Стоит ли покупать недвижимость за рубежом
Новое интервью управляющего партнера «LAWYERS&PARTNERS» — Жданова Лариса — для портала GetHome «О мечтах и реалиях покупки недвижимости за рубежом».
— С какой целью, как правило, приобретается жилье за границей: с целью постоянного проживания, с целью отдыха и сдачи в аренду или с целью вложения средств?
Мне кажется, что люди исходят из своих возможностей и планов на будущее.
По моему личному опыту, покупатели зарубежной недвижимости делятся на две группы, назовем их «любители» и «инвесторы».
Любители — это те, кто просто приехал куда-то очаровался, поддался порыву и хочет купить, или для кого это вопрос «статусности», «все друзья уже купили, а я еще нет»… вообщем, это группа людей, которая покупает недвижимость лично для себя, часто не вполне понимая что потом с ней будет делать, какие ежемесячные расходы это потребует и будет ли у него/нее время в принципе недвижимостью за пределами России пользоваться.
Вторая группа – это инвесторы. Это люди, которые заранее пытаются сделать расчет и имеют некое понимание зачем им недвижимость нужна и как они ее будут использовать. Под «инвесторами» не стоит понимать только тех, кто купил «битую» квартиру, восстановил ее, а затем пытается продать, или кто планирует сдавать недвижимость в аренду, это еще и те, кто вкладывает в будущее своей семьи и самого себя, приобретая недвижимость и получая вид на жительство в другой стране или второе гражданство, кто является профессиональным застройщиком или пытается им стать и покупает землю, что-то на ней строит, затем продает, кто хочет иметь свой план «B», то есть документы на право проживания в другой стране, место где жить, доходы на которые жить за границей, например, после выхода не пенсию в России или просто после достижения какого-то своего личного финансового рубежа.
— Много ли сегодня интересных предложений на зарубежном рынке недвижимости? Готовы ли продавцы предоставлять скидки, торговаться?
Интересные предложения всегда есть. «Инвесторам» с этим легче. Они заранее понимаю свои цели и собирают информацию, а затем ищут то самое выгодное предложение. Например, если цель получить «золотую визу» в одну из европейских стран, то для этого требуется по сути от инвестора пройти 3 подготовительных этапа:
— накопить денег;
— понять какая из европейских стран предлагает наиболее выгодную по финансам программу (например, есть разница между вложением нескольких миллионов в Австрии, полумиллиона в Испании и 250 тысяч в Греции для тех же самых целей);
— выяснить насколько быстро можно «закрыть сделку» и провести все бюрократические формальности, чтобы получить свой постоянный вид на жительство в эту страну.
Но такой подход характерен для единиц. Большая же часть людей принимает решение под влиянием «момента», а потому и не находит «самое лучшее предложение», то есть покупка для большинства в любой стране мира осуществляется по средней или высокой цене. Меж тем, повторю, рынок во многих странах сейчас предлагает очень интересные варианты.
Что касается торга. Для россиян это тема, которая заставляет большинство смущаться. В американской, азиатской и даже европейской практике реальность такова, что торг уместен везде: пришли в бутик «Армани» в Милане, смело спрашивайте скидку, проходили по улице Парижа, увидели телефон на двери особняка и надпись «продается», смело звоните, узнавайте цену и спрашивайте «а сколько это будет стоить если я принесу деньги прямо сейчас, наличные?». Ответы и в том и в другом случае вас приятно удивят. Скидку также можно просить по-разному: можно договариваться о рассрочке платежей (без ипотеки), можно просить скидку за расчеты наличными, можно говорить о том, что только что смотрели такой же дом по другой цене, но этот нравится больше, поэтому вы ждете «хорошего предложения» от продавца, можно делать «встречное предложение».
Общий вывод – торг необходим, это нормальная деловая практика.
— Когда лучше покупать такую недвижимость? Присутствует ли сезонный фактор?
