Создание ТСЖ: ЗА и ПРОТИВ
Проблемы, с которыми сталкиваются современные ТСЖ, весьма разнообразны.
Важнейшую группу таких проблем можно условно обозначить как «проблемы имущества». Мы подразумеваем под этим то имущество, которым ТСЖ придется управлять. Интересно, что независимо от его «новизны» и срока службы, проблемы почти идентичны. В частности, если дом, жильцы которого создают ТСЖ, к новому фонду уже не относится, возникает много вопросом с его качественным состоянием. А особенно с состоянием его инфраструктуры, в первую очередь – коммуникаций. Вполне резонно, что «новому» ТСЖ брать на баланс дом с инженерной инфраструктурой, срок службы которой давно истек, смысла нет.
В этой ситуации сталкиваются несколько противоборствующих сил и желаний: коммунальные службы намекают жильцам домов, где большинство квартир находятся в собственности о том, что заниматься обслуживанием таких домов и частных квартир они больше не хотят (или не хотят бесплатно); собственники квартир не видят разницы межу услугами, оказываемыми все тем же сантехником ЖЭКа хоть бесплатно, хоть за плату. И народное возмущение, оформляющееся в мысль «надо что-то делать» все больше растет; в то же время жильцы подстегиваются органами местного самоуправления, апеллирующими к жилищному законодательству, в соответствии с которым собственники квартир в многоквартирных жилых домах должны, либо выбрать форму управления, либо смириться с выбором который за них сделают органы местного самоуправления.
Таким образом, тенденция к созданию ТСЖ явная и одобряемая муниципальной и областной властью. Интерес последних понятен: нет более проблемной отрасли в области, чем жилищно-коммунальная. В то же время нежелание членов правления будущего ТСЖ брать на себя бремя в лице вечных претензий жильцов к проржавленным трубам при явном отсутствии капитального ремонта последних (обязанность балансодержателя, которым в условиях муниципальных домов является, как правило, ДЕЗ, состоит в проведении капитального ремонта жилых домов и их коммуникаций, каждые 25 лет) и минимуме средств для ремонта, выделяемом жильцами также очевидны.
Надо отметить, что подобные ситуации по-разному разрешаются. Например, в настоящее время жильцы нескольких домов, собирающихся организовать ТСЖ подали иски на ДЕЗы соответствующих районов города с требованием произвести капитальный ремонт их домов или компенсировать им стоимость такого ремонта в денежной сумме.
С другой стороны, детальная работа с бухгалтерскими службами ряда ТСЖ показывает, что денег, перечисляемых жильцами (по муниципальным ставкам) на ремонт и содержание жилья, вполне достаточно для того, чтобы вовремя и в надлежащем качестве содержать вверенные ТСЖ дома и места общего пользования, в том числе проводить капитальный ремонт. И в этом свете создание ТСЖ является для жильцов «старого фонда», возможно, одной из наилучших альтернатив поддержания его в нормальном состоянии.
Возобновляя разговор о создании ТСЖ во вновь построенном доме, мы склоняемся к мнению, что организация этого юридического лица также выгодна жильцам. Да, конечно, борьба ТСЖ и застройщиков относительно качества построенного жилья, а также соответствия построенного запланированному в проекте занимает много времени и сил, однако, и это особенно приятно, выигрыш, как правило, остается за ТСЖ, то есть за жильцами.
Далее, у ТСЖ появилась реальная возможность зарабатывать деньги, облегчая, таким образом, материальное бремя жильцов. В частности, ко вполне законным способам «заработка» относятся: взимание платежей за размещение рекламы на площадях, являющихся общим имуществом жилого дома (например, на крыше), сдача в аренду организации или индивидуальному предпринимателю неиспользуемого жильцами помещения (например, мансарды, чердака, подвала), организация платной автомобильной стоянки на земельном участке, принадлежащем жильцам дома (только в том случае, если земля оформлена на соответствующем праве) и т.п.
Завершая этот беглый обзор плюсов и минусов в создании ТСЖ, отметим, что первых больше, чем вторых. Однако такой перевес возможен лишь тогда, когда в правлении ТСЖ находятся люди-энтузиасты, готовые бороться за более выгодные условия существования своих жильцов. И в этом случае, пусть и со скрипом, и довольно неторопливо, но мы все же имеем возможность сказать, что есть положительные подвижки в содержании и эксплуатации домов, вверенных ТСЖ.
Отметим также, что действующее законодательство, хотя и весьма несовершенное, предоставляет ТСЖ большие возможности, которыми можно и нужно пользоваться: начиная с вопросов отстаивания своих прав перед бывшем балансодержателем (ДЕЗом) или застройщиком дома, и заканчивая нахождением способов сокращения сумм платежей взимаемых с жильцов за счет оптимизации систем учета потребления коммунальных услуг (например, переход на оплату по счетчикам).
