве резюме: я не устаю говорить, что любой «эксперт» — это весьма относительная величина. Собирайте информацию, интересуйтесь процессом сбора документов, просите детально объяснить Вам процедуру и этапы будущей сделки, и тогда процесс, а главное результат любой сделки с недвижимостью вас не разочарует и превратиться в то, чем это и должно по сути быть – в радостное событие.

Читайте также

• Как обезопасить себя при сделках с недвижимостью
• Что нужно знать о купле-продаже (дарении)?