Сезонный фактор безусловно присутствует. И его стоит учитывать тем, кто финансы все-таки считает. Выглядит он так: в Майами лучшие цены на недвижимость можно найти в период ужасной жары, в Панаме и Таиланде в сезоны дождей, а недвижимость рядом с лыжными склонами или недвижимость у моря никогда не стоит покупать в разгаре «сезона», то есть зимой и летом соответственно.
Панама
Причина проста – в разгар сезона цены ориентированы на туристов, при этом и продавцы и риэлторы знают, что такие покупатели, во-первых, находятся под влиянием очарования момента и фактора «влюбился-хочу», а во-вторых, у таких покупателей немного времени. Ну на сколько средний человек приезжает на отдых? На неделю? На 2? Три недели – это уже очень хорошо для многих. А меж тем, для поиска именно хороших вариантов, торга, оформления формальностей и трех недель недостаточно, в любой стране мира. Так что мой совет:
Однозначное нет покупкам в «разгар сезона» и немедленным покупкам, поиску подходящей недвижимости и ее оформлению нужно посвятить время, иначе будете платить не просто в 2 раза больше, а в 3-5 раз.
— Выгодно ли сегодня инвестировать в недвижимость за рубежом? В каких странах вы бы посоветовали приобретать недвижимость для этих целей и почему? Какую недвижимость?
Я уже ответила на этот вопрос выше. Нужно понять для чего вы недвижимость покупаете, постарайтесь мыслить логически.
Хотите чтобы жена и дети проводили «лето на берегу»? Тогда выбирайте самые бюджетные предложения в любой стране, где есть большая русская диаспора и можно найти недорогие авиа-билеты. Хотите чтобы в будущем ребенок пошел в хорошую зарубежную школу или университет, тогда заранее изучите какие школы и университеты подходят и покупайте недвижимость в этой стране, в городе а не за городом, и пусть ребенок уже сейчас начинает практиковать язык с носителями, то есть русская диаспора уже не так важна, нужно внедряться в местную среду. Хотите получить в будущем гражданство другой страны? Хорошие варианты и хороший паспорт предлагают сейчас многие страны Латинской Америки, а также некоторые европейские страны, причем разброс инвестиций колеблется от 300 до 600 тысяч долларов. На стоимость ипотеки я бы однозначно не советовала ориентироваться. Да, она дешевая не в России, но минусов тут больше для россиян. Ее надо платить из российских доходов, которые совсем не стабильны, также при регулярном перечислении денег за границу и открытии валютного счета, нужно информировать наше государство об этом, так что никогда не знаешь как это может аукнуться, ну и главное: 30 лет в Америке или Европе – это небольшой такой срок, 30 лет в России – это не просто вечность, это целая жизнь, пока вы связаны с Россией прочно, не берите на себя долгосрочных обязательств.
— Каковы особенности сделки купли-продажи зарубежной недвижимости? Можно ли совершить все эти действия без обращения к посредникам, и как все-таки лучше это сделать: с посредником или без него?
Это очень обширный вопрос. Поэтому я отвечу на него только в определенном ключе. Самое главное, что нужно осознать потенциальному покупателю, это то, что все, абсолютно все важное, что касается поиска и приобретения недвижимости будет вестись на другом языке: общение с продавцом, общение с юристом, общение с нотариусом, открытие счета в банке, оформление номера налогоплательщика (необходимое условие для покупки недвижимости во многих странах). Поэтому нужно или иметь неплохой английский, тогда есть надежда, что хотя бы в банке или у нотариуса как-то получится объясниться самому, или сразу заказывать переводчика. Именно на этом этапе большинство потенциальных покупателей считают, что все эти «языковые» барьеры можно решить наняв русского посредника. Друзья, в этом случае вы окажетесь невольными заложником этого посредника! Не делайте так. Вам нужно самому хоть как-то и с кем-то общаться и что-то понимать, нужно самому делать выводы подходят Вам условия договора или нет, условия оплаты и т.д. Контроль – это ключ к успеху в международной сделке, которая, кстати, всегда происходит на территории государства, где недвижимость приобретается.
Австрия
В большинстве сделок приходится взаимодействовать с риэлтером (это необязательно, но иначе продавца придется искать самому, что не всегда и не всем просто), юристом (тот смотрит или делает контракт, проверяет чистоту сделки), с продавцом, если хотите договориться о скидке, узнать больше о приобретаемой собственности и т.п., банком, где открывается счет для перевода денег, нотариусом, который сделку оформляет… Да, часть этих шагов можно пропустить, офомив доверенность на кого-то. Однако, помните…
Контроль, это –ключ к успеху, — не пропускайте слишком много, чтобы потом не пришлось неприятно удивляться.
Второе что нужно понимать – весь процесс однозначно займет больше времени, чем вы сейчас предполагаете или вам кто-то обещает. Просто больше. До полугода – вполне себе средний и нормальный срок, и это если недвижимость уже подобрана.
Что касается самого процесса выбора. В идеале нужно присмотреться на месте. Например, приехали куда-то в отпуск. Понравилось. Начали присматривать недвижимость. Узнали цены. В следующий приезд сняли квартиру, а не отель в том районе, который понравился первый раз, начали осматривать район и искать новые объявления о продаже… и так несколько раз. Однако даже если получится составить какие-то впечатления таким образом, они все равно будут субъективны, эмоциональны. В идеале вам нужен кто-то кто объективно расскажет ситуацию в данной стране и соотнесение этой ситуации с вашими целями, юрист и посредник (риэлтер) в данном случае не очень подходят. Лучше проконсультироваться у кого-то независимого (вроде меня, например). Нужно понять объективность цен, которые вам называют, сложность оформления бюрократических процедур, их длительность, возможность получить гражданство данной страны в перспективе (для тех, кому это важно), много других факторов. Далее, скорее всего вы будет работать и с риэлтером и с юристом, также придется платить налог с покупки (во многих странах), пошлину за регистрацию, за открытие счета в банке… Точные суммы и процедура зависят от конкретной страны.
— Следует ли обращаться к услугам управляющей компании при приобретении жилья для сдачи в аренду? Где найти такого управляющего? Во сколько обойдется эта услуга?
Реальность такова, что большинство русских людей стремятся найти управляющего среди своих соотечественников, и это никогда не приводит к хорошему бизнес-результату. Во всяком случае я еще такого не видела. Поэтому если заниматься самостоятельной сдачей недвижимости в аренду возможности нет, я бы советовала искать управляющую компанию из числа американских, немецких, английских, шведских, голландских, австралийских, независимо от того, где недвижимость находится.
США. Вилла на продажу
Случай из практики: Панама, апартаменты на берегу Тихого океана с прекрасным видом, по всем расчетам они должны быть арендованы 8 месяцев из 12. В реальности: наняли панамскую компанию для управления – нет аренды вообще. Наняли российскую – очень слабенькие показатели. Наняли австралийцев (офис в Панаме) – полная круглогодичная занятость апартаментов и доходы выше ожидаемых.
И это только один из примеров. То же самое и с частными управляющими (агентами) – нужно выбирать из тех, у кого изначально в культуре заложена высокая деловая этика, стремление к высоким показателям и гордость за свою работу. Такие показатели не характерны ни для русских ха границей (большинства), ни для украинцев, ни для болгар, ни для французов, ни для итальянцев, ни для испанцев… С азиатами такой проблемы нет, но они не готовы так хорошо работать для европейцев, только для своих соотечественников.
Лично я работаю с американскими, австралийскими, немецкими и британскими управляющими компаниями (и частными менеджерами), поэтому и рекомендации даю, исходя из своего опыта.Ну и какая бы чудесная управляющая компания не была, не забывайте о контроле и о проверках, а также постоянно ищите альтернативы – кто сможет предложить вам лучшие условия, никогда не грех менять коней на переправе, если речь идет именно о бизнесе, а не о баловстве.
Появился вопрос по недвижимости за рубежом? Задайте его по адресу электронной почты: [email protected]. Уверены, в месте мы найдем оптимальное решение!